Bất động sản tỉnh lẻ: Không dễ “ăn”

Phong trào theo chân đại gia “về quê”

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, khoảng vài năm trở lại đây, việc chuyển hướng đầu tư bất động sản đến các tỉnh nhỏ của các “ông lớn” địa ốc như Vingroup, FLC…, đã khiến cho nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp, môi giới “ăn theo”.

Nếu trước đây, địa ốc tỉnh lẻ được nhiều nhà đầu tư coi là sự lựa chọn an toàn, dù không mang lại lợi nhuận nhanh chóng như ở Hà Nội hay TP. HCM, nhưng gần đây, một phần quan niệm đó đã được thay đổi. Với sự phát triển của hạ tầng, cùng sự xuất hiện của các ông lớn đã khiến giá bất động sản tỉnh lẻ tăng không ngừng, tạo ra nhiều con sóng.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ cuối năm 2017, thị trường bất động sản tại các tỉnh phía Bắc có dấu hiệu nóng lên nhờ những dự án từ các chủ đầu tư lớn. Đơn cử, tại Hưng Yên, hàng loạt dự án mới đã được ra mắt như An Phú, Mountain View, Nam Vĩnh Yên. Cũng “phong trào” này, tại Bắc Giang, Thái Nguyên, Hà Nam, thậm chí tận Điện Biên, giá bất động sản cũng rục rịch tăng vì thông tin mở rộng quy hoạc Sân bay Điện Biên.

 Không ít dự án bất động sản tại Thái Nguyên mắc sai phạm, hoặc phải nằm im do tính sai thị trường

Không chỉ các tỉnh phía Bắc, tại thị trường địa ốc miền Trung, các nhà đầu tư cũng đua nhau rót tiền. Đơn cử, tại Nghệ An có sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp như Tập đoàn T&T, Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn, Tecco, Tổng công ty Xây dựng Lũng Lô, Công ty cổ phần Xây dựng Vinaconex…

Nhưng không dễ “ăn”

Theo các chuyên gia, việc đầu tư ở một thị trường mới không phải đơn giản, bởi ở các thị trường này, nguồn thông tin còn ít ỏi, sốt ảo, tin giả dễ xảy ra khiến các nhà đầu tư khó lòng đưa ra lựa chọn đúng đắn.

Trong bối cảnh các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM đang dần bão hòa, việc chuyển hướng sang các tỉnh lẻ của các nhà đầu tư là điều tất yếu. Tuy nhiên, khi quyết định đầu tư vào một thị trường mới mẻ, ngoài cơ hội lớn, cũng có không ít rủi ro. Trong đầu tư bất động sản, việc định giá các lô đất có thể chỉ trong khoảnh khắc đã cách nhau hàng trăm triệu đồng và trên thực tế, không ít lần các nhà đầu tư thứ cấp phải nhận quả đắng khi chạy theo các cơn sốt ảo.

Trước đây có thể kể đến các dự án ven Hà Nội như tại Ba Vì, Mê Linh, Đông Anh. Gần đây nhất là những cơn sốt tại các địa phương dự kiến sẽ trở thành đặc khu kinh tế. Tuy nhiên, khi dự án Luật Đặc khu kinh tế được Quốc hội tạm lùi thời gian xem xét thông qua, cùng với việc siết quản lý của địa phương, cơn sốt đã nhanh chóng hạ nhiệt, khiến nhiều nhà đầu tư bị mắc kẹt.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, các tỉnh có nhu cầu về bất động sản thông qua phát triển kinh tế địa phương, các khu công nghiệp…, kéo theo nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, nhiều địa phương phê duyệt dự án một cách quá ồ ạt, không cân đối vào tốc độ phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu phát triển bất động sản của địa phương, dẫn đến khủng hoảng thừa các dự án.

Theo ông Đính, khi đầu tư vào thị trường bất động sản tỉnh, nhà đầu tư cần quan tâm đến tính pháp lý, quy hoạch, thực tế đầu tư, năng lực của chủ đầu tư, họ có thực sự đủ năng lực hay không.

