Dự án chờ cơ chế
Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản TP.HCM tồn tại một nghịch lý là rất hiếm dự án mới được chào bán, nếu có cũng chỉ là một vài dự án cao cấp quy mô vài trăm căn hộ, còn dự án có mức giá tầm trung và rẻ gần như “tuyệt chủng”, trong khi hàng trăm dự án phải “trùm mền” chờ thủ tục.
Gần 5 năm nay, khách hàng mua căn hộ dự án Diamond Lotus Lake View của Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Nhà Xanh (thuộc Phuc Khang Corporation) vẫn mòn mỏi chờ dự án được khởi công trở lại.
Diamond Lotus Lake View nằm trên khu đất có tổng diện tích 11.458 m2 tại số 96 Lũy Bán Bích, quận Tân Phú, TP.HCM với quy mô 1.000 căn hộ, công bố ra thị trường từ năm 2016 và theo kế hoạch được hoàn thành vào tháng 5/2018, thế nhưng thi công được một thời gian ngắn, gần hoàn thành phần móng thì dừng lại. Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, dự án có nguồn gốc đất công của Công ty cổ phần Bao bì Nhựa Tân Tiến, hiện gặp vướng mắc trong việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngày 4/11/2019, Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản số 2116/TCQLĐĐ-TKTPCQĐ về việc thực hiện thủ tục đất đai sau khi đã thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đối với dự án. Đến đầu tháng 1/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM có văn bản số 478/STNMT-QLĐ báo cáo UBND Thành phố những nội dung liên quan, trong đó nêu rõ dự án không còn vướng mắc liên quan đến việc sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa khi Công ty Tân Tiến cơ bản đã nộp đủ hồ sơ để xem xét, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
Gần 2 năm sau, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM tiếp tục có văn bản báo cáo UBND Thành phố về việc chuyển mục đích sử dụng đất tại dự án này, song đến nay vẫn chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định để chủ đầu tư tiếp tục được triển khai, hoàn thành dự án.
Trên thực tế, Diamond Lotus Lake View cùng với Green Park Estate (hay còn gọi là Khu phức hợp dân cư và thương mại Thắng Lợi) là 2 trong 7 dự án mà Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM tạm dừng giải quyết thủ tục pháp lý. Cơ quan này cho biết, việc chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa sẽ được xem xét sau khi có nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54/2017 thí điểm cơ chế đặc thù cho TP.HCM, bởi hiện còn có nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này.
Cụ thể, UBND TP.HCM đề xuất, đối với các khu đất trên địa bàn của các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa đã chuyển sang hoạt động dưới hình thức công ty cổ phần trước ngày 1/1/2018 mà không có phương án sử dụng đất được duyệt khi cổ phần hóa doanh nghiệp thì cho phép Thành phố được thực hiện các thủ tục về quyết toán, chuyển thể doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cho doanh nghiệp cổ phần hóa theo quy định của pháp luật đất đai.
Ngoài ra, TP.HCM cũng kiến nghị doanh nghiệp cổ phần hóa được thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án để chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Theo UBND TP.HCM, nhằm thống nhất hướng xử lý, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa xin chuyển mục đích sử dụng đất, Thành phố đề xuất triển khai cơ chế này để tạo điều kiện thuận lợi cho chính quyền địa phương trong việc chủ động, linh hoạt và áp dụng quy định để hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện các thủ tục có liên quan đến khu đất đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê. Nếu cơ chế này được thông qua, nhiều dự án có nguồn gốc đất công từ cổ phần hóa sẽ thuận lợi hơn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo đó, nguồn cung mới cũng như bộ mặt đô thị Thành phố sẽ có sự thay đổi lớn.
Tiền sử dụng đất cũng chờ cơ chế
Không chỉ vướng mắc về thủ tục pháp lý, tiền sử dụng đất cũng là nỗi lo lớn của nhiều dự án, kể cả những dự án đã đi vào hoạt động. Trong danh sách hơn 81.000 căn hộ chung cư mà Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM lên kế hoạch tháo gỡ vướng mắc từ nay đến hết năm 2023, có 39 dự án với 19.958 căn hộ chưa được cấp sổ hồng do vướng tiền sử dụng đất. Trong số này, có 23 dự án đang được các đơn vị tư vấn thực hiện thẩm định giá, 16 dự án còn vướng mắc, thực hiện nghiên cứu nhằm xác định những khó khăn, bất cập để có biện pháp giải quyết phù hợp.
