Bất động sản TP.HCM 2019, tự tin nhập cuộc

Năm 2018, nguồn cung sụt giảm

Trong 2 năm qua, đặc biệt là trong năm 2018, nguồn cung dự án mới tại thị trường bất động sản TP.HCM rất khan hiếm do Thành phố có chủ trương siết cấp phép dự án mới tại các quận trung tâm, thậm chí cả các quận trung tâm mới có tốc độ phát triển dân số cao như quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.

Ngoài ra, cũng từ năm 2017 tới nay, hoạt động thanh tra các dự án đất công của các cơ quan liên quan cũng khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc bị vướng trong việc cấp phép dự án mới.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2018, thị trường TP.HCM có tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của 77 dự án (các dự án đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai theo xác nhận của Sở Xây dựng TP.HCM), với tổng số 28.316 căn nhà (27.166 căn hộ và 1.200 căn nhà thấp tầng), tổng giá trị huy động vốn đạt 49.277 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 8.502 căn, chiếm tỷ lệ 30%, phân khúc trung cấp có 12.833 căn, chiếm tỷ lệ 45,3%, phân khúc bình dân có 6.981 căn, chiếm tỷ lệ 24,7%.

 Thị trường bất động sản TP.HCM được dự báo sẽ sôi động trở lại trong năm 2019

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, các dự án nhà ở năm vừa qua rất khó khăn để được thông qua. Ông Châu dẫn số liệu cho thấy, lượng văn bản trình lên TP.HCM để được chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm 2018 giảm 12% so với năm 2017. HoREA đã cảnh báo về việc này từ hồi tháng 5/2015 và đề xuất cách giải quyết một số “điểm nghẽn” của thị trường.

Trước thực trạng trên, trong cuộc gặp mặt giữa lãnh đạo TP.HCM với các doanh nghiệp bất động sản cuối năm 2018, nhiều doanh nghiệp đã lên tiếng về câu chuyện này.

Chẳng hạn, ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, Tập đoàn đang gặp khó khăn lớn khi Thành phố ra quyết định tạm dừng hai dự án trọng điểm mà doanh nghiệp đang triển khai ở quận 9 và quận 2 với quy mô gần 190 ha. Hai dự án này được Novaland mua lại của một doanh nghiệp nhà nước và trước khi đầu tư, các đối tác đã đưa công ty luật nước ngoài vào thẩm định rất kỹ. Hai dự án nêu trên đã được thẩm định đủ điều kiện pháp lý và cũng đã được đưa vào báo cáo kiểm toán.

 Hạ tầng là bệ đỡ giúp thị trường bất động sản phát triển.

Cũng tại quận 1, từ tháng 9/2018, bắt đầu xuất hiện Dự án Alpha City của Alpha King được xây dựng trên diện tích đất 8.320 m2 tại ngã 3 đường Cống Quỳnh và Nguyễn Cư Trinh, với 1.076 căn hộ và cao 49 tầng. Nhà đầu tư này cũng giới thiệu ra thị trường Dự án One Alpha Riverside tại trung tâm Dự án phức hợp Ba Son. Với tầm nhìn không giới hạn về khu thương mại trung tâm TP.HCM, Thảo Cầm Viên và sông Sài Gòn, căn hộ One Alpha Riverside được nhận định là nơi an cư sang trọng tại trung tâm TP.HCM.

Dự án One Alpha Riverside có quy mô 5 toà tháp cao từ 45 - 55 tầng với tổng số 2.000 căn hộ cao cấp và các sản phẩm khác như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, shophouse, penthouse. Dự kiến, Dự án sẽ bàn giao cho khách hàng vào năm 2021.

Nhiều cơ hội trong năm 2019

Ngoài việc ban hành văn bản thông báo vẫn cho phép phát triển dự án tại khu vực trung tâm, TP.HCM cũng đã báo cáo với đoàn công tác của Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình về những vướng mắc, kiến nghị của doanh nghiệp.

