Cung - cầu đều giảm mạnh
Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn đến tháng 4/2023 cho thấy, mức độ quan tâm ở hầu hết thị trường bất động sản tỉnh đều suy giảm từ 2-12%. Trong đó, nhiều địa phương ghi nhận sự sụt giảm mạnh như Long An (-12%), Bình Dương (-9%), Đồng Nai (-8%), Hải Phòng và Bà Rịa - Vũng Tàu (-7%)... Tính cả 4 tháng đầu năm, mức độ quan tâm toàn thị trường suy giảm tới 26%.
Mức độ quan tâm giảm tại các thị trường tỉnh được cho là phần nào xuất phát từ tâm lý “chờ đáy” của nhà đầu tư. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, có tới 43% người có nhu cầu mua ở thực có tâm lý chờ bất động sản tiếp tục giảm giá.
Ở một khía cạnh khác, 49% nhà môi giới đánh giá, chung cư bán/cho thuê là loại hình bất động sản tiềm năng nhất trong năm 2023. Điều này lý giải phần nào nguyên nhân nhà đầu tư đang quay trở lại nhiều hơn với các thị trường lõi, thay vì “đánh bắt xa bờ” như trước đây.
Riêng với phân khúc nhà ở thực, theo Savills Việt Nam, bối cảnh nguồn cung căn hộ sơ cấp hạn chế, thị trường thứ cấp đang được người mua nhà với nhu cầu ở thực cân nhắc như một lựa chọn thay thế phù hợp. Với thị trường thứ cấp, các đô thị lõi, đô thị trung tâm như Hà Nội, TP.HCM luôn được xem là những thị trường trọng điểm.
Thống kê của Savills Việt Nam cho biết, tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới giảm bình quân 14%/năm trong giai đoạn từ năm 2018 đến năm 2022, trong khi giá bán trung bình tăng 13%/năm. Hiện nay, giá căn hộ sơ cấp cao hơn 48% so với các sản phẩm thứ cấp. Đây cũng được xem là lý do thúc đẩy thị trường thứ cấp hoạt động sôi động hơn, cũng như lý giải việc các nhà đầu tư “thu mình” về với các thị trường truyền thống.
Theo ông Nguyễn Minh Đức, Giám đốc Phát triển dự án, Hà An Group, hiện tại, tâm lý nhà đầu tư Hà Nội đã cẩn trọng hơn giai đoạn trước, minh chứng rõ nét là với nhiều dự án khu vực lân cận, dù vẫn chiếm tỷ lệ áp đảo, nhưng số lượng nhà đầu tư đã giảm mạnh.
“Tại một dự án mà chúng tôi đang phát triển và phân phối ở Hạ Long, hiện các nhà đầu tư Hà Nội chiếm tỷ lệ khoảng 40%, còn lại khoảng 20% đến từ Hải Phòng, 20% đến từ Quảng Ninh và 20% đến từ các nơi khác. Nhóm nhà đầu tư Hà Nội tuy vẫn áp đảo nhưng số lượng đã giảm nhiều so với giai đoạn thị trường ấm nóng trước đây”, ông Đức cho biết.
Cũng theo ông Đức, với các dự án ở tỉnh, việc bán hàng chủ yếu thực hiện qua các sàn bản địa hoặc sàn phân phối có “đầu não” ở Hà Nội vì nhà đầu tư địa phương thường đầu tư không nhiều.
 |
Số lượng môi giới bất động sản sụt giảm rất nhanh trong 1 năm qua. Ảnh: Dũng Minh |
Đánh trống thu quân
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Ngọc, Giám đốc Công ty cổ phần RB Land cho hay, giai đoạn hiện tại, mảng phân phối tại các thị trường tỉnh chủ yếu do sàn địa phương đảm trách, các sàn phân phối tại Hà Nội, TP.HCM đều đang phải thu hẹp mạng lưới, nhân sự, tập trung vào sản phẩm nội đô.