Trong dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 về chính sách đặc thù cho TP.HCM, Thành phố đề xuất được áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất trên địa bàn, thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.
Bởi theo quy định hiện hành, khi thực hiện xác định giá đất, các đơn vị tư vấn phải khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất để tính toán.
Tuy nhiên, việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực trên thị trường rất khó khăn do không quy định phải thực hiện qua sàn giao dịch hay thanh toán phải qua ngân hàng, cũng chưa có quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch… dẫn đến mức giá khảo sát chỉ có tính tương đối, chưa đủ độ tin cậy.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, Thành phố đề xuất áp dụng cơ chế trên nhằm khắc phục các vướng mắc trong thực tế triển khai, bảo đảm việc định giá đất công khai, minh bạch, đẩy nhanh quá trình xác định, phê duyệt giá đất cụ thể.
Chẳng hạn, đối với thửa đất hoặc khu đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng theo bảng giá đất thì được áp dụng phương pháp hệ số K, thì kể từ khi có quyết định giao đất, cho thuê đất đến việc xác định số tiền khấu trừ vào tiền sử dụng đất, đơn giá thuê đất theo quy định chỉ mất 10 ngày làm việc.
Trong khi đó, đối với những thửa đất hoặc khu đất tính theo bảng giá đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên (áp dụng 1 trong 4 phương pháp gồm thặng dư, so sánh, thu nhập và chiết trừ), thời gian giải quyết hồ sơ mất từ 3-6 tháng, thậm chí có trường hợp kéo dài từ một đến vài năm do nhiều nguyên nhân khách quan, trong đó có việc các quy định pháp luật liên quan đến công tác xác định, thẩm định giá đất thay đổi thường xuyên.
“Mặc dù đã giảm tối đa thời gian thực hiện quy trình xác định giá đất cụ thể, nhưng thời gian luân chuyển hồ sơ để tiến hành các bước trong công tác xác định giá đất vẫn kéo dài”, ông Thắng nói và đồng thời cho rằng, việc Thành phố đề xuất cơ chế này để đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất, tạo sự chủ động cho các chủ đầu tư trong việc xây dựng kế hoạch kinh doanh.
Cơ chế tạo sự đột phá
Theo các chuyên gia, lãnh đạo và người dân TP.HCM đang đặt nhiều kỳ vọng vào cơ chế mới trong dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 đang được bàn thảo tại nghị trường Quốc hội, bởi khi cơ chế mới này được thông qua sẽ giúp Thành phố có thêm nhiều cơ hội để bứt phá.
Trong dự thảo Nghị quyết có nội dung về đề xuất thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng sức chở lớn và tốc độ nhanh (TOD) vốn được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới từ lâu, đặc biệt tại Nhật Bản và châu Âu.
Với mô hình này, TP.HCM sẽ sử dụng ngân sách địa phương để triển khai các dự án đầu tư công độc lập, thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư vùng phụ cận các nhà ga thuộc tuyến đường sắt được cấp thẩm quyền phê duyệt theo tuyến đường metro số 1, metro số 2, vùng phụ cận các nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3 để thu hồi đất, chỉnh trang, phát triển đô thị, thực hiện tái định cư tại chỗ, tạo quỹ đất để đấu giá lựa chọn nhà đầu tư các dự án phát triển đô thị.
UBND TP.HCM đánh giá, Luật Đầu tư công chỉ cho phép tách giải phóng mặt bằng đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A. Đối với dự án nhóm B, nhóm C, luật này không cho phép tách riêng việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập. Vì vậy, dự thảo Nghị quyết đề xuất cho phép tách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án thuộc khu vực lân cận không quy định quy mô dự án để tháo gỡ vướng mắc này.
Ngoài ra, TP.HCM cũng đề xuất áp dụng hình thức BOT đối với các dự án đầu tư công trình nâng cấp, mở rộng, hiện đại hóa đường bộ hiện hữu; thực hiện lại hình thức hợp đồng BT.
Ông Hoàng Tùng, Chủ tịch UBND TP. Thủ Đức nhìn nhận, Thủ Đức được hưởng lợi nhiều từ các cơ chế mới này để kêu gọi đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng giao thông và phát triển đô thị. Cụ thể, TP. Thủ Đức có điều kiện phát triển đô thị dọc theo tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), tuyến đường Vành đai 3 theo mô hình TOD; nâng cấp mở rộng Quốc lộ 13 theo hình thức BOT...
