Những mức giá… giật mình
TP.HCM vẫn là đầu tàu cho cả thị trường bất động sản phía Nam, nhưng giá bất động sản không ngừng tăng mạnh khi nhu cầu vẫn cao mà nguồn cung bị “bó chân” bởi thủ tục bị siết chặt, khiến thị trường này phát đi những tín hiệu khá sai lệch về bức tranh thị trường bất động sản toàn khu vực. Theo ghi nhận của phóng viên, đa số thị trường địa ốc các tỉnh, thành phố phía Nam thực tế khá trầm trong phần lớn thời gian của năm 2020.
Nhìn lại thị trường TP.HCM, có thể thấy, biến động giá diễn ra mạnh nhất không thuộc về các quận trung tâm, mà ở các quận, huyện vùng ven, đặc biệt là những nơi có kết nối hạ tầng giao thông tốt.
Đơn cử như quận Thủ Đức - một trong những khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh nhất của khu Đông Thành phố, giá đất sốt âm ỉ cả năm và lên cao trào sau thông tin chính thức về việc Thủ Đức (gồm quận 2, 9 và Thủ Đức) được quy hoạch lên Thành phố.
Mới đây, giới đầu tư địa ốc lại tiếp tục xôn xao về một dự án được cho là sẽ có giá bán cao chưa từng có ở Thủ Đức là dự án King Crown Infinity (218 Võ Văn Ngân), do Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ Gia Khang làm chủ đầu tư và được phát triển bởi Công ty cổ phần BCG Land.
Gia đất mặt tiền đường Võ Văn Ngân hiện dao động khoảng 200 - 250 triệu đồng/m2, nên dự án dự kiến ra mắt thị trường vào đầu năm 2021 nói trên được các môi giới kháo nhau là ít nhất cũng tầm 70 triệu đồng/m2 đối với căn hộ chung cư.
 |
Dự án New Galaxy của Tập đoàn Hưng Thịnh. Ảnh: Lê Toàn |
Nếu những đồn đoán của giới đầu tư thành sự thật, thì đây sẽ là mức giá “phá đỉnh” đối với phân khúc căn hộ tại thị trường khu Đông. Hiện nay, giá thứ cấp của một số chung cư thuộc hàng cao giá nhất tại Thủ Đức và quận 9 như Lavita Charm của Tập đoàn Hưng Thịnh khoảng 36 - 38 triệu đồng/m2; Centum Wealth của Thủ Đức House giá 43 - 45 triệu đồng/m2; Vinhome Grand Park ghi nhận mức 45 - 50 triệu đồng/m2.
Trong khi chờ đợi những thông tin chính thức từ chủ đầu tư, thì những lời truyền miệng trên đã tạo ra sự nhiễu loạn về giá đất của cả khu vực. “Rất khó nói là giá đó cao hay thấp, bởi nguồn cung trong khu vực này hiện không nhiều, trong khi nhu cầu tăng cao, nên nhiều người cố mua vì sợ sau này giá còn tăng tiếp”, anh Nguyễn Văn Uynh, một nhà đầu tư địa ốc sống tại quận Thủ Đức nói.
Nếu nói khu Đông TP.HCM là khu vực biến động mạnh nhất về giá cả bất động sản khu vực phía Nam hiện nay, thì “sân sau” là tỉnh Bình Dương thời gian qua cũng là một “tay đua” về giá. Các nhà đầu tư ví von, Bình Dương cũng được “hưởng lộc” Thủ Đức khi không ít người chỉ cần mua là có lời, thậm chí “trúng đậm”.
Ghi nhận cho thấy, thời gian qua, thị trường bất động sản Bình Dương, đặc biệt là các dự án tiếp giáp với đường Phạm Văn Đồng trở thành “điểm ngắm” của dòng tiền do lợi thế giáp ranh TP.Thủ Đức.
Nhiều dự án ở khu vực này được công bố ra thị trường thời gian ngắn đã có sức hút lớn, như dự án căn hộ New Galaxy tại Dĩ An của Tập đoàn Hưng Thịnh gây sóng gió trên thị trường mới đây khi bán sạch gần 1.900 căn hộ với mức giá trung bình 38 triệu đồng/m2 chỉ sau chưa đầy 2 tháng mở bán.
Tương tự, dự án Phuc Dat Tower với 724 căn hộ có mức giá trung bình trên dưới 2 tỷ đồng/căn trên mặt tiền đại lộ Phạm Văn Đồng nối dài cũng rất đắt hàng.
“Sóng trong ly nước trà”
“Như một quy luật chung của thị trường bất động sản, nơi nào có hạ tầng phát triển tốt thì bất động sản nơi đó tăng giá càng mạnh”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói và dẫn chứng rằng, mới đây, Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM đã thông tin về kế hoạch phát triển giao thông cho TP. Thủ Đức trong 10 năm tới, với dự kiến tổng số vốn đầu tư lên tới 300.000 tỷ đồng.
