Bất động sản TP.HCM, một năm thăng trầm

Bức tranh đa màu

Bước vào năm 2017, nhiều dự báo từ các chuyên gia kinh tế cho rằng thị trường bất động sản TP.HCM sẽ sôi động và có sự đột phá. Tuy nhiên, đến bây giờ có thể khẳng định, những kỳ vọng đó là quá lạc quan.

Lên bổng xuống trầm nhất có thể kể đến phân khúc đất nền. Năm tháng đầu năm 2017, thị trường đất nền TP.HCM nóng sốt ở hầu hết các quận, huyện. Bùng phát giao dịch đất nền bắt đầu từ khu quận 9 rồi tới Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và ngay cả huyện đảo Cần Giờ cũng nóng sốt lên từng ngày.

Giá đất nền từ mức 10 triệu đồng/m2 ở đường Nguyễn Xiển, quận 9, chỉ trong 3 tháng đã được đẩy lên hơn 20 triệu đồng/m2. Ngay cả ở huyện đảo Cần Giờ  không hưởng lợi nhiều về hạ tầng…, nhưng chỉ trong tháng 5 đã có sự thay đổi đột biến về giá đất nền khi từ mức giá hơn 4 triệu đồng/m2 đã tăng lên 14 - 16 triệu đồng/m2.

Lý do của cơn sốt đất này, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), là do các nhà đầu tư thứ cấp lợi dụng thông tin quy hoạch về hạ tầng giao thông cũng như quy hoạch dự án lớn của TP.HCM đẩy giá lên. Trước tình trạng này, chính quyền TP.HCM đã phải ra văn bản sẽ yêu cầu xử lý hình sự nếu phát hiện nhà đầu tư thứ cấp đầu cơ, lũng đoạn thị trường, đẩy giá đất lên cao.

Cùng với đó, UBND TP.HCM cũng kiểm điểm hàng loạt cán bộ quận 9… vì những sai phạm trong công tác đất đai. Mục tiêu trực tiếp là nhằm đưa cơn sốt đất nền hạ nhiệt, tránh tình trạng bong bóng tại phân khúc này và xa hơn là để Thành phố không lâm vào cảnh quy hoạch bị phá vỡ.

Đến tháng 6/2017, cơn sốt đất nền chính thức chấm dứt, để lại rất nhiều hệ lụy thua lỗ cho những nhà đầu tư chậm chân. Phân khúc đất nền trở lại trầm lắng tới hết năm 2017.

Với các dự án chung cư, biệt thự, liền kề, theo số liệu từ UBND TP.HCM công bố, năm 2017, Thành phố đã xác nhận 80 dự án đủ điều kiện để huy động vốn đối với sản phẩm hình thành trong tương lai, với tổng số 38.583 căn nhà. Trong đó có 34.131 căn hộ và 4.452 căn nhà thấp tầng, tổng giá trị cần huy động là 75.569 tỷ đồng. Nếu chỉ căn cứ vào con số này thì có thể đi đến nhận định thị trường hồi phục, phát triển mạnh so với năm 2015 và cả năm 2016 khi năm 2016 thị trường chỉ có hơn 60 dự án được cấp phép mở bán hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, nhìn thực tế thị trường có những diễn biến hoàn toàn khác. Theo báo cáo 10 tháng năm 2017 của HoREA và ghi nhận của phóng viên Đầu tư Bất động sản thì thị trường năm 2017 khá trầm lắng. Từ đầu năm 2017 đến nay, có rất ít dự án được chủ đầu tư mở bán mới mà đa phần là giao dịch tại những dự án đã giới thiệu trước đó. Nhiều chủ đầu tư lớn không có dự án mới mở bán tại TP.HCM trong năm qua như Vietcomreal, Novaland, HimLam Land…

Con số 80 dự án được cấp phép mở bán sản phẩm hình thành trong tương lai mà UBND TP.HCM công bố được giới phân tích thị trường xác định đến từ những dự án bán năm 2016. Khi đó, các chủ đầu tư tiến hành bán hàng theo hình thức đặt cọc giữ chỗ, bên cạnh đó hoàn tất hồ sơ để xin cấp phép mở bán dự án hình thành trong tương lai, khi được cấp phép sẽ làm hợp đồng mua bán cho khách hàng.