Theo đó, nguyên tắc được đưa ra là, những dự án mà doanh nghiệp triển khai đúng quyết định được giao, nếu Thành phố giao đất với giá thấp quá, doanh nghiệp có thể đóng thêm tiền hoặc làm sao đảm bảo lợi ích Nhà nước, thì tiếp tục làm. Khi triển khai, tùy từng dự án cụ thể, UBND TP.HCM sẽ có chỉ đạo, tham khảo ý kiến các sở, ngành, đặc biệt là Sở Tư pháp để giải quyết, rút kinh nghiệm, không để ách tắc loại dự án này, gây thiêt hại cho Thành phố, người dân và doanh nghiệp.

Nếu kiến nghị này được chấp thuận, điểm nghẽn sẽ được tháo gỡ và thị trường bất động sản TP.HCM sẽ được khơi thông nguồn cung trong năm 2019.

Một yếu tố nữa được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản TP.HCM sôi động trở lại trong năm 2019, đó là chương trình hành động về “Chỉnh trang và phát triển đô thị” và Đề án tổ chức thực hiện cải tạo, xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 trên địa bàn Thành phố. Về vấn đề này, UBND TP.HCM đã giao Sở Xây dựng tiếp tục triển khai thực hiện. Hiện trên địa bàn TP.HCM có khoảng 470 dự án chung cư cũ đang cần cải tạo và xây dựng mới.

Bên cạnh đó, câu chuyện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước ở TP.HCM đang được nhiều doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp trong ngành bất động sản mong đợi. Lý do là các doanh nghiệp nhà nước này thường có quỹ đất lớn, sạch và nằm ở các vị trí đẹp, có thể làm thủ tục pháp lý để triển khai dự án bất động sản ngay.

Cụ thể, mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong cho biết, Thành phố tiếp tục triển khai phương án sắp xếp, đổi mới 40 doanh nghiệp nhà nước trực thuộc UBND TP.HCM giai đoạn 2017-2020.

Đến nay, Thành phố đã ban hành quyết định thành lập Ban Chỉ đạo và Tổ giúp việc cổ phần hóa cho 40 doanh nghiệp; quyết định cổ phần hóa và chọn thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp cho 37 doanh nghiệp; công văn chọn đơn vị tư vấn cổ phần hóa cho 36 doanh nghiệp; quyết định giao tài sản cho 8 doanh nghiệp; ban hành tiêu chí nhà đầu tư chiến lược cho 2 doanh nghiệp; phê duyệt phương án sử dụng đất cho 13 doanh nghiệp.

Trong số các doanh nghiệp sắp cổ phần hóa, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang mong đợi nhất là Saigontourist, doanh nghiệp thuộc Thành ủy TP.HCM, bởi doanh nghiệp này có khá nhiều lô đất nằm ở trung tâm TP.HCM.

Chờ đợi những dự án mới

Đánh giá về thị trường bất động sản TP.HCM năm 2019, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, ngoài việc pháp lý được khơi thông, thì sự xuất hiện của các dự án lớn sẽ giúp thị trường bất động sản TP.HCM sôi động hơn.

Trong đó, đáng chú ý là Dự án VinCity Grand Park, quận 9 của Vingroup với hơn 44.000 căn hộ chung cư và hơn 2.000 căn nhà phố, biệt thự. Tập đoàn Đại Phúc cũng sẽ triển khai phân khúc chung cư tại Dự án Van Phuc City, quận Thủ Đức. Bên cạnh đó, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Khu đô thị mới Thanh Đa đang được tái khởi động…

“Tất cả đang hứa hẹn tạo ra nguồn cung lớn, có chất lượng cho thị trường bất động sản 2019”, ông Châu đánh giá.