“Các dự án rao bán khi chưa triển khai tức là chủ đầu tư đang thiếu vốn và sai luật. Khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần phải xem những người tham gia mua bán ở dự án này là ai, là người có nhu cầu thực hay toàn nhà đầu cơ”, ông Đính khuyến nghị.

Thực tế, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, nhiều dự án đất nền tại Thái Nguyên chưa hoàn thiện hạ tầng, thậm chí còn chưa giải phóng mặt bằng, đang có tranh chấp liên quan đến chi phí và diện tích bồi thường, nhưng đã được rao bán trên thị trường.

Chẳng hạn, tại thị xã Phổ Yên, Dự án Khu dân cư Đông Tây dù chưa đủ điều kiện huy động vốn, nhưng các thông tin phân lô, bán nền đã diễn ra rất nhộn nhịp. Trong khi đó, dự án này vẫn đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, thi công hạ tầng. Lượng công nhân thưa thớt, máy móc thi công nhỏ giọt. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Dự án Khu đô thị Hồng Long Phổ Yên, hay các dự án bất động sản tại đường Bắc Sơn kéo dài.

Tại trung tâm TP. Thái Nguyên cũng có những dự án tương tự. Chẳng hạn, Dự án Tecco Complex Thái Nguyên ở phường Thịnh Đán với 6 tòa tháp cao trên 30 tầng, gồm 2.088 căn hộ. Dự án này tại thời điểm khởi công chưa có giấy phép xây dựng, nhưng chủ đầu tư là Tổng công ty Tecco có địa chỉ ở TP.HCM vẫn “thúc” tiến độ và sản phẩm của dự án này đã được một số “cò” rao bán rầm rộ ra thị trường.

Không chỉ các nhà đầu tư thứ cấp, nhiều doanh nghiệp bất động sản chạy theo phong trào đầu tư về tỉnh không tính toán kỹ cũng đang bị mắc cạn, nhiều dự án bị chậm tiến độ.

Điển hình, tại thị trường Thái Nguyên, có 3 dự án do Ban quản lý các khu công nghiệp Thái Nguyên quản lý đã bị chậm tiến độ từ lâu, gồm: Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu B - Khu công nghiệp Điềm Thụy phần diện tích 170 ha do Công ty cổ phần APEC làm chủ đầu tư, Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu B - Khu công nghiệp Nam Phổ Yên do Công ty TNHH một thành viên Ô tô Xuân Kiên Vinaxuki Thái Nguyên làm chủ đầu tư và Dự án Khu công nghiệp Trung Thành Khu C - Khu công nghiệp Nam Phổ Yên do Công ty Lệ Trạch (Đài Loan - Trung Quốc) làm chủ đầu tư.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư Tập đoàn Tiến Bộ nhận định, năm nay, thị trường địa ốc Thái Nguyên được dự báo khó khăn hơn năm trước, ngay cả dự án chung cư cũng chỉ túc tắc cầm chừng. Khoảng 2 năm qua có khá nhiều dự án đất nền ra đời ở Thái Nguyên, trong khi nhu cầu không nhiều. Không chỉ TP. Thái Nguyên, mà các huyện gần các khu công nghiệp cũng có dự án, nhưng tốc độ giao dịch rất chậm, nhiều dự án triển khai dở dang.

Các chuyên gia cho rằng, nhiều doanh nghiệp  đầu tư vào bất động sản tỉnh lẻ chủ yếu là “ăn theo” các tập đoàn lớn mà không có sự tìm hiểu kỹ càng về thị trường. Việc bỏ qua công tác nghiên cứu thị trường sẽ khiến nhà đầu tư vướng vào các bẫy bong bóng bất động sản do cò đất, môi giới tại địa phương tung hỏa mù. Do đó, trào lưu ăn theo các ông lớn địa ốc kéo về tỉnh lẻ không phải “dễ xơi” với nhiều nhà đầu tư thứ cấp, cũng như không ít các doanh nghiệp.