Hiện tại, trong dự thảo Nghị quyết, có ít nhất 2 nội dung quan trọng giúp TP. Thủ Đức chủ động hơn trong việc kêu gọi đầu tư: Thứ nhất, tạo điều kiện cho Thành phố có bộ máy phù hợp với một chính quyền đô thị quy mô 1,2 triệu dân hiện tại và hướng đến 3 triệu dân vào năm 2040, chứ không đơn thuần là sáp nhập 3 đơn vị hành chính cấp quận.
Về vấn đề này, ông Tùng cho biết, thời gian qua, TP. Thủ Đức hoạt động như cơ quan hành chính cấp huyện với khối lượng công việc lớn nên có những công việc, nội dung hoàn thành chậm, không đạt yêu cầu về thời gian của tổ chức và cá nhân khi liên hệ làm thủ tục hành chính.
“Với cơ chế mới, trao thẩm quyền cho HĐND TP.HCM xác định các cơ quan chuyên môn thuộc TP. Thủ Đức, các chức năng nhiệm vụ là phù hợp với điều kiện mới, nhất là khi đang thực hiện Nghị quyết 131/2020 về tổ chức chính quyền đô thị”, ông Tùng nói và đồng thời đánh giá, đây là vấn đề mới mẻ và có nhiều nội dung mà Luật Tổ chức chính quyền địa phương khi vận hành đối với quy mô đô thị như TP. Thủ Đức còn nhiều bất cập, cần bổ sung.
Thứ hai, cho phép TP.HCM ủy quyền thêm một số nội dung cho TP. Thủ Đức, đặc biệt là về quản lý đầu tư, quản lý quy hoạch đô thị. Theo đó, UBND TP. Thủ Đức được quyết định phê duyệt dự án, tổ chức lựa chọn nhà đầu tư và ký kết các hợp đồng đối với các dự án nhóm B, nhóm C đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).
Như vậy, trừ những dự án hạ tầng giao thông rất lớn (nhóm A), TP. Thủ Đức được chủ động kêu gọi đầu tư để phát triển các dự án hạ tầng giao thông nhờ hình thức PPP. Trong đó, hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) với những dự án quy mô lớn từ nguồn xã hội hóa sẽ góp phần thay đổi bộ mặt TP. Thủ Đức trong bối cảnh đầu tư vốn ngân sách còn hạn chế.
“Khi dự thảo Nghị quyết được thông qua, TP. Thủ Đức có cơ sở pháp lý tổ chức quy hoạch và kêu gọi đầu tư theo trục giao thông, trước mắt là các tuyến metro số 1, Vành đai 3 và Quốc lộ 13”, ông Tùng nói.
Cần cơ chế đột phá về phân cấp, phân quyền để gỡ vướng cho dự án
 |
| Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam |
Nhiều dự án bất động sản ở TP.HCM đang vướng pháp lý kéo dài. Các doanh nghiệp cũng như ban ngành đã họp bàn cách tháo gỡ nhiều nhưng không dễ vì đối với những vấn đề phát sinh, các cơ quan ở cấp tỉnh, thành phố thường phải trình lên bộ, sau khi các bộ tham vấn ý kiến thì vẫn phải trình lên Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, những vấn đề còn vướng luật lại phải thông qua Quốc hội.
Do đó, để hành lang pháp lý bắt kịp tốc độ phát triển của đô thị, của nền kinh tế, rất cần những cơ chế đột phá về phân cấp, phân quyền. Cơ chế này sẽ giúp người đứng đầu dám quyết, dám chịu trách nhiệm trước những vấn đề quan trọng như tính tiền sử dụng đất hay các vấn đề liên quan đến dự án nhà ở, bất động sản đã nằm trong quy hoạch, thay vì phải tham mưu các bộ ngành.
Cơ hội để giãn dân đô thị
 |
| T.S Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM |
Như chúng ta đã thấy, TP.HCM là một siêu đô thị, dân số cơ học không ngừng tăng lên và ngày càng chứng kiến tình trạng “đất chật người đông”. Định hướng của TP.HCM là đưa thị trường bất động sản phát triển tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình.
