Những tín hiệu đầu tiên
Hơn 20 năm quan sát, làm việc trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, ông Marc Townsend, cố vấn cấp cao của Arcadia Consulting Vietnam đánh giá, thị trường bất động sản chuẩn bị bước vào một chu kỳ mới, giá nhà ở thứ cấp sẽ tiếp tục tái cân bằng theo hướng giảm xuống trước khi tăng trở lại vào giữa năm 2024.
Cơ sở để vị chuyên gia này đưa ra nhận định trên là ông nhận thấy thị trường xuất hiện những tín hiệu hồi phục đầu tiên, chẳng hạn các nhà phát triển dự án dần tập trung vào nền tảng là nhu cầu bền vững, quan tâm nhiều hơn đến nhân khẩu học, đô thị hóa và khả năng chi trả của bên mua.
“Tôi nghĩ rằng, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất để bước vào một chu kỳ mới và đây mới chỉ là sự khởi đầu của những triển vọng tích cực, nền tảng của thị trường là nhu cầu dài hạn, bền vững”, ông Marc Townsend nói và cho biết thêm, thị trường địa ốc thường vận động theo chu kỳ và hiện đang đứng trước một chu kỳ đi lên khi thanh khoản bắt đầu có sự chuyển biến. Một số chủ đầu tư áp dụng chính sách bán hàng mới phù hợp với khả năng chi trả của người mua hơn, chẳng hạn áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất kéo dài nhiều năm nhằm hạn chế rủi ro lãi suất cho khách hàng.
Báo cáo khảo sát hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thực hiện mới đây cho thấy, chỉ 21% doanh nghiệp tham gia khảo sát đánh giá các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đến nay thực sự có tác động tích cực, rất tích cực tới tâm lý người mua. Các doanh nghiệp còn lại cho rằng, các khách hàng/nhà đầu tư sau khi ổn định tâm lý vẫn xác định “chậm mà chắc”, “thận trọng” trước các quyết định xuống tiền.
Xét trên tổng thể, trong 8 tháng qua, vấn đề thiếu hụt nguồn cung sản phẩm đáp ứng nhu cầu của số đông như nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân chưa được giải quyết triệt để. Dẫu vậy, thời điểm đầu quý III/2023 đã xuất hiện thông tin mở bán dự án tại một số địa phương như TP.HCM, Bình Dương, Hà Nội, Hải Phòng...
Việc giới đầu cơ chưa tham gia khiến thị trường địa ốc chưa thể sôi động ngay, cho nên nhu cầu mua nhà ở thực luôn hiện hữu được xem là một trong những yếu tố giúp “giữ ấm” cho thị trường suốt thời gian qua.
Một trong những sự kiện gây chú ý và đến nay vẫn còn để lại dư âm tích cực là vào cuối tháng 6/2023, dự án căn hộ Glory Height thuộc Khu đô thị Vinhomes Grand Park, TP. Thủ Đức, TP.HCM bán được gần 2.000 căn chỉ trong thời gian ngắn khi chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt dành cho từng đối tượng khách hàng khác nhau.
Một môi giới tham gia bán hàng tại dự án này cho biết, phần lớn khách mua nhà tại Glory Heights là có nhu cầu thực, họ tận dụng chính sách bán hàng hấp dẫn của chủ đầu tư, đặc biệt là phương án thanh toán theo tiến độ bằng vốn tự có, cụ thể là khách hàng chỉ cần thanh toán từ 1-2%/tháng và sẽ được nhận nhà sau 2-3 năm.
Hiện tại, nhiều doanh nghiệp địa ốc phía Nam bắt đầu giới thiệu dự án mới ra thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở thường tăng cao dịp cuối năm cũng như đón đầu “con sóng hồi” bất động sản.
Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc Kinh doanh Phú Đông Group cho hay, trong quý IV/2023 sẽ tung dự án mới là Phú Đông SkyOne tại Bình Dương. “Từ nay đến cuối năm là điểm rơi nhu cầu nhà ở do có các tín hiệu về hạ lãi suất, người dân đáo hạn tiết kiệm, nhiều người trẻ kết hôn có nhu cầu về nhà ở…”, bà Thảo nói.
