Tập đoàn Signa - một tập đoàn bất động sản và bán lẻ nổi tiếng của châu Âu - đã phải gánh khoản nợ ít nhất 13 tỷ euro trong những năm mà chi phí đi vay gần như bằng không.
Quyết định dốc toàn lực trong kỷ nguyên tiền rẻ khiến Signa chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi lãi suất tăng mạnh trong năm nay. JPMorgan ước tính ít nhất 4 tỷ euro khoản nợ của hai công ty con quan trọng của Signa đang có lãi suất thả nổi. Và lãi suất tăng đã ảnh hưởng đến giá trị tài sản thương mại trên thị trường, làm giảm giá trị tài sản dùng để đảm bảo cho các khoản vay của Signa.
Tập đoàn Signa phải đối mặt với những câu hỏi hóc búa về hoạt động kinh doanh và định giá, nhưng vấn đề này cũng là dấu hiệu nổi bật nhất cho thấy ảnh hưởng tiêu cực của lãi suất cao hơn trong lĩnh vực bất động sản thương mại toàn cầu trị giá hàng nghìn tỷ đô la.
Các chủ sở hữu bất động sản giàu có trong thế giới nợ chi phí thấp khiến việc đầu tư bất động sản trở nên tương đối hấp dẫn, nhưng điều này đã dẫn đến một tính toán có thể đoán trước được.
Alex Knapp, Giám đốc đầu tư khu vực châu Âu của nhà đầu tư bất động sản tư nhân toàn cầu Hines cho biết: “Quy mô của việc thiết lập lại theo chu kỳ về mặt định giá bất động sản đang lớn như đầu những năm 1990 hoặc cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu”.
Khoản lỗ chưa thực hiện
Với thời đại lãi suất cực thấp đã qua, chủ sở hữu bất động sản - từ doanh nghiệp tư nhân nhỏ đến công ty đại chúng - phải đối mặt với chi phí lãi vay cao hơn, định giá giảm và trong nhiều trường hợp cần tiền mặt để trả nợ.
Các tập đoàn bất động sản châu Âu nổi lên như một tâm điểm rắc rối. Tập đoàn bất động sản hàng đầu khu vực Bắc Âu SBB đã đạt được thỏa thuận với Công ty quản lý tài sản Brookfield để huy động vốn và đang phải đối mặt với việc các trái chủ tức giận đòi lại tiền của họ. Công ty bất động sản Adler của Đức đã vượt qua một phiên tòa tại Anh bởi các trái chủ trong năm nay về kế hoạch tái cơ cấu, khi cố gắng tránh tình trạng mất khả năng thanh toán.
Nhiều công ty bất động sản đang nắm giữ những khoản lỗ chưa thực hiện. Tom Leahy, Giám đốc điều hành của MSCI Research ước tính vào tháng 9 rằng, khoảng 50% tài sản bất động sản thương mại ở London hiện có giá trị thấp hơn giá trị được mua ban đầu. Tình hình ở New York tương đối khả quan hơn với tỷ lệ tương tự ở mức 20%, nhưng nhiều chủ cho thuê văn phòng ở đó phải đối mặt với tổn thất nặng nề.
Các công ty bất động sản sẽ làm những gì để có thể để tránh những tổn thất đó trở thành hiện thực. Định giá chính thức có xu hướng chậm hơn so với thực tế thị trường vì chúng dựa vào bằng chứng về các giao dịch khác và giao dịch đã bị đình trệ. Theo MSCI, giá trị của các giao dịch đã hoàn thành giảm hơn 50% ở châu Âu và Mỹ trong quý III so với một năm trước đó.
“Người bán sẽ không bán trừ khi họ bắt buộc phải làm vậy, trong khi người mua sẽ không mua trừ khi nó thực sự rẻ. Để đưa đến một giao dịch thực sự, nó có cảm giác như một thỏa thuận khó khăn”, giám đốc điều hành một công ty bất động sản ở châu Âu cho biết.
Các nhà phân tích bất động sản tại Green Street đã tổng hợp một danh sách các tòa nhà văn phòng trị giá hơn 3,3 tỷ euro ở Anh và châu Âu đã không bán được vào năm 2023 sau khi được đưa ra thị trường, bao gồm cả tòa nhà chọc trời Commerzbank Tower ở Frankfurt, và danh sách này có lẽ chỉ là “phần nổi của tảng băng trôi”.
 |
Khối lượng giao dịch bất động sản thương mại trên toàn cầu sụt giảm |
Điều tác động đến thực tế thị trường là khi các khoản vay đến hạn hoặc các giao ước về khoản vay bị vi phạm, chủ sở hữu bất động sản sẽ cố gắng thực hiện các giao dịch với người cho vay hoặc bán riêng một số tài sản để huy động tiền mặt, nhưng quá trình diễn ra có thể chậm.