Ngoài các dự án lớn trên, nhiều doanh nghiệp địa ốc khác sau khi lỗi hẹn ra hàng trong năm 2018, cũng đã lên kế hoạch để tung các dự án mới ra thị trường trong năm 2019. Cụ thể, Tập đoàn Hà Đô dự kiến sẽ mở bán 1.000 căn hộ tại một dự án ở quận 8 trong đầu năm 2019.

Trong khi đó, Him Lam Land cho biết, đã hoàn thành pháp lý cho dự án mới tại dự án quận 7, với khoảng 300 căn hộ chung cư. Hay Tập đoàn Hưng Thịnh cũng phát đi thông báo dự kiến mở bán một dự án rộng 4 ha trong quý đầu năm 2019 sau khi lỗi hẹn ra hàng vào cuối năm 2018 vì chưa hoàn thành thủ tục.

Phú Long cũng là cái tên được mong đợi trong năm 2019, khi doanh nghiệp này đang có trong tay một dự án trên đường Võ Văn Kiệt. Ông Phùng Chu Cường, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long cho biết, Công ty đang hoàn tất thủ tục pháp lý để mở bán trong năm 2019.

Tương tự, Công ty Tiến Phước cũng cho biết, năm 2019, doanh nghiệp này sẽ tung ra thị trường hơn 1.000 căn hộ chung cư. Trước đó, Tiến Phước đã lỗi hẹn ra hàng một dự án tại quận 2, ngay tại khu đất vàng cạnh cao tốc TP.HCM - Long Thành, dù đã chuẩn bị khá kỹ cho việc mở bán dự án này.

Nhập cuộc ngay đầu Xuân

Đánh giá những cơ hội lớn trong năm nay, nên ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Kỷ Hợi, nhiều doanh nghiệp đã bắt tay ngay vào khởi động bộ máy để chuẩn bị cho kế hoạch trong năm mới. Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM bắt đầu buổi làm việc đầu tiên trong năm mới Kỷ Hợi vào ngày 11/2, tức mùng 7 Tết.

Tại buổi làm việc đầu tiên, Ban lãnh đạo Him Lam Land đưa ra kế hoạch phát triển dự án trọng điểm trong quý I và quý II/2019 là Dự án Him Lam Đại Phúc tại tỉnh Bắc Ninh. Dự án được xây dựng trên diện tích 26,8 ha, với các phân khúc chủ đạo là biệt thự, nhà ở liền kề và cả nhà ở xã hội, vốn đầu tư lên tới 2.000 tỷ đồng.

Bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết, nhân lực sẽ được dồn vào dự án này ngay sau Tết Nguyên đán.

Tương tự, trong ngày khai Xuân, Novaland cho biết, sẽ bắt tay ngay vào việc phát triển các dự án thực hiện từ năm 2018, đó là Dự án Manhattan (quận 1, TP.HCM), Victoria Village và The Palace Residence (quận 2, TP.HCM). Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, Novaland có NovaHills Mũi Né Resort & Villas (Phan Thiết, Bình Thuận) hay Avani Cam Ranh Resort & Villas (Khánh Hòa).

Đối với Tập đoàn Hưng Thịnh Corp, hoạt động khai Xuân là chuẩn bị bàn giao dự án chung cư Moonlight Risedences tại quận Thủ Đức (TP.HCM) trong tháng 3/2019. Ngoài ra, tiếp tục bán các dự án tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai và TP.HCM. Ngoài ra, ông Nguyễn Nam Hiền, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp cho biết, Tập đoàn sẽ chuẩn bị cho kế hoạch lên sàn của HungThinh Land trong thời gian tới.

Tập đoàn Hà Đô cũng tất bật khai Xuân với việc bàn giao hơn 2.000 căn hộ chung cư tại Dự án Hà Đô Centrosa tại quận 10 (TP.HCM) và chuẩn bị cho đợt ra hàng Dự án Hà Đô tại quận 8 (TP.HCM) trong quý II/2019. Còn Tập đoàn Đại Phúc đang gấp rút cho ra thị trường 2 block chung cư đầu tiên tại Dự án Van Phuc City (Thủ Đức, TP.HCM).

