Bất động sản TP.HCM, những nút thắt cần cởi bỏ

Trái ngược với sự phát triển mạnh mẽ trong năm 2017, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2018 đã có sự chững lại cả về lượng cung và thanh khoản.

Cụ thể, số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2018, TP.HCM chỉ có 29 dự án mới đủ điều kiện mở bán, trong khi cùng kỳ năm 2017 là 32 dự án.

Theo các doanh nghiệp, ngoài mang tính chu kỳ, sự chững lại của thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian qua là do những có những vật cản.

Cụ thể, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group) cho rằng, thị trường hiện có 3 điểm nghẽn cản trở sự phát triển.

Thứ nhất, hiện TP.HCM đang có 1.300 dự án treo, trong đó đa phần là dự án bất động sản. Những dự án này đều có chủ đầu tư, nhưng nhiều năm được cấp phép họ không thực hiện, thậm chí là chào bán cho doanh nghiệp khác thực hiện. Chính điều này đang tạo ra sự lãng phí lớn về quỹ đất, trong khi quỹ đất để phát triển nhà ở giá rẻ, phân khúc có nhu cầu lớn của thị trường lại rất thiếu.

Theo ông Phúc, TP.HCM cần phải giải quyết được các dự án treo này. Nếu chủ đầu tư nào không đủ năng lực thực hiện tiếp dự án thì phải thu hồi và giao cho các doanh nghiệp có đủ năng lực thực hiện dự án.

“Không phải TP.HCM không có đất, mà có đất nhưng không thể làm được vì vướng thủ tục”, ông Phúc nói.

Điểm nghẽn thứ hai, theo ông Phúc là giá đất liên tục tăng, chứ không giảm. Ông Phúc dẫn chứng, năm 2015, công ty ông mua khu đất xa trung tâm làm dự án tầm trung và tính có thể bán giá 20 triệu đồng/m2 vào năm 2017 vẫn có lời, nhưng năm 2017, giá đất khu vực này được đẩy lên 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, vì vị trí xa trung tâm, mức giá này khó được khách hàng chấp nhận, nên công ty ông quyết định tạm thời không đầu tư dự án mới nữa.

Điểm nghẽn thứ ba, theo ông Phúc là thủ tục cấp phép cho dự án còn nhiêu khê, mất thời gian, ảnh hướng tới kế hoạch và tính toán ban đầu của chủ đầu tư trong việc triển khai dự án.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho biết thêm, còn một khó khăn nữa cản bước thị trường bất động sản phát triển bền vững là chính sách tín dụng với địa ốc. Nếu room tín dụng bất động sản không đánh trúng đích, thị trường sẽ ảnh hưởng rất lớn, bởi tiền giống như máu.

“Trước đây cơ thể mình có 3 lít máu, nhưng bị cắt mất 1 lít, dẫn đến việc máu không đủ nuôi thân và sẽ tạo ra cảnh sống trong sự yếu ớt”, bà Hương ví von.

Ngoài ra, theo bà Hương, việc khách hàng vay mua nhà là tín dụng tiêu dùng, nhưng việc Ngân hàng Nhà nước có ý kiến phải đưa đối tượng này tính vào tín dụng bất động sản và siết gây khó khăn cho thị trường.

Theo các doanh nghiệp và chuyên gia, chính sách phát triển thị trường là cần thiết, vì chính sách tốt sẽ giúp thị trường phát triển tốt và bền vững, nhưng chính sách phải dựa trên thực tiễn thị trường và doanh nghiệp, còn hiện nay, chính sách chỉ dựa trên việc quản lý, chưa sát thị trường.

Một điểm khó nữa cản bước thị trường là tình trạng không cản được thì cấm của các cơ quan quản lý. Đơn cử, tại phân khúc căn hộ khách sạn (condotel), sau thời gian dài bùng phát, hàng loạt dự án condotel đã mọc lên tại các địa phương có lợi thế du lịch biển. Tuy nhiên, mới đây, Bộ Xây dựng đã quyết định dừng cấp phép dự án condotel với lý do chưa có khung pháp lý rõ ràng cho loại hình bất động sản này.

“Nguyên nhân chính cũng chỉ vì không quản lý được thì cấm. Đó là tư duy quản lý của cơ quan nhà nước từ nhiều ngành nghề và nhiều cơ quan quản lý, nhưng với thị trường bất động sản mà áp dụng chính sách này thì không hợp lý”, TS. Phạm Văn Hùng, Giảng viên Khoa Tài chính Ngân hàng, Trường đại học Ngân hàng TP.HCM nói.

Tương tự, mới đây, UBND TP.HCM cũng ra thông báo cấm cấp phép dự án mới trong các quận trung tâm Thành phố. Việc cấm này theo giới phân tích do nhiều yếu tố, trong đó có nguyên nhân là chương trình đột phá giãn dân ra vùng ven đang đứng trước nguy cơ không về đúng đích (năm 2020), buộc Thành phố phải đưa ra biện pháp trên để hướng các dự án bất động sản ra vùng ven.