Bất động sản nghỉ dưỡng: Miếng ngon không dễ xơi

Miềng bánh ngon…

Theo báo cáo của Tổng cục Du lịch, năm 2016, Việt Nam đón hơn 72 triệu lượt khách du lịch, trong đó có trên 10 triệu khách quốc tế, tăng 26% so với năm 2015.

Bên cạnh đó, lượng kiều hối hàng năm về nước 10 - 13 tỷ USD, trong đó có khoảng 21% đầu tư vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Ngoài ra, theo Savills Việt Nam, số lượng hộ gia đình Việt Nam khá giả với thu nhập hơn 20.000 USD/năm được dự báo tăng gấp đôi, từ 250.000 lên 530.000 hộ trong giai đoạn 2016-2020. Tức sẽ có 280.000 hộ gia đình ra khỏi tầng lớp trung lưu để gia nhập tầng lớp người giàu mới trong vòng 5 năm tới. Những hộ giàu này giúp tạo thành một phân khúc độc lập có sức mua bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng rất lớn.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc - Trưởng Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội, đây là cơ sở cho thấy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới. Với quan điểm hướng nhiều hơn tới các khách hàng có vốn tích lũy vừa phải, các sản phẩm hiện nay được xây dựng đa dạng về hình thức sở hữu cũng như hợp túi tiền hơn. Trong đó, sản phẩm nổi trội nhất hiện nay là dòng sản phẩm căn hộ - khách sạn (condotel).

…nhưng không dễ xơi

Với tiềm năng như trên, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng là miếng bánh ngon với nhiều chủ đầu tư và dự báo sẽ tiếp tục "phình to" trong thời gian tới. Do đó, không khó hiểu khi doanh nghiệp nào cũng muốn “có phần”.

Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản, từ đầu năm tới nay, dòng sản phẩm nghỉ dưỡng, đặc biệt là sản phẩm condotel liên tục được bung ra thị trường. Không chỉ chào mời khách hàng bằng vị trí đẹp, thiết kế chuẩn hay giá cả mềm mại, các chủ dự án còn tung ra các ưu đãi và cam kết khủng với mức sinh lời lên tới 10 - 12%/năm. Đây là chiêu thức đã được áp dụng khá thành công trong năm 2016.

Tuy nhiên, bước sang năm 2017, thị trường sẽ không còn dễ dàng như vậy. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Phân tích CBRE, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã thành công với “chiêu” ăn chia lợi nhuận. Tuy nhiên, bài toán đầu tư condotel có tỷ lệ thành công phụ thuộc vào lượng khách du lịch “full” phòng trong tương lai hay không. Trong khi đó, việc có quá nhiều nguồn cung, sẽ dẫn đến khả năng cung vượt cầu. Từ đó, lợi nhuận đầu tư không còn hấp dẫn như cam kết lúc ban đầu.

Một yếu tố quan trọng nữa là các sản phẩm condotel hiện nay trên thị trường rất nhiều, phân bố khắp các thành phố biển. Do đó, khách mua sẽ phân vân, khó quyết định “xuống tiền” hơn trước.

Đại diện Công ty Nhật Minh, đơn vị phát triển dự án Ariyana Smart Condotel Nha Trang cho rằng, thị trường bất động sản đã có sự chuyên sâu hơn khi các nhà đầu tư không còn vội vàng tin vào các cam kết lợi nhuận khủng để xuống tiền vào một dự án. Không chỉ lựa chọn các dự án do các chủ đầu tư có thương hiệu và uy tín, nhà đầu tư còn đánh giá tiêu chí hiệu quả của dự án.

Hiệu quả ở đây là căn cứ vào mức cam kết, cũng như hiệu suất trên số tiền đầu tư ban đầu. Việc bỏ ra "một đồng vốn", ai cũng muốn thu "bốn đồng lời". Thế nhưng, "bốn đồng lời" không chỉ bằng việc cam kết miệng, mà phải bằng giá trị thực.

"Tỷ lệ cam kết chưa hẳn là thu nhập ròng của nhà đầu tư, mà họ còn phải trả ít nhất hai khoản là phí quản lý và nộp thuê thu nhập cá nhân hàng năm. Theo đó, thu nhập ròng của nhà đầu tư có thể sụt giảm mạnh nếu chi phí quản lý quá lớn. Điều này thường thấy ở những dự án do các chủ đầu tư tay ngang hoặc chưa từng có kinh nghiệm trên thị trường nghỉ dưỡng triển khai", vị này cho biết thêm.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, khi số lượng khách du lịch tăng sẽ làm tăng công suất hoạt động của khách sạn/resort và tăng lợi nhuận cho nhà đầu tư cũng như chủ sở hữu của các bất động sản này, nhưng xét về nguồn cung nói chung, sự bão hòa trong một số phân khúc nhất định có thể dẫn đến việc đi xuống của giá bán, cũng như giá trị của những sản phẩm không có sự khác biệt đáng kể về vị trí và chất lượng.

Do vậy, các chủ đầu tư cần có sự sáng tạo hơn nữa trong xây dựng và hoàn thiện sản phẩm của mình để trở nên nổi bật. Một giải pháp có thể đảm bảo điều này là chọn một thương hiệu có uy tín để quản lý và vận hành bất động sản nghỉ dưỡng.