Còn với Asian Holding, công ty này bắt đầu làm việc muộn hơn, vào ngày 14/2 (tức mùng 10 Âm lịch). Trong ngày khai Xuân, Asian Holding cho biết, khởi đầu năm mới Kỷ Hợi 2019 với dự án mở hàng là một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc.

Theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding, dự án này sẽ được bán trong những tháng còn lại của quý I, còn quý II, Công ty sẽ hướng tới dự án tại Mũi Né (Bình Thuận).

Cơ hội thị trường sẽ mở ra với nhiều nhà đầu tư 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM 

Năm 2019, TP.HCM có rất nhiều dư địa để phát triển thị trường bất động sản. Có thể kể đến như Quy hoạch Vùng TP.HCM, trực tiếp là Quy hoạch chung xây dựng TP.HCM định hướng đến năm 2030, với nhiều kế hoạch triển khai các dự án hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông, metro; Chương trình xây dựng và chỉnh trang đô thị, trong đó có chương trình di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng; Đề án Xây dựng đô thị thông minh và Đề án Xây dựng đô thị sáng tạo phía Đông TP.HCM; kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị giai đoạn 2016-2020; kế hoạch triển khai các dự án khu đô thị mới, hệ thống hạ tầng giao thông đô thị... Đây là những nhân tố mở ra sự phát triển thị trường bất động sản bền vững trong dài hạn.

Hay như Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu cũng đang mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư có năng lực. Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, trong đó có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng. TP.HCM hiện có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị “đắp chiếu”. Đây đều là yếu tố sẽ mang lại nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư có tầm nhìn, có năng lực tài chính.

Có thể nói, hiện nay, có rất nhiều doanh nghiệp và doanh nhân bất động sản đã được tôi luyện, chuyên nghiệp, có năng lực cả về tài chính và quản trị doanh nghiệp, coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu và văn hóa doanh nghiệp. Thị trường đã có sự gắn kết hữu cơ, cộng sinh, cộng đồng trách nhiệm giữa doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng thương mại, đã dần hình thành lớp người tiêu dùng có trách nhiệm. Tuy nhiên, cũng vẫn còn có một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới, cò đất, cò nhà kinh doanh kiểu chụp giật, thậm chí có dấu hiệu lừa đảo, gây thiệt hại cho người tiêu dùng.

Với nhiều yếu tố trên, sắp tới, cơ hội thị trường sẽ mở ra nhiều cho các nhà đầu tư có tầm nhìn và năng lực tài chính, còn các nhà đầu tư “lôm côm” khó trụ được. 

Thị trường nhà ở vẫn là tâm điểm 

Ông Neil Macgregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam  

Theo dự báo của Savills, trong năm 2019, nhu cầu nhà ở tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc bình dân từ nhu cầu ở thực do sự gia tăng dân số cao, sự suy giảm quy mô hộ gia đình và sự tăng trưởng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu.

Thị trường nhà ở giá rẻ chiếm hơn 60% doanh số, thể hiện nhu cầu thực sự từ những chủ sở hữu - nhân tố chính của thị trường. Chúng tôi cũng liên tục chứng kiến nhu cầu mạnh mẽ đối với tài sản nhà đất mà Savills tin rằng, sẽ tiếp tục là một thị trường trọng điểm, với các sản phẩm giá cả hợp lý hơn để nhắm vào các gia đình trẻ, tri thức trung lưu.

Ngoài ra, phân khúc cao cấp cho thấy triển vọng rất tích cực với nhu cầu nâng cấp nhà ở ngày càng tăng từ các hộ gia đình khá giả và nhu cầu bị dồn nén do thiếu hụt nguồn cung gần đây. Nhu cầu đầu tư từ người nước ngoài cũng chứng kiến các hoạt động mạnh mẽ đối với các dự án cao cấp ra mắt gần đây, với nhiều dự án hoàn thành hạn ngạch 30% sở hữu của người nước ngoài được phân bổ ngay trong sự kiện ra mắt.