Cũng trong quý cuối năm nay tại Bình Dương, Tập đoàn PiGroup sẽ giới thiệu ra thị trường dự án Picity Sky Park tọa lạc ngay mặt tiền Quốc lộ 1A, tại phường An Bình, TP. Dĩ An, cách ngã tư cầu vượt Linh Xuân chỉ 700 m. Dự án được xây dựng trên khuôn viên hơn 10.000 m2, cung cấp ra thị trường hơn 3.000 sản phẩm căn hộ.
Mới nhất, Tập đoàn Nam Long chính thức giới thiệu tòa tháp AK NEO - tòa tháp cuối cùng thuộc dự án Akari City giai đoạn 2. Để sẵn sàng cho kế hoạch ra mắt sản phẩm, đầu tháng 8/2023, Nam Long đã ký kết hợp tác với 10 đại lý phân phối uy tín. Với phân khu này, Nam Long đưa ra chính sách thanh toán dàn trải 30% đến khi nhận nhà, phối hợp với ngân hàng đối tác triển khai những giải pháp tài chính thiết thực để đồng hành cùng khách hàng.
Phân khúc nào hồi phục sớm nhất?
Thị trường bất động sản đang được tiếp sức bởi một loạt yếu tố hỗ trợ như vướng mắc pháp lý dự án dần được tháo gỡ, nhu cầu nhà ở ổn định, mặt bằng lãi suất trong xu hướng giảm, giải ngân đầu tư công được đẩy nhanh, thị trường chứng khoán đi lên...
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, Công ty DKRA Group đánh giá, thị trường bất động sản đang được tiếp sức bởi một loạt yếu tố hỗ trợ như vướng mắc pháp lý dự án dần được tháo gỡ, nhu cầu nhà ở ổn định, mặt bằng lãi suất trong xu hướng giảm, giải ngân đầu tư công được đẩy nhanh, thị trường chứng khoán đi lên...
Theo ông Thắng, cả nguồn cung lẫn sức cầu trên thị trường ghi nhận sự chuyển biến từ đầu quý III/2023. Điển hình như phân khúc căn hộ, sức cầu trên thị trường thứ cấp có dấu hiệu gia tăng, động thái giảm lãi suất cho vay khiến người mua tự tin hơn trong quyết định mở khoản vay mua bất động sản.
Trong tháng 8/2023, phân khúc căn hộ hạng A chiếm 25% tổng nguồn cung mới, tập trung tại khu Đông TP. HCM, phân khúc căn hộ hạng B và hạng C giữ vị trí chủ đạo tại các địa phương giáp ranh. Mặt bằng giá bán trên thị trường sơ cấp không có nhiều biến động, nhưng trên thị trường thứ cấp ghi nhận một số giao dịch bán giảm từ 50-150 triệu đồng/căn, tập trung ở những dự án chậm tiến độ bàn giao, hết thời gian ân hạn gốc, lãi vay.
Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan nhận định, các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu thực, giá bán vừa túi tiền đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt sẽ là phân khúc phục hồi sớm nhất, bởi sở hữu nhà để ở luôn là nhu cầu thiết yếu và chỉ có tăng lên, chứ không giảm đi.
Ngoài ra, những sản phẩm đất nền gần các khu vực có dự án hạ tầng giao thông lớn và đã giảm giá thời gian qua cũng có khả năng sẽ phục hồi thanh khoản sớm. Báo cáo khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản gần đây của Batdongsan.com.vn cho thấy, khoảng 61% trong tổng số hơn 1.000 người tham gia khảo sát có dự định mua bất động sản trong 1 năm tới và đất nền là một trong những sản phẩm được hướng đến (chiếm khoảng 40%).
Trong báo cáo cập nhật thị trường mới nhất, nhóm Phân tích của Công ty Chứng khoán VNDirect đánh giá, mặt bằng lãi suất giảm đang giúp thị trường địa ốc dần “tan băng”. Cụ thể, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7/2023, dao động trong khoảng 6-7%/năm, có thể giúp giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi của các nhà phát triển bất động sản.
“Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách tác động đến các kênh dẫn vốn, thủ tục pháp lý dự án… để hỗ trợ thị trường bất động sản hồi phục một cách tốt nhất, qua đó thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực cả về nguồn cung lẫn sức cầu”, báo cáo của VNDirect nhận định.
