Giá tăng nhưng khó bán
Cuối năm 2019, anh Trần Nam cùng góp vốn với 2 người bạn mua đất tại một dự án ở huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương. Thời điểm đó, dự án đang trong quá trình hoàn thiện hạ tầng (chưa có sổ) nên giá khá mềm, chỉ gần 1 tỷ đồng/lô.
“Lô đất chúng tôi mua nằm ngay trục đường chính, sau khi trừ các khoản chiết khấu thì có giá 900 triệu đồng, mỗi người góp 300 triệu đồng để mua chung. Lúc này, chúng tôi mừng thầm vì nghĩ mình mua được giá rẻ, bởi những lô đất có diện tích tương đương ở khu vực xung quanh đều trên 1 tỷ đồng/lô. Nếu chủ đầu tư hoàn thiện hạ tầng và ra sổ thì giá trị lô đất chắc chắn sẽ tăng”, anh Nam kể.
Quả thực, sau khi hoàn thiện hệ thống hạ tầng và các thủ tục pháp lý liên quan, cuối năm 2022, chủ đầu tư bắt đầu bàn giao sổ cho khách hàng mua đất tại dự án. Giá trị các lô đất đã tăng lên từ 1,2-1,5 tỷ đồng/lô, thế nhưng muốn bán lại không dễ dàng.
“Năm 2023, tôi có nhu cầu sử dụng tiền gấp nên đã thống nhất cùng anh em trong nhóm là bán lô đất đã đầu tư chung với giá 1,4 tỷ đồng. Chúng tôi chấp nhận bán thấp hơn so với các lô đất xung quanh khoảng 100 triệu đồng để mong sớm có người mua, nhưng mãi không bán được. Đến thời điểm hiện tại, chúng tôi vẫn trong tình cảnh có đất mà không có tiền trả nợ”, anh Nam nói.
Tương tự, ông Vũ Hoàng Minh (ngụ quận Bình Thạnh, TP.HCM) - chủ sở hữu một căn nhà phố và một biệt thự tại dự án Khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9 cũ, nay thuộc TP. Thủ Đức, TP.HCM), cũng đang “mắc kẹt” trong tình cảnh giá nhà tăng nhưng khó bán.
Theo chia sẻ của nhà đầu tư này, căn nhà phố đang được rao bán với giá 7,5 tỷ đồng, giảm 500 triệu đồng sau nhiều lần rao bán bất thành trước đó. Tuy nhiên, đến hiện tại anh vẫn chưa bán được. Còn căn biệt thự song lập có diện tích gần 200 m2, hiện rao bán giá 15 tỷ đồng, song cũng chưa có ai hỏi mua.
Ghi nhận thực tế cho thấy, hầu hết các căn biệt thự có giá hàng chục tỷ đồng tại dự án này đều đang bị bỏ hoang, vắng bóng người sinh sống. Nhiều hạng mục đã xuống cấp, tạo nên một cảnh tượng hoang tàn, ảm đạm.
Do không có người mua nên một số căn cho công nhân xây dựng trong khu vực thuê lại. Đáng chú ý, trong khu đô thị này có nhiều sàn giao dịch bất động sản, trưng hàng loạt bảng rao bán đất, quy hoạch dự án..., thế nhưng nhịp độ mua bán vẫn èo uột.
Theo chia sẻ từ một số đơn vị từng phân phối sản phẩm của dự án, khu đô thị này không thu hút được người mua về sinh sống là do sự thiếu đồng bộ trong triển khai quy hoạch các tiện ích dịch vụ hạ tầng.
Việc phát triển cùng lúc nhiều loại hình nhà phố, biệt thự hoàn thiện và cả đất nền khiến dự án trở nên nham nhở, có những khu vực được xây dựng rất khang trang, nhưng cũng có nhiều nơi vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm.
 |
| Nhiều căn biệt thự bị bỏ hoang do không có nhu cầu ở. |
Bên cạnh đó, người mua sản phẩm tại dự án này phần nhiều là nhà đầu tư, nhất là những khu vực bán đất nền, nên tỷ lệ người dân về ở thấp. Chưa kể, mức giá ở khu vực này hiện đã neo cao, không phải ai cũng đủ khả năng để mua.
