Hạ tầng mở lối…
Chưa khi nào chính sách phát triển hạ tầng được đẩy mạnh như hiện nay, đặc biệt tại các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đóng vai trò như “tiếng pháo hiệu” đánh thức tiềm năng của nhiều khu vực mới.
Từ sau khi Nghị quyết 98/2023/QH15 thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù cho TP.HCM được Quốc hội thông qua, địa phương này đã tăng tốc, tạo sự đột phá trong câu chuyện phát triển hạ tầng. Đến nay, một số dự án đã thành hình và chuẩn bị đưa vào khai thác trong năm 2024.
Đầu tiên là dự án đầu tư mở rộng Quốc lộ 50 (đoạn xây dựng mới, song song với Quốc lộ 50 hiện tại) đã thành hình, một số đoạn đã thảm lớp nhựa. Hai dự án nút giao quan trọng là An Phú và hầm chui Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ (quận 7) cũng tăng tốc thi công, dự kiến hoàn thành, thông xe nhánh hầm HC2 trước ngày 30/6/2024 và thông xe nhánh hầm HC1 trước ngày 31/12/2024.
Đối với nút giao An Phú, trong tháng 1/2024, Ban Giao thông TP.HCM đã khởi công thêm 4 gói thầu xây dựng cầu vượt, dự kiến hoàn thiện phần hầm chui, cầu Bà Dạt, cầu Giồng Ông Tố vào cuối năm 2024 và đến ngày 30/4/2025 sẽ hoàn thành toàn bộ dự án. Ngoài ra, TP.HCM cũng đang tất bật chuẩn bị khai thác tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên).
Trong số các dự án trọng điểm tại TP.HCMđường Vành đai 3 có vai trò đặc biệt quan trọng. Tuyến đường này đi qua 4 địa phương gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An với chiều dài toàn tuyến 76,3 km, trong đó riêng TP.HCM đi qua TP. Thủ Đức và các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh với chiều dài hơn 47 km. Hiện dự án đã bàn giao được hơn 97% mặt bằng, các gói thầu xây lắp đã đồng loạt khởi công.
Ngoài ra, áp dụng cơ chế từ Nghị quyết 98/2023/QH15 là việc HĐND TP.HCM thông qua chủ trương đầu tư xây dựng 5 công trình dự án giao thông quan trọng bằng hợp đồng BOT (xây dựng - khai thác - chuyển giao). Cụ thể, ở cửa ngõ phía Đông, dự án mở rộng Quốc lộ 13, đoạn từ cầu Bình Triệu đến ranh tỉnh Bình Dương, TP. Thủ Đức dài 5,9 km; mở rộng đường Đỗ Xuân Hợp tại TP. Thủ Đức kết nối vào cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Ở phía Tây là dự án nâng cấp mở rộng Quốc lộ 1 từ đường Kinh Dương Vương đến ranh tỉnh Long An; ở phía Nam là dự án nâng cấp trục đường Bắc - Nam từ đường Nguyễn Văn Linh đến cao tốc Bến Lức - Long Thành và dự án cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 22 từ nút giao An Sương đến đường Vành đai 3 cũng sẽ được triển khai từ nay đến hết năm 2028.
Không chỉ TP.HCM, các địa phương trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam cũng đồng loạt đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông. Chẳng hạn, cao tốc Bắc - Nam đang từng bước hoàn thiện, mở ra cơ hội cho thị trường các tỉnh duyên hải miền Trung. Trong khi đó, các tuyến cao tốc Dầu Giây - Liên Khương, TP.HCM - Bình Phước… mang đến cơ hội mới cho các tỉnh Tây Nguyên. Trong tương lai gần, khi sân bay Long Thành cùng nhiều tuyến cao tốc được đưa vào sử dụng như Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, Trung Lương - Mỹ Thuận… sẽ tạo nên mạng lưới giao thông kết nối liên vùng, mang đến sự bứt phá cho thị trường địa ốc các khu vực này.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam, các tuyến đường vành đai, cao tốc đang được đầu tư xây dựng sẽ thúc đẩy xu hướng đô thị ly tâm, bởi hiện nay, quỹ đất khu vực trung tâm không còn nhiều, chi phí phát triển dự án cao. Đây là cơ hội cho các địa phương lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai…, hay các huyện vùng ven TP.HCM như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn...