Không nên đổ xô “mua bằng được” các sản phẩm bất động sản ở những khu vực nóng, bởi rất có thể chúng ta sẽ là những người cuối cùng phải “ôm bom”
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, khu Đông Thành phố từ lâu đã rất hấp dẫn, bởi đây là khu vực có vị trí tiếp giáp với 3 tỉnh nằm trong vùng tứ giác kinh tế trọng điểm phía Nam.
“Vì có nhiều lợi thế như vậy nên khu Đông TP.HCM thời gian qua cũng được đầu tư rất nhiều về cơ sở hạ tầng và quy hoạch được một cách bài bản và thị trường Bình Dương cũng đang hưởng lợi rất nhiều từ những yếu tố này”, ông Phúc nói.
Ngoài những tác động về hạ tầng và chính sách, theo ông Lê Hoàng Châu, hiện còn có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm gồm tiền sử dụng đất, chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư, thậm chí cả những chi phí “không tên” cũng tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.
“Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo ‘tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý’ của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu”, ông Châu nhấn mạnh.
Còn một yếu tố nữa khiến giá bất động sản một số khu vực tại TP.HCM tăng phi mã, theo một nhà đầu tư kỳ cựu trong khu vực là ít được nói đến trong các diễn đàn chính thức nhưng dân trong nghề biết rất rõ, đó là tình trạng “té nước theo mưa” của một số chủ đầu tư. Nhận thấy sức cầu cao và thị trường “có vẻ như” chấp nhận rủi ro chính sách siết nguồn cung phản ánh vào giá bán nên các chủ đầu tư này đưa ra giá bán vượt quá xa so với giá thành.
Và dù với nguyên nhân nào thì câu hỏi đặt ra là, mức tăng tịnh tiến và mặt bằng giá đã neo ở mức cao như vậy liệu còn đủ sức hấp dẫn để nhà đầu tư bỏ tiền? Thực tế cho thấy thị trường bất động sản mang yếu tố tâm lý rất cao khi giá càng tăng, dòng tiền càng đổ vào và mấy tuần qua, giới đầu tư địa ốc đổ đi săn lùng những lô đất khá xấu ở khu vực Thủ Đức, Bình Dương theo kiểu “hết nạc vạc đến xương”.
Điều này có thể mang lại rủi ro không chỉ về giá, bởi nhiều lô đất trong số này có hồ sơ pháp lý không đảm bảo nên tồn lại trước đó, đồng thời bối cảnh này cũng tạo đất cho các tay “cò” chuyên nghiệp phô diễn khả năng tạo sốt ảo trong một khu vực rất nhỏ, theo kiểu “tạo sóng trong ly nước trà”.
Trong khi những thị trường nói trên có sự tăng giá khá mạnh và luôn nhộn nhịp, thì nhiều khu vực khác từng là điểm nóng trước đây như Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu… lại rơi vào tình trạng trầm lắng, tắc nghẽn thanh khoản.
Chẳng hạn như Long An, nơi từng là tâm điểm của thị trường phía Tây TP.HCM nhờ sự xuất hiện của nhiều ông lớn như Vạn Thịnh Phát, Nam Long, Him Lam Land… thì nay lại rơi vào tình trạng “tạm thời ngủ đông”.
Nguyên nhân của tình trạng này được nhiều chuyên gia và doanh nghiệp chỉ ra, là do giá bất động sản khu vực đã bị đẩy lên rất cao vào thời điểm 2017 - 2018, nhưng hạ tầng kết nối và quy hoạch lại chưa tương xứng. Trao đổi với phóng viên, nhiều môi giới nằm vùng chia sẻ, họ đang phải “chạy ăn từng bữa” do không bán được sản phẩm.
Tương tự, tại một số thị trường từng được biết đến là các điểm nóng thu hút nhà đầu tư ồ ạt “lướt sóng” như TP. Long Khánh (Đồng Nai); huyện Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu); TP. Đồng Xoài và huyện Chơn Thành (Bình Phước)…, không ít nhà đầu tư từ doanh nghiệp đến nhà đầu tư cá nhân bị “mắc cạn”.
Đây cũng là lời cảnh báo cho các nhà đầu tư non kinh nghiệm đang đổ xô “mua bằng được” các sản phẩm bất động sản ở những khu vực nóng, bởi rất có thể họ sẽ là những người cuối cùng phải “ôm bom”, đồng thời cũng cần lưu ý về “di hại” lâu dài cho thị trường chung khi giá tăng quá cao dẫn đến tê liệt sức cầu và thị trường trở lại trạng thái đóng băng.
Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Việt Holdings cho rằng, trong bối cảnh thị trường hiện nay, nguyên tắc mà các thành viên tham gia thị trường cần hướng đến là sản phẩm bất động sản phải đạt được hai yếu tố: An toàn trong hiện tại và đọc được tiềm năng thật sự trong tương lai.
“An toàn trong hiện tại nghĩa là sản phẩm đó phải được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín, có quy hoạch và pháp lý rõ ràng, còn tiềm năng trong tương lai chính là các yếu tố tác động như hạ tầng, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược phát triển vùng đã được chính thức công khai”, ông Tiến chỉ rõ.