“Mọi người nói về bức tường tái cấp vốn nhưng thực tế nó chưa bao giờ hoạt động như vậy. Sẽ mất một khoảng thời gian nhiều năm để những cuộc thảo luận đó có kết quả”, ông Alex Knapp cho biết.
Cuộc đấu tranh tái cấp vốn
Thiệt hại về tài chính sẽ không giảm đều trên thị trường bất động sản rộng lớn hơn. Đối với một số công ty bất động sản đang muốn huy động tiền mặt, sự gia tăng của những tổ chức cho vay thay thế kể từ năm 2009 có nghĩa là có các quỹ sẵn sàng bù đắp cho khoản nợ mà các ngân hàng không cho vay.
“Trong 12 tháng qua, có vẻ như mọi người nhận ra rằng tôi không cần phải mua tài sản đó với giá 100% giá, tôi có thể cho vay tài sản đó với giá 60%”, Lisa Attenborough, người đứng đầu bộ phận tư vấn nợ tại Knight Frank cho biết.
Các nhà đầu tư mới đổ xô vào tín dụng một phần vì việc mua bán đơn giản có vẻ khó khăn vì giá trị tài sản có thể giảm thêm. Nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng nợ là một sự đặt cược an toàn hơn.
“Việc định giá một tài sản trong một thế giới lãi suất cao hơn và duy trì trong thời gian dài hơn là điều khó khăn. Vì vậy, việc tìm kiếm người mua sẵn sàng chấp nhận rủi ro về vốn cũng khó khăn không kém… Do đó, các giao dịch tín dụng dễ dàng hơn - các nhà đầu tư có thể kiếm được lợi nhuận rất đáng nể mà không cần phải mất quá nhiều tiền”, Max von Hurter, người đứng đầu bộ phận M&A châu Âu tại ngân hàng đầu tư bất động sản Eastdil Secured cho biết.
Nhưng tài chính không có sẵn cho tất cả.
Tập đoàn Signa đã đối mặt với khoản vay đáo hạn 1,3 tỷ euro vào năm 2023 mà họ phải vật lộn để đáp ứng bất chấp các cuộc đàm phán căng thẳng với những chủ nợ và các nhà đầu tư mới tiềm năng.
Những bất động sản có triển vọng cho thuê tốt - chẳng hạn như nhà kho, tòa nhà dân cư và khu văn phòng cao cấp - sẽ được tái cấp vốn dễ dàng hơn. Nhưng điều lưu ý là sự khác biệt giữa những bất động sản cần thấy giá trị chính xác của chúng và những tài sản có giá trị dự kiến sẽ bị xóa sổ.
Raimondo Amabile, đồng giám đốc điều hành mảng kinh doanh bất động sản của PGIM cho biết: “Chúng tôi thực sự đang chứng kiến tài sản bị mắc kẹt với tốc độ chưa từng thấy trên thị trường trước đây. Không ai muốn cho vay đối với một tài sản bị mắc kẹt”.
Một số bất động sản sẽ gặp khó khăn vì chúng đã gánh quá nhiều khoản nợ giá rẻ cần được tái cấp vốn, ngay cả khi chúng có nhu cầu và giá thuê khá tốt.
Ngay cả những nhà đầu tư lớn nhất cũng đã cắt lỗ đối với một số tòa nhà văn phòng, bao gồm cả quyết định vỡ nợ của Brookfield trong năm nay đối với hai tòa tháp ở Los Angeles. Các tòa tháp văn phòng ở New York đã được sang tay với giá thấp hơn giá trị của khu đất nơi họ sở hữu, khi các nhà đầu tư tìm kiếm cách sử dụng thay thế cho các tòa nhà lỗi thời.
Thách thức mà các chủ văn phòng phải đối mặt, đặc biệt là ở Bắc Mỹ, kết hợp giữa nhu cầu giảm mạnh và nhu cầu chi tiêu đáng kể để nâng cấp các tòa nhà lỗi thời, bên cạnh sự suy thoái bất động sản trên diện rộng và chi phí nợ tăng cao. Đây giống như một “cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu nhỏ đối với các văn phòng thứ cấp”.
