Hơn 1 năm vẫn chưa quy hoạch xong
Tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) có chiều dài 19,7 km đang dần định hình rõ nét với hàng loạt nhà ga, đường ray, depot chạy dọc tuyến xa lộ Hà Nội. Nhìn vào công trình, ắt hẳn ai cũng nghĩ các công trình kết nối hạ tầng bên dưới gần như được đầu tư song song và đồng bộ.
Tuy nhiên, vấn đề hiện nay được đặt ra là quỹ đất cho các công trình liên kết nối những khu vực liền kề với nhà ga như đường tiếp cận, quảng trường ga, các bãi đậu xe trung chuyển... chưa được quy hoạch hay có kế hoạch đầu tư xây dựng cụ thể.
Quan sát thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, dọc hai bên tuyến xa lộ Hà Nội, nơi có tuyến Metro số 1 đi qua, kiến trúc nhà ở không đồng đều và phát triển tự phát, chung cư, trung tâm thương mại cao tầng, nhà hàng, khách sạn, kể cả các kho bãi trống nằm xen cài khiến bộ mặt đô thị thiếu thẩm mỹ và đồng bộ.
Thực tế mà nói, câu chuyện nêu trên đã được lãnh đạo Thành phố nhìn nhận và đưa ra bàn bạc từ lâu, việc nghiên cứu đề xuất phương án khai thác hiệu quả quỹ đất dọc theo các tuyến cao tốc, vành đai, đường sắt đô thị từng được UBND TP.HCM giao nhiệm vụ cho các sở, ngành từ đầu tháng 6/2019. Tuy nhiên, đến nay các sở, ngành vẫn chưa thực hiện xong.
Mới đây, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan tiếp tục có văn bản chỉ đạo các sở ngành khẩn trương rà soát và quy hoạch khai thác các quỹ đất xung quanh các nhà ga thuộc tuyến metro số 1 và đưa ra thời gian cụ thể trong vòng 1 tháng phải có phương án trình UBND Thành phố.
Cụ thể, ông Hoan yêu cầu lập Tổ công tác do Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc làm tổ trưởng, thành viên gồm lãnh đạo các sở, ngành liên quan, khẩn trương đề xuất, báo cáo UBND Thành phố thông qua phương án khai thác hiệu quả quỹ đất dọc tuyến metro số 1. Tổ công tác này có nhiệm vụ rà soát, xác định ranh các quỹ đất xung quanh nhà ga dọc tuyến metro số 1 trong phạm vi từ 500 - 800 m, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, tình hình thực hiện các dự án đầu tư hiện nay.
Quỹ đất dọc tuyến metro số 1 sẽ là nguồn lực phát triển mạnh mẽ nếu được quy hoạch và sử dụng phù hợp
Đồng thời, lập danh mục quỹ đất, trong đó xác định cụ thể diện tích, pháp lý ở từng khu (hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng…), từ đó đề xuất giải pháp quy hoạch, chức năng sử dụng đất, xác định chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc và đề xuất điều chỉnh cục bộ đề án quy hoạch phân khu, chi tiết tại khu vực liên quan.
Tuy nhiên, lãnh đạo Thành phố cũng đặt ra yêu cầu là việc đề xuất điều chỉnh quy hoạch phải gắn với định hướng quy hoạch khu đô thị sáng tạo, tương tác cao ở phía Đông Thành phố cũng như hệ thống hạ tầng, giao thông tại khu vực.
Ông Võ Văn Hoan đánh giá, do tính chất công việc quan trọng và cấp bách nên yêu cầu Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc phải chủ động làm việc với các bên liên quan để nhanh chóng thực hiện. Trường hợp có khó khăn, vướng mắc thì báo cáo UBND Thành phố để xem xét, chỉ đạo.
Nguồn lực lớn nếu quy hoạch bài bản
Có thể thấy, đến thời điểm hiện tại, đã có nhiều dự án bất động sản được hình thành đón đầu tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên, trải dài từ Đồng Nai đến Thủ Đức, quận 9, Bình Thạnh… Đa phần là dự án của tư nhân, vai trò của Nhà nước trong việc khai thác quỹ đất này rất hạn chế.
Cũng chính vì kỳ vọng kết nối hạ tầng thuận tiện từ vùng ven vào trung tâm mà sức hút của các dự án này rất lớn. Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dọc theo tuyến metro số 1 hiện đã có khoảng 40 dự án bất động sản đã được hình thành như Vinhomes Golden Rivers,
Centennial Saigon (quận 1); Vinhomes Central Park, The Madison, Saigon Luxury, City Garden, Sunwah Pearl, Saigon Pearl, The Manor… (quận Bình Thạnh); Thảo Điền Pearl, Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, Gateway Thảo Điền, Nassim Thảo Điền… (quận 2); TDH Phúc Thịnh Đức, First Home Premium, Lavita Garden, Saigon Gateway… (quận 9).
Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bày tỏ ủng hộ việc khai thác quỹ đất dọc các tuyến metro và đặc biệt xung quanh các nhà ga. Đây là nguồn đất có giá trị và sẽ xây dựng, phát triển đô thị theo hướng đa trung tâm. TP.HCM phát triển đô thị với nhiều nhà cao tầng là xu thế tất yếu và sẽ gom dân về các khu vực này.
“Metro không chỉ giải quyết bài toán về giao thông mà còn bài toán phục vụ phát triển đô thị. Vì vậy, đối với những ga trung tâm thì phải phát triển nhà cao tầng với nhiều hoạt động giải trí, dịch vụ để đáp ứng nhu cầu. Tùy theo tính chất nhà ga để xây dựng xu hướng đầu tư khác nhau”, ông Châu nói và cho rằng, Thành phố nên rà soát quy hoạch đất xung quanh các tuyến metro sớm để phát huy được thế mạnh của các tuyến đường này.
Còn TS. Nguyễn Minh Hòa, chuyên gia đô thị cho rằng, công tác quy hoạch không gian đô thị được tuân thủ và có quy định cụ thể và rõ ràng chính là cơ sở để Thành phố xây dựng cơ chế, chính sách trong việc khai thác quỹ đất nằm dọc hai bên các tuyến Metro, qua đó thực hiện kêu gọi đầu tư tạo nguồn thu cho ngân sách, tạo giá trị tăng thêm cho đơn vị vận hành và quản lý các tuyến Metro.
Theo ông Hòa, Thành phố cần rút kinh nghiệm yếu tố quy hoạch không gian đô thị từ tuyến Metro số 1 để ngay từ bây giờ lên kế hoạch triển khai thực hiện nhằm có "đầu bài" cho tuyến Metro số 2. Trong đó, các sở, ngành chức năng cần tính toán ranh đất, thu hồi luôn quỹ đất lân cận công trình Metro để đầu tư các công trình hạ tầng, bến bãi, các trạm đỗ xe buýt… tạo sự thống nhất và đồng bộ.
Cùng quan điểm, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cũng đánh giá, xung quanh các trạm metro không chỉ có các khu đất giá trị mà nguồn đất này sẽ còn thu hút nguồn khách hàng lớn sẵn sàng bỏ vốn đầu tư xây dựng các công trình nhà ở.
“Kinh nghiệm ở các nước trên thế giới cho thấy các khu vực có bán kính 800 m trở lại được khuyến khích xây dựng với mật độ cao, xây dựng nhà cao tầng”, ông Sơn nói và cho rằng, vì đất này có giá trị, nếu xây càng cao thì càng có giá trị và những người làm việc ở đó tất yếu sẽ sử dụng metro để đi lại.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