Trong khi cầu về nhà ở cao cấp còn khá lớn, thì chính quyền TP.HCM có chủ trương hạn chế cấp phép mới với dự án nội đô. Tuy nhiên, với những dự án phát triển đã được phê duyệt và trong quy hoạch vẫn sẽ tiếp tục được triển khai và đây chính là một lợi thế với các chủ đầu tư này. Với nguồn cung tương lai đã xác định từ dữ liệu hiện tại của chúng tôi, có thể kỳ vọng rằng, nguồn cung nhà ở tương lai sẽ đáp ứng được nhu cầu nếu quá trình triển khai dự án của các chủ đầu tư được tiến hành thuận lợi.

Cơ hội tốt thanh lọc các dự án

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group 

Việc hạn chế nguồn hàng mới trong 2 năm qua của TP.HCM chủ yếu để tiêu thụ hàng tồn kho, đang khá lớn trên thị trường bất động sản TP.HCM. Tuy nhiên, biến cố về quỹ đất trong việc mua bán đất công và văn bản của Thủ tướng Chính phủ về việc ngừng bán đấu giá quỹ đất công, đồng thời rà soát lại các dự án đất công đã bán, khiến thị trường khó khăn hơn khi doanh nghiệp không được cấp phép dự án mới.

TP.HCM cũng đưa ra kế hoạch phát triển dự án đô thị thông minh và để hoàn thiện được kế hoạch này, TP.HCM sẽ phải hy sinh trong việc thanh lọc dự án mới, những dự án phù hợp cho kế hoạch phát triển đô thị sáng tạo, thông minh sẽ được cấp phép, còn những dự án không phù hợp sẽ bị tạm dừng cấp phép.

Theo tôi, việc hạn chế này sẽ tạo cho thị trường sự thanh lọc tốt về dự án, nhưng sẽ làm cho Thành phố giảm nguồn thu đáng kể trong năm 2019, vì ngành bất động sản là ngành đóng góp lớn cho ngân sách thành phố trong những năm qua.

Thị trường bất động sản TP.HCM đã vượt qua ranh giới cứng

Thị trường bất động sản TP.HCM bắt đầu vượt qua ranh giới của Thành phố, từ lâu được ngầm định là sân chơi của doanh nghiệp lớn. Hiện nay, các doanh nghiệp nhỏ, có quỹ đất ở vùng ven cũng có thể phát triển dự án mới thành công.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp 

Bên cạnh đó, việc thị trường các tỉnh lân cận cùng phát triển đã tạo ra một sức bật cho thị trường bất động sản TP.HCM, giúp thị trường vẫn phát triển mà không rơi vào trạng thái quá nóng do khan hàng.

TP.HCM đã hình thành được một thị trường bất động sản có tính liên kết vùng, quy mô thị trường tăng lên, sự đa dạng phân khúc đã tạo ra một rổ sản phẩm phong phú để khách hàng lựa chọn. Đó là TP.HCM chủ yếu phát triển dự án chung cư, các sản phẩm cao cấp; còn các tỉnh nằm ở 3 phân khu của vùng TP.HCM sẽ phát triển các sản phẩm đất nền, chung cư giá rẻ.

Nói về sức nóng liên kết vùng, có thể kể đến đà đột phá của thị trường bất động sản khu vực vùng ven từ Đông sang Tây Thành phố. Điển hình là sự đa dạng của các loại hình sản phẩm địa ốc từ đất nền đến chung cư, thậm chí cả nhà phố, biệt thự, villa. Các dự án giãn dân cũng đang dần lan tới thị xã Dĩ An (Bình Dương), hay huyện Nhơn Trạch, TP. Biên Hòa (Đồng Nai), thay vì chỉ tập trung ở khu vực quận 2, giáp quận 1 như trước đây.