Bất động sản phía Nam đang đứng trước nhiều cơ hội mới

Nhiều yếu tố thuận lợi để phát triển

Năm 2017, thị trường bất động sản đã có bước phát triển ổn định, các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng, các nhà đầu tư đã đạt được kết quả kinh doanh khả quan trong năm qua. Năm 2018, dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực và nhiều khả năng vẫn giữ được ổn định như năm 2017.

Trong đó, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản. Phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường, trong khi phân khúc đất nền phân lô sẽ tiếp tục tăng trưởng nóng.

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2018 - 2020, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Thị trường sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

 Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Có thể nói, năm 2018 và cả thời gian tới nữa, thị trường bất động sản phía Nam được đánh giá có nhiều cơ hội phát triển mới khi nhiều chính sách có tác động tích cực tới sự phát triển của thị trường được ban hành, triển khai.

Cụ thể, Quốc hội thông qua Nghị quyết thí điểm về cơ chế đặc thù phát triển TP.HCM; Thành phố cũng đang xây dựng 19 chương trình để cụ thể hóa đi đôi với mục tiêu xây dựng đô thị thông minh; Thành phố đang nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị; chuyển hướng phát triển đô thị về khu vực cao phía Tây Bắc...

Ngoài ra, TP.HCM với dân số khoảng 13 triệu người, trong đó có khoảng 3 triệu người nhập cư, tầng lớp trung lưu đang gia tăng mạnh (dự kiến thu nhập GDP bình quân đầu người dự báo đạt khoảng 9.800 USD vào năm 2020), cũng sẽ góp phần làm gia tăng nhu cầu tạo lập nhà ở, tạo động lực cho thị trường bất động sản
phát triển.

Cùng với đó, TP.HCM đang tập trung phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới như đường giao thông, cầu cạn trên cao, các tuyến metro, đường sắt trên cao, xe buýt chất lượng cao, buýt đường sông, nâng cấp, mở rộng Sân bay Tân Sơn Nhất, cùng với chương trình chỉnh trang đô thị cũ với 3 chương trình lớn là chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng…, sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho thị trường bất động sản phát triển cả trong trung hạn và dài hạn.

Hạ tầng giao thông phát triển tạo cú huých cho thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh giáp ranh. Ảnh: Lê Toàn 

Với dân số tăng cao và hạ tầng kết nối liên vùng ngày càng phát triển, quy mô thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay không chỉ gói gọn trong ranh giới hành chính của Thành phố, mà đã có tính lan tỏa trong "Vùng TP.HCM", nhất là tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tiền Giang, Tây Ninh.

Khó xảy ra “bong bóng”

Cuộc cách mạng công nghệ lần thứ tư, internet kết nối vạn vật, trí tuệ nhân tạo và xu thế phát triển các dự án bất động sản xanh, thân thiện môi trường, an toàn, đầy đủ tiện ích đang làm thay đổi thị trường bất động sản và đòi hỏi doanh nghiệp phải liên tục tái cấu trúc, phải tự cải cách và đổi mới, xây dựng văn hóa doanh nghiệp, tinh thần doanh nghiệp, thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với khách hàng.

Một điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới là xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ diễn ra một cách tất yếu. Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây, trong đó có phần nhờ vào việc triển khai thực hiện hiệu quả Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu.

 Khách hàng ngày càng kỹ tính, nên đòi hỏi các chủ đầu tư phải tạo ra những dự án là nơi người dân hưởng thụ cuộc sống, chứ không đơn giản chỉ là nơi để ở. Ảnh: Lê Toàn

Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế và thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Có thể nói, thị trường bất động sản trong năm 2018 sẽ có sự phát triển mạnh cả về lượng và về chất. Tuy nhiên, theo Hiệp hội, thị trường khó xảy ra tình trạng “bong bóng” do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước. Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường và các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn.

Nói cách khác, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường bất động sản trong quá khứ, các chủ thể đều thông minh hơn: Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn.