Cụ thể, đối với những sản phẩm nhà phố và biệt thự song lập (diện tích từ 100-160 m2) ở phân khu Đông Tăng Long Hưng Gia, mức giá vào khoảng 7 tỷ đồng/căn; ở phân khu Đông Tăng Long An Lộc, nhà phố có giá từ 6,8 tỷ đồng/căn, biệt thự từ 9 tỷ đồng/căn; ở phân khu Ba Son - Đông Tăng Long Hưng Phúc (biệt thự ven hồ), mức giá hiện tại vào khoảng 10-15 tỷ đồng/căn…
“Giá bán không rẻ nhưng lại không có đủ cơ sở dịch vụ thiết yếu để phục vụ nhu cầu cuộc sống, trong khi những người đủ tiền mua nhà phố, biệt thự ở đây đều đòi hỏi chất lượng cuộc sống cao, thế nên dự án không thu hút được cư dân về sinh sống”, đại diện một đơn vị phân phối cho hay.
Hệ lụy từ các cơn sốt giá
Bà Trần Thị An - Phó giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản An Gia cho biết, tâm lý của nhiều người hiện nay là thích đầu tư bất động sản an toàn. Chính vì vậy, người mua có xu hướng chia nhỏ dòng tiền để có thể mua một lúc nhiều lô đất hoặc căn hộ.
Các sản phẩm được giao dịch chủ yếu nằm trong khoảng giá từ 2 tỷ đồng đến dưới 5 tỷ đồng, bởi những sản phẩm này có tính thanh khoản cao, có thể dễ dàng giao dịch khi cần.
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho hay, những sản phẩm bất động sản có giá trên 10 tỷ đồng hiện khó bán vì khá kén khách. Chưa kể, xu hướng của thị trường hiện còn chưa rõ ràng, dẫn đến nhà đầu tư cũng như người mua để ở đều “nhát tay”.
Theo chuyên gia DKRA Group, thời điểm hiện tại, những người đi tìm mua nhà và chịu cọc tiền đều là những người có nhu cầu thật và có tiền thật, không phải đi vay. Tuy nhiên, chỉ một số ít sẵn sàng chi tiền để “bắt đáy” bất động sản và chỉ người thực sự cần tiền mới bán ra lúc này.
Thực tế, việc bị “kẹt hàng” khi đầu tư bất động sản vùng ven, bất động sản tỉnh lẻ không phải là câu chuyện mới. Tại một hội thảo về thị trường bất động sản diễn ra mới đây, câu chuyện này một lần nữa được đề cập tới với kỳ vọng tìm ra giải pháp xử lý.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng, thực trạng “giá tăng nhưng khó bán” là một trong những hệ lụy của các cơn sốt giá khi thị trường đi lên quá nhanh, giá nhà đất tăng một cách bất thường. Hiện tại, các phân khúc này không tăng như kỳ vọng của nhà đầu tư.
Theo ông Kiệt, trên thị trường bất động sản, khi tham gia “lướt sóng”, nhà đầu tư cần phải chuẩn bị cả về tâm lý lẫn dòng tiền nhàn rỗi dài hạn. Trường hợp có nguồn thu ổn định, nhà đầu tư cũng chỉ nên đi vay tối đa 30% giá trị tài sản.
“Trong bối cảnh các khoản mục đầu tư có thanh khoản thấp, nhà đầu tư cần phải xác định lại lợi nhuận kỳ vọng. Nếu không đủ khả năng tài chính, phải vay tiền đầu tư và đang chịu áp lực trả nợ lớn thì bắt buộc phải thoát hàng, chịu lỗ. Ngược lại, nếu đủ khả năng thì có thể nắm giữ dài hạn, khoảng 3-5 năm, chờ đợi tăng giá”, ông Kiệt chia sẻ thêm.