“Thị trường tỉnh giờ chỉ còn các sàn địa phương bám trụ vì các sàn lớn từ Hà Nội, TP.HCM đều ‘ngại’ đi xa vì tốn kém chi phí. Chẳng hạn, tại các thị trường Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng, các sàn Hà Nội hầu như vắng bóng và chỉ còn lại các sàn địa phương. Đây cũng là lý do khiến những thị trường này thêm èo uột”, ông Ngọc nói và cho biết thêm, thị trường vào giai đoạn suy thoái buộc các nhà đầu tư rút về các thị trường truyền thống để “bảo toàn lực lượng”, qua đó khiến các sàn môi giới phải dịch chuyển theo bởi nhóm nhà đầu tư Hà Nội, TP.HCM luôn chiếm tỷ trọng lớn, giữ vai trò tạo sự sôi động cho thị trường.
Anh Bùi Công, một môi giới địa ốc lâu năm cho hay, câu chuyện phân phối bất động sản ở các tỉnh đang trong thế “tiến thoái, lưỡng nan” khi các sàn lớn theo “chân sóng” rút khỏi thị trường, sản phẩm ở tỉnh chỉ còn biết trông cậy vào các sàn bản địa. Tuy nhiên, cái khó là giá thành sản phẩm đã bị đẩy lên quá cao khiến lực lượng bán hàng địa phương và chủ đầu tư không tìm được tiếng nói chung, dẫn tới hoạt động phân phối sản phẩm bị ảnh hưởng, qua đó càng khiến thanh khoản èo uột hơn.
“Nhiều chủ đầu tư đang lâm vào cảnh ‘dở khóc, dở cười’ bởi không làm thì chết, mà làm cũng chưa chắc đã sống. Muốn bán hàng mà không có đơn vị phân phối thì phải tự tuyển người, tự lập bộ phận bán hàng, nhưng lập xong cũng không đảm bảo sẽ đẩy được hàng, trong khi chi phí bỏ ra là không nhỏ. Không lập thì không bán được hàng, nhưng lập sàn cũng chưa chắc tình hình đã được cải thiện”, môi giới này cho hay.
Thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, hiện tượng sụt giảm số lượng môi giới bất động sản đã và đang diễn ra mạnh mẽ, trên quy mô rộng khắp và với toàn bộ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khắp cả nước. Hiện nay, số lượng môi giới bất động sản hoạt động trên thị trường chỉ còn khoảng 30-40% so với thời điểm cuối năm 2022 và chưa có dấu hiệu dừng lại.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, sự sụt giảm nhanh và mạnh cả về nguồn cung lẫn sức cầu đã làm đứt gãy đồng thời tệp khách hàng hiện hữu và khách hàng tiềm năng của các sàn môi giới. Thống kê của VARS cho thấy, tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt 17% so với lượng giao dịch của năm 2018 - thời điểm thị trường bùng nổ, tỷ lệ hấp thụ quý I/2023 cũng chỉ đạt khoảng 11% so với quý I/20218. Đây là những con số rất đáng báo động.
Theo nghiên cứu của VARS, hoạt động môi giới suy yếu xuất phát chủ yếu từ sự sụt giảm giao dịch. Một điều nữa khiến môi giới bất động sản nghỉ việc ồ ạt là do mất thị trường, khi thị trường truyền thống là các dự án khu đô thị và khu du lịch nghỉ dưỡng đều trong tình trạng vướng mắc về thủ tục nên không thể triển khai. Cùng với tình hình kinh tế suy giảm, hiệu quả sử dụng và kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng rất thấp.
Cũng theo số liệu của VARS, khó khăn kéo dài đang khiến các nhân sự ngành môi giới ngày càng vắng bóng. Về nguồn cung, trong năm 2022, thị trường đón nhận khoảng 48.500 sản phẩm, bằng 20% so với năm 2018 và riêng quý I/2023, hầu như không có sản phẩm mới.
Các yếu tố chính của ngành suy giảm khiến các doanh nghiệp ngành môi giới địa ốc tiếp tục sa thải nhân sự khi thống kê của VARS cho thấy, có tới 95% doanh nghiệp thu hẹp quy mô lao động, 40% doanh nghiệp phải cắt giảm lương từ 10-20%. Thậm chí, có 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động hết quý III/2023 và 43% doanh nghiệp duy trì được đến cuối năm 2023.