Doanh nghiệp cần chuẩn bị tâm thế mới

Dù thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển mới, nhưng cũng đối mặt với không ít những thách thức mới. Theo Hiệp hội, các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu; chuẩn bị được quỹ đất, dự án đầu tư phát triển, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án; tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào bất động sản dự kiến áp dụng kể từ ngày 1/1/2019 theo lộ trình của Thông tư 19/2017/TT-NHNN.

Một điểm nữa mà Hiệp hội khuyến nghị các doanh nghiệp, là phải luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường. Coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

 Ảnh: Lê Toàn

Các doanh nghiệp cũng cần phấn đấu trở thành là nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, có năng lực trong phân khúc thị trường và sản phẩm mà mình đã chọn. Hiệp hội cũng khuyến nghị các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn), bởi đây đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng nên chủ động, tích cực tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng, chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch của thành phố, chương trình nhà ở xã hội của thành phố, chương trình phát triển các thiết chế nhà công nhân của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam.

Mặt khác, để có sự phát triển mạnh và bền vững, các doanh nghiệp cũng cần hợp tác, liên doanh, liên kết để hình thành các tập đoàn bất động sản trong nước hùng mạnh. Bên cạnh đó, lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp.

Năm 2018 sẽ là năm thăng hoa của bất động sản Việt Nam

Ông Phùng Chu Cường, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Phú Long 

Nhìn lại bức tranh chung của thị trường bất động sản năm qua cho thấy, có khá nhiều yếu tố thuận lợi từ vi mô đến vĩ mô hỗ trợ cho thị trường, điển hình như sự bùng nổ của thị trường chứng khoán với việc VN-Index vượt quá ngưỡng 1.000 điểm. Một yếu tố nữa có khả năng sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản trong năm nay là TP.HCM đang có kế hoạch chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ, xây dựng đô thị thông minh... Đây là cơ sở để thị trường bất động sản phát triển bền vững trong trung hạn và dài hạn.

Hiện nay, nhu cầu nhà ở còn rất lớn, đặc biệt là nhu cầu ở thực, nhưng qua những đợt khủng hoảng trước đó, khách hàng và các nhà đầu tư đã rút được bài học kinh nghiệm sâu sắc, nên rất cẩn trọng trong quá trình lựa chọn tìm mua bất động sản để ở hoặc đầu tư. Khách hàng mua nhà hiện nay đều rất thông thái, biết đánh giá các dự án tốt để mua, trong đó tiêu chí quan trọng là dựa trên uy tín, năng lực của chủ đầu tư.

 Trong khi đó, các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án cũng chuyên nghiệp hơn, có nguồn tài chính vững vàng hơn và có sự nghiên cứu thị trường rất kỹ càng trước khi đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là những yếu tố cơ bản tạo sự phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản.

Khó xảy ra tình trạng sốt ảo

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Eximrs 

Thị trường bất động sản năm 2018 sẽ tiếp tục có sự ổn định ở các phân khúc, trong đó phân khúc đất nền và căn hộ tầm trung là các phân khúc sôi động nhất, vì nhu cầu phân khúc này luôn cao.

Nguồn cung năm 2018 tại thị trường phía Nam dồi dào với việc công bố hàng loạt dự án tại khu Đông, Tây, Nam TP. HCM. Sự kiểm soát tốt của Nhà nước bằng các chính sách kịp thời, nên sẽ khó xảy ra tình trạng sốt ảo. Hơn nữa, các chủ đầu tư ngày càng thận trọng hơn trong chính sách bán hàng, cung cầu tiệm cận nhau hơn.

 Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng là phân khúc đáng lưu ý trong năm 2018, bởi Việt Nam là quốc gia an ninh và là điểm đến an toàn của các nhà đầu tư và khách du lịch quốc tế. Với các chủ đầu tư, việc cam kết lợi nhuận của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ dần đườc thay thế bằng các dịch vụ quản lý chuyên nghiệp hơn, dịch vụ tốt hơn để đảm bảo lượng khách ổn định và đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Thị trường sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới

Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Tập đoàn Phúc Khang 

Thị trường bất động sản trong những năm qua mặc dù đã có sự phát triển khá mạnh, nhưng xét về tính khách quan, bây giờ thị trường mới bắt đầu bước vào chu kỳ phát triển. Trong nhiều năm trước, cùng với điều kiện kinh tế khó khăn của đất nước, người dân chỉ nghĩ đến việc đủ ăn, đủ mặc, đủ ở. Tuy nhiên hiện nay, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam, cụ thể là ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM rất nhanh, nền kinh tế của đất nước ngày càng phát triển, nên nhu cầu nhà ở của người dân cũng phát triển cao. Ngôi nhà không chỉ là nơi để ở, mà là nơi để sống với đầy đủ các dịch vụ tiện ích đi kèm.