“Hạ tầng thực sự rất quan trọng, mở lối cho sự phát triển của thị trường bất động sản nơi có dự án hạ tầng đi qua. Trên thực tế, các tuyến metro đã tạo nên diện mạo mới cho khu Đông TP.HCM. Các dự án bất động sản dọc theo các tuyến metro này đều ghi nhận mức tăng giá rất cao từ 50-70%, cá biệt có dự án tăng gần 150%. Điều này cho thấy, hệ thống metro sắp đưa vào vận hành có thể thay đổi định hướng về đầu tư theo hạ tầng”, ông Kiệt đánh giá.
Cơ hội đón đầu
Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản còn đối mặt với nhiều thách thức, nhưng khi khó khăn qua đi, cùng với việc hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, bài bản… sẽ kích hoạt sự bùng nổ của thị trường địa ốc nhiều nơi.
Theo phân tích của giới chuyên môn, trong bối cảnh khó khăn, một trong những “điểm sáng” hiếm hoi của thị trường bất động sản năm 2023 là hệ thống hạ tầng kết nối được tăng tốc đầu tư và đã trở thành quy luật, hạ tầng giao thông đi trước sẽ tạo nền tảng cho sự phát triển kinh tế ở hầu hết các vùng miền, bao gồm cả thị trường bất động sản.
Tại khu vực phía Nam, dự kiến sẽ có hàng loạt công trình hạ tầng giao thông chính thức đưa vào khai thác trong giai đoạn 2025-2026. Đây được xem là “điểm rơi” hạ tầng, tạo sự bùng nổ mới cho thị trường bất động sản khu vực này.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, sắp tới, các khu vực hạ tầng phía Nam sau nhiều năm trì trệ sẽ có những bước tiến mới. Tới năm 2025, khi các tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, đường Vành đai 3… hoàn thành và đi vào khai thác sẽ tạo bước đột phá cho kinh tế - xã hội cũng như thị trường địa ốc nơi đây.
Theo ông Nguyễn Xuân Lộc - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TechReal Việt Nam, có thể nói, năm 2022 là năm rất khó khăn với thị trường bất động sản, trong đó thị trường vùng ven các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội… chịu tác động mạnh nhất, giá nhiều khu vực giảm tương đối sâu. Tuy nhiên, về lâu dài, khi hệ thống hạ tầng kết nối được đầu tư đồng bộ, kéo theo tốc độ đô thị hóa nhanh… sẽ là cơ hội lớn cho thị trường bất động sản các vùng miền.
“Trước đây, nói đến bất động sản người ta thường chỉ nói đến Hà Nội và TP.HCM, còn hiện tại, thị trường đã vượt ra khỏi không gian này, sự phát triển ngày càng chuyên nghiệp và quy mô lớn hơn, địa bàn trải rộng hơn”, ông Lộc nói và cho rằng, đây là cơ hội cho các nhà đầu tư có thể mua được bất động sản giá mềm để đón đầu chu kỳ phát triển mới.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) phân tích, sự phát triển về hạ tầng kéo theo dòng vốn đầu tư dịch chuyển về vùng lân cận, giúp “giải cứu” TP.HCM khỏi áp lực gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh.
“Thực tế, trong chiến lược phát triển của TP.HCM lâu nay xác định sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính, trong đó các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu… sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới trong xu thế giãn dân đô thị”, ông Châu nói.
Theo các chuyên gia, thời gian qua, một nguồn lực lớn đã được đầu tư vào các địa phương, trong đó hàng loạt dự án đại đô thị quy mô lên đến hàng trăm, hàng ngàn héc-ta đã, đang và sẽ được khởi động. Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản còn đối mặt với nhiều thách thức, nhưng khi khó khăn qua đi, cùng với việc hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, bài bản… sẽ kích hoạt sự bùng nổ của thị trường địa ốc nhiều nơi.