Thông thường, vào những tháng cuối năm sẽ bước vào cao điểm mở bán dự án để đón mùa an cư sôi động nhất. Tuy nhiên, năm nay lại ngược lại. Ghi nhận trên thị trường cho thấy, tháng 11-12 tại TP.HCM, số lượng dự án mới ra mắt chỉ đếm trên đầu ngón tay…

Độ lệch pha cung cầu tăng lên cũng khiến bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM kém sáng sủa hơn. Số liệu mới đây nhất của HoREA cho thấy, trong tháng 11, giao dịch tại phân khúc bất động sản cao cấp chiếm tỷ lệ 26%, phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ 48,8%, phân khúc bình dân chiếm tỷ lệ 25,2%.

Giá trung bình của sản phẩm cao cấp khoảng 3 tỷ đồng trở lên, trung cấp từ 1,6 đến 3 tỷ đồng và phân khúc bình dân dưới 1,5 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, đa phần người dân TP.HCM có thu nhập chỉ dưới 10 triệu đồng/tháng nên sự thiếu hụt sản phẩm bình dân thực sự là nguyên nhân cơ bản khiến sức cầu không sôi động.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, nhu cầu nhà ở của người dân phần lớn vẫn là những căn hộ có giá dưới 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, tâm lý của các chủ đầu tư hầu hết đều muốn làm dự án cao cấp, bởi lợi nhuận sẽ cao hơn. Tuy nhiên, khi sự lệch pha cung cầu lớn dần, sản phẩm cao cấp gặp khó thanh khoản thì thị trường sẽ phải tự điều chỉnh dần cho cân bằng hơn.

Ngoài ra, từ đầu năm 2017 tới nay, cát xây dựng khan hiếm do nhiều tỉnh, thành phố phía Nam xử lý nghiêm nạn hút cát lậu trên sông đã tạo ra cơn biến động về giá, khan hiếm nguồn cát tạo ra sự căng thẳng trong thị trường xây dựng. Nhiều dự án phải ngưng thi công vì thiếu cát xây dựng, doanh nghiệp và người dân đều gánh khoản phí giá vật liệu xây dựng tăng… dẫn đến giá thành dự án cũng vì thế mà tăng theo.

Trong bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM năm nay, gam màu sáng sủa nhất chính là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ bộ vào TP.HCM trong lĩnh vực bất động sản tăng mạnh. Theo số liệu từ Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, trong vòng 11 tháng, bất động sản dẫn đầu trong những ngành thu hút vốn FDI vào TP.HCM. Bất động sản chiếm tới 50,8% tổng vốn FDI vào Thành phố và tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2016, đạt con số 984,4 triệu USD. Ngoài ra, năm 2017 cũng là năm có số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới nhiều nhất với hơn 14.000 doanh nghiệp.

Chưa có dấu hiệu “bong bóng”

Đó là khẳng định từ HoREA và nhiều chuyên gia kinh tế khi nói về thị trường bất động sản 2018.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, quy mô thị trường bất động sản TP.HCM năm 2018 sẽ vượt ra khỏi ranh giới hành chính của Thành phố và có tính lan tỏa trong "Vùng TP.HCM", nhất là tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh Thành phố. Với quy mô này, sẽ khó xuất hiện tình trạng bong bóng do chênh lệch cung - cầu.

Lạc quan hơn, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, năm 2018 thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục được kiểm soát và phát triển bền vững. Thị trường năm tới sẽ chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở giá rẻ và du lịch nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, giới theo dõi thị trường còn cho rằng, năm 2018 sẽ là năm mà xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ tăng mạnh. Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ tiếp tục là động lực vực dậy các dự án “chết lâm sàng” hồi sinh. Đặc biệt, việc triển khai thực hiện hiệu quả Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu sẽ thúc đẩy hoạt động mua bán dự án bất động sản tăng mạnh.

Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế và thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2018.

Ngoài ra, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ hưởng lợi lớn từ những dự án hạ tầng đô thị mới kết nối vùng ven vào trung tâm Thành phố bằng các dự án cầu cạn trên cao, các tuyến metro, đường sắt trên cao, xe buýt chất lượng cao, buýt đường sông, sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp "ăn theo" để đầu tư, phát triển thị trường bất động sản cả trong trung hạn và dài hạn.

Hạ tầng giao thông phát triển bài bản cũng khiến thị trường bất động sản vệ tinh TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương cũng sẽ “thơm lây”. Nhiều chủ đầu tư nhanh nhạy đã đẩy mạnh đầu tư dự án tại các địa phương này nhằm đón đầu xu thế giãn dân của TP.HCM cũng như sức cầu từ lượng người nhập cư đang tăng mạnh.