Bất động sản “run rẩy” trước động thái siết vốn

NHNN đang đưa ra lấy ý kiên Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm trần sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn đối với các ngân hàng từ tối đa 60% xuống 40%, đồng thời xếp các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250% thay vì 150% như hiện nay.

Số liệu thống kê từ NHNN cho thấy, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn toàn hệ thống trong năm 2015 là 31%. Trong đó, tỷ lệ này tại các ngân hàng thương mại nhà nước là 33,36%, tại ngân hàng thương mại cổ phần 36,9%, công ty tài chính/cho thuê tài chính 73,14%, ngân hàng hợp tác xã 77,93%, thấp hơn rất nhiều so với trần cho phép 60% theo Thông tư 36. Nhưng nếu áp theo quy định Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, thì tỷ lệ trên sẽ gần sát trần.

Lý giải về việc sửa đổi này, theo NHNN là nhằm “giảm rủi ro trong thanh khoản” và “phát đi tín hiệu” đối với thị trường, cũng như hệ thống ngân hàng để kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản đang cảm thấy bất an.

Theo nhiều chuyên gia, chưa thể xảy ra bong bóng trong năm 2016. Trong năm 2015, nhà đầu tư thứ cấp chỉ chiếm 15% và chủ yếu ở phân khúc cao cấp, thấp hơn nhiều so với tỷ lệ 70% năm 2007 - thời điểm bong bóng bất động sản đã từng xảy ra.

Ông Trần Hải Minh, Tổng giám đốc Công ty TECCO phân tích, quy định mới như dự thảo của NHNN sẽ khiến doanh nghiệp khó vay vốn hơn, nhất là vốn cho đầu tư bất động sản thường là vốn trung và dài hạn. Đồng thời, quy định này cũng khiến doanh nghiệp phải trích lập dự phòng cao hơn, làm tiền nằm một chỗ sẽ tăng lên.

“Trong điều kiện thị trường bất động sản mới phục hồi và đang dần loại bỏ những nhà đầu tư yếu kém, thì động thái này của NHNN sẽ khiến nhiều doanh nghiệp phải tính toán lại bài toán kinh doanh”, ông Minh cho biết.

Góp ý cho Dự thảo, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, nếu Thông tư 36 được sửa đổi theo hướng như Dự thảo có thể sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua. Quy định này có thể làm sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang và trên thực tế, có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp ở đô thị.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, lãnh đạo của nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều cho rằng, nếu Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 được thông qua, thì chắc chắn thị trường sẽ gặp bất lợi. Do đó, để đề phòng rủi ro, nhiều doanh nghiệp đã tính trước các bước đi.

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt cho biết: “Hiện Phát Đạt đang tập trung kinh doanh Dự án The Everrich Infinity và nguồn vốn cũng đã thu xếp xong, nên không ảnh hưởng gì nếu Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 được thông qua. Tuy nhiên, để khởi động dự án mới, thì Phát Đạt sẽ phải tính toán nhiều hơn nữa, nhưng nhìn chung, quy định mới sẽ khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà”.

Không riêng gì Phát Đạt, nhiều doanh nghiệp có quỹ đất dồi dào cũng đang định vị lại mô hình kinh doanh liên quan đến việc tìm kiếm nguồn vốn đầu tư. Trên thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn là tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Trong khi đó, nguồn vốn huy động từ khách hàng hiện nay cũng phần lớn có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng, nên nếu quy định mới được ban hành, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ có tác động.

Theo một số chuyên gia, không biết quy định mới có làm giảm được hiện tượng đầu cơ trên thị trường hay không, nhưng rõ ràng nó sẽ ảnh hưởng những người mua có nhu cầu thực về nhà ở, đặc biệt là các đối tượng về nhà ở xã hội và người thu nhập thấp.