Do vậy theo tôi, thị trường bất động sản thời gian tới vẫn luôn có sự phát triển tốt và thị trường sẽ có sự phát triển theo chiều sâu. Các doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển bền vững buộc phải có sự thay đổi về tính chuyên nghiệp. Sản phẩm làm ra phải đáp ứng được nhu cầu, còn với các dự án không được đầu tư bào bản vẫn sẽ gặp khó khăn.

Hạ tầng sẽ làm bừng sáng thị trường ngách

 Ông Trần Lê Thanh Hiển, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Danh Khôi Việt

Với thị trường địa ốc phía Nam, nếu xác định TP.HCM là đầu tàu, thì các địa phương lân cận được xem là thị trường ngách. Bất động sản TP.HCM đang ngày càng trở nên đắt đỏ và quỹ đất ngày càng khan hiếm, trong khi cuộc sống của người dân ngày càng cải thiện, nhu cầu thụ hưởng cuộc sống ngày càng gia tăng, thì câu chuyện trong tuần làm việc ở TP.HCM, cuối tuần ra Nha Trang, Phan Thiết hay Bà Rịa - Vũng Tàu nghỉ ngơi là điều tất yếu. Sự phát triển của thị trường ngách này sẽ tùy thuộc vào mạng lưới kết nối hạ tầng giữa các khu vực. Nơi nào có hạ tầng phát triển tốt, nơi đó sẽ phát triển theo.

Thời gian qua, thị trường địa ốc TP.HCM bắt đầu gặp khó khăn về quỹ đất, nhiều nhà đầu tư thông minh đã chuyển hướng dòng tiền đầu tư về các tỉnh tiềm năng lớn, nhất là đối với những địa phương có biển, phù hợp với nhu cầu nghỉ dưỡng, đầu tư cho thuê như Bà Rịa -Vũng Tàu, Phan Thiết, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc… Đây chính là các tâm điểm mới của giới đầu tư địa ốc.

Thị trường bất động sản không giới hạn vùng miền

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh 

Với một đất nước có tỷ lệ dân số vàng như Việt Nam, thị trường bất động sản có tiềm năng phát triển vô cùng lớn, vấn đề là chúng ta nắm bắt cơ hội và hiện thực hóa cơ hội đó như thế nào.

 Một trong những yếu tố then chốt để một nhà phát triển bất động sản phát triển bền vững là phải có quỹ đất. Với một đất nước có tốc độ đô thị hóa nhanh như Việt Nam, thì nơi nào con người cũng đều có nhu cầu về nhà ở. Với TP.HCM, đúng là quỹ đất đã bắt đầu khan hiếm, nhưng xét thị trường chung, thì quỹ đất còn rất lớn, vấn đề là phát triển như thế nào và phát triển đến đâu.

 Cách đây 10 - 15 năm về trước, nói đến TP.HCM, ai ra quận 9 hay Thủ Đức để ở thì xem như người không có tiền phải dạt về vùng ven để sống. Tuy nhiên, đến thời điểm này, ai có tiền mới mua được nhà đất ở các quận này, bởi giá đất ở khu vực này hiện đã tăng mạnh.

 Ở Nhật Bản hay ở Mỹ, người dân có thể ở cách chỗ làm việc từ 100 - 200 km và di chuyển từ chỗ làm về nhà trong ngày, bởi hạ tầng phát triển quá tốt. Ở TP.HCM, với sức ép đô thị ngày càng gia tăng, trong tương lai, người dân làm việc tại TP.HCM chọn Đồng Nai hay Bình Dương, thậm chí Bà Rịa - Vũng Tàu để an cư là chuyện bình thường và sẽ trở thành xu hướng một khi hạ tầng phát triển đồng bộ.