Chủ trương phát triển các dự án nhà ở dọc các trục giao thông được nhắc đến từ nhiều năm nay, nhưng trên thực tế, nhiều tuyến đường giao thông tại TP.HCM được triển khai rất chậm và các dự án cũng chưa thấy đâu. Việc phát triển hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ và tạo quỹ đất dọc theo các trục tuyến giao thông sẽ giúp giãn dân đô thị, tạo cơ hội lớn cho người có nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, muốn hiện thực hóa điều này, cần đặc biệt lưu ý vấn đề quy hoạch đô thị sao cho việc phát triển các dự án phải đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật lẫn hạ tầng xã hội.
Ở các nước phát triển, họ không xây dựng các chung cư lẻ tẻ, mà thành từng dãy dự án, trong đó được quy hoạch đầy đủ hệ thống các dịch vụ, tiện ích kèm theo như trường học, siêu thị, bệnh viện…, chứ ở một đằng mà sinh hoạt một nẻo thì sẽ không thu hút được người dân. Tôi cho rằng, nếu được quy hoạch bài bản và có cơ chế phù hợp, TP.HCM sẽ còn phát triển mạnh.
Rút ngắn thủ tục phê duyệt nhà ở xã hội
 |
| Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM |
Trước đây, pháp luật về quy hoạch cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết khu vực đã được cấp giấy phép quy hoạch, qua đó hỗ trợ thuận lợi cho công tác lập quy hoạch chi tiết đối với dự án nhà ở xã hội.
Hiện nay, việc tiến hành từng bước lập nhiệm vụ (gồm 1 tháng lập, 20 ngày thẩm định, 15 ngày phê duyệt) và lập đồ án quy hoạch chi tiết (6 tháng lập, 25 ngày thẩm định, 15 ngày phê duyệt) theo luật định đối với dự án nhà ở xã hội đã hạn chế tính chủ động cũng như khả năng đẩy nhanh tiến độ lập dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng nhà ở xã hội.
Ngoài ra, việc thực hiện tuần tự các thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết; lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết; lấy ý kiến cộng đồng dân cư có liên quan trong quá trình lập nhiệm vụ, lập đồ án quy hoạch chi tiết... thì thời gian thực hiện sẽ nhiều hơn so với lập đồng thời nhiệm vụ, đồ án quy hoạch chi tiết, lấy ý kiến cộng đồng dân cư.
Qua kinh nghiệm thẩm định và quản lý lượng lớn các đồ án quy hoạch tại TP.HCM, việc triển khai lập đồ án có thể thực hiện cùng lúc với công tác lập nhiệm vụ, lấy ý kiến cộng đồng dân cư cùng một lúc vẫn đảm bảo tính liên tục trong nội dung và chủ động rút ngắn tối đa thời gian hoàn thiện hồ sơ trình phê duyệt đồ án ngay sau khi nhiệm vụ được thông qua. Điển hình như đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu trung tâm phức hợp Sài Gòn - Ba Son (quy mô 25,29 ha), đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn (quy mô 43,33 ha)...
Nếu thực hiện đồng thời việc lập nhiệm vụ, đồ án quy hoạch chi tiết, lấy ý kiến cộng đồng dân cư sẽ rút ngắn thời gian lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết so với thực hiện tuần tự theo quy định, từ đó đẩy nhanh tiến độ lập dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố, đáp ứng nhu cầu cấp thiết về nhà ở hiện nay.
Thu hút thêm chủ đầu tư đưa quỹ đất vào làm nhà ở xã hội
 |
| Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành |
Cùng với những cơ chế về thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trong nhóm cơ chế đề xuất, cơ chế cho phép làm nhà ở xã hội tại các khu đất chưa phải là đất ở (nhưng phù hợp quy hoạch) sẽ tạo đột phá, bởi quy định hiện hành bắt buộc muốn làm nhà ở xã hội chủ đầu tư phải có đất ở, đất mục đích sử dụng khác không được làm.
Ngay cả vị trí đất đã được quy hoạch để làm nhà ở xã hội và đưa vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nhưng nếu đất không phải là đất ở thì cũng không xin được dự án. Việc yêu cầu phải có đất ở mới làm nhà ở xã hội khiến các khu đất có đủ điều kiện làm dự án ít đi, tăng chi phí đầu vào trong việc huy động quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, qua đó làm tăng giá nhà ở xã hội.
Do đó, nếu các cơ chế đề xuất được phê duyệt và TP.HCM quyết liệt thực hiện, các dự án sẽ nhanh chóng triển khai, thu hút thêm các chủ đầu tư đưa quỹ đất vào làm nhà ở xã hội trong thời gian tới.
