Bất động sản Nam Đà Nẵng nhìn từ vụ lùm xùm giữa Bách Đạt An và Hoàng Nhất Nam

Bản chất mua đi bán lại

Nam Đà Nẵng là tên gọi được các nhà đầu tư và giới kinh doanh địa ốc đề cập khi nói đến các dự án tại khu vực thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam. Đây là khu vực giáp ranh giữa TP. Hội An và TP. Đà Nẵng - hai trung tâm của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại miền Trung.

Mặc dù thị xã Điện Bàn được xem là khu vùng ven của 2 thành phố Đà Nẵng - Hội An, nhưng nhờ cộng hưởng những chính sách về quy hoạch, về vị trí địa lý mà suốt từ cuối 2015 đến nay, nơi đây đã trở thành “tâm điểm vàng” của thị trường mua bán đất nền với sự tham gia của hàng nghìn nhà đầu tư và khách hàng trên cả nước.

Có thể nói, kể từ thời điểm cuối 2015 đến nay, con số các giao dịch đất nền tại đây lên đến cả nghìn tỷ đồng, chủ yếu tập trung ở hàng chục dự án khu vực quy hoạch Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, thuộc thị xã Điện Bàn.

Mặc dù là khu vực có lượng giao dịch các sản phẩm rất lớn, nhưng thị trường Nam Đà Nẵng từ lâu đã bộc lộ rất nhiều vấn đề gây nguy cơ “vỡ trận” và khủng hoảng thị trường toàn diện. Những nguy cơ có thể kể đến như: Nhiều dự án khu dân cư, khu đô thị được triển khai chậm tiến độ do năng lực chủ đầu tư yếu kém; việc mua bán đất “trên giấy” tràn lan thiếu kiểm soát và tình trạng đầu cơ thao túng của các nhóm cò “cá mập” khiến giá đất tăng nhanh và vượt quá xa giá niêm yết của Nhà nước…

Khách hàng mua đất Dự án 7B mở rộng đang rất lo lắng khi dự án chưa ra được sổ đỏ 

Đặc biết, việc mua bán đất nền các dự án chưa đủ điều kiện về pháp lý dẫn đến nhiều nguy cơ hiện hữu cả về an ninh, kinh tế, xã hội. Tất cả những vấn đề này đã tồn tại âm ỉ khá lâu tại thị trường Nam Đà Nẵng, tuy nhiên cơn sốt đất “hầm hập” tại đây cùng số tiền lợi nhuận quá lớn khi mua bán “qua tay” đã làm cho nhiều nhà đầu tư và khách hàng quên đi tất cả. Chỉ đến khi sự việc vỡ lở, họ mới nhận ra vấn đề thực sự.

Nói về bản chất sôi động “ảo” của thị trường Nam Đà Nẵng, ông Nguyễn Út (một hộ dân có công trình thuộc diện di dời giải tỏa mặt bằng cho dự án 7B mở rộng thuộc khu vực phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn) kể lại trường hợp của chính gia đình mình.

Cách đây mấy năm, gia đình ông Út nhận được thông báo của chính quyền địa phương rằng khu chuồng bò của gia đình ông (khoảng 120 m2) nằm trong phần đất được quy hoạch cho dự án 7B mở rộng. Cũng như các hộ dân khác, tên ông nằm trong danh sách đợi bồi thường giải phóng mặt bằng dự án này.

Việc giao dịch qua tay giữa các nhà đầu tư và khách hàng khiến giá đất nền thị xã Điện Bàn tăng nhanh trong thời gian qua 

Sau đó, chủ đầu tư cũng đã tiến hành lập quy hoạch, phân lô toàn bộ dự án, trong đó bao gồm một phần đất là khu chuồng bò của nhà ông và giao cho các đơn vị môi giới tiến hành phân phối. Lúc mở bán, thấy giá đất còn rẻ, ông Út đã quyết định mua lại lô đất hiện đang là cái chuồng bò của nhà ông từ chủ đầu tư thông qua phiếu cọc giữ chỗ.

Sau đó, thấy người khác hỏi mua lại với giá cao hơn, ông quyết định bán lại lô đất nói trên rồi tiếp tục hỏi mua lại để đầu tư kiếm lời. Qua mấy lần mua đi bán lại, số tiền lời nhờ ăn chênh lệch đã lên hơn 1 tỷ đồng, tuy nhiên trên thực tế cho đến nay gia đình ông vẫn chưa nhận được tiền bồi thường giải phòng mặt bằng dự án. Hiện trạng lô đất đó vẫn là cái chuồng bò và cũng chưa có sổ đỏ như hứa hẹn, cam kết của chủ đầu tư.

Nói về tình trạng này, Phó chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam Lê Trí Thanh cho rằng, trong số hơn 1.000 hộ dân đã mua đất, có những người dân thực sự có nhu cầu cấp thiết về đất ở. Tuy vậy, có không ít người dân chỉ là mua để dành cho tương lai mua đi bán lại kiếm lời. Việc mua đi bán lại này đã tác động đến giá đất trên địa bàn, đặc biệt là tại thị xã Điện Bàn.

Mặc dù việc mua bán chuyển nhượng diễn ra rất sôi động, nhưng tỷ lệ công trình nhà ở mọc lên tại Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc rất thấp 

“Từ việc giá đất trước đây giao dịch và giá đất Nhà nước quy định từ 3 - 4 triệu đồng/m2, thì nay lên đến 15 - 20 triệu đồng/m2 do mua đi bán lại. Người sau bao giờ cũng bán giá cao hơn người trước. Cứ vậy đẩy giá lên, làm phức tạp thêm công tác giải phóng mặt bằng dự án, dẫn đến thi công hạ tấng không đạt tiến độ, làm chậm trễ dự án”.

Trách nhiệm chủ đầu tư, quản lý nhà nước

Trong vòng quay của việc mua đi bán lại các sản phẩm đất nền thiếu pháp lý ấy, những nhà đầu tư và khách hàng “cao tay” đã nhanh chóng “rút chân” đúng thời điểm sau khi thu được lợi nhuận như mong muốn. Để lại đó là những khách hàng “ôm đất” sau cùng “dính bẫy” sau khi mua lại qua tay những lô đất với giá bạc tỷ nhưng không ra được sổ, đứng trước nguy cơ tiền mất tật mang.

Điển hình của những vấn đề nổi cộm trên là vụ lùm xùm giữa Công ty cổ phần Bách Đạt An và đơn vị phân phối - Công ty Hoàng Nhất Nam liên quan đến việc mua bán sản phẩm của 3 dự án Bách Đạt 1, 7B mở rộng và Hera Complex Riverside (do Bách Đạt An làm chủ đầu tư) tại Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc.

Thanh tra Sở Xây dựng Quảng Nam đã thông báo chỉ rõ các dự án này hiện vẫn chưa có quyết định giao đất, chưa đủ điều kiện pháp lý mở bán, tuy nhiên việc mua bán chuyển nhượng các lô đất của 3 dự án này đã diễn ra từ lâu, hàng nghìn người mua cũng đã đóng tiền đến 95% giá trị lô đất.

Sự việc vỡ lở khi Công ty Bách Đạt An tuyên bố đơn phương hủy bỏ hợp đồng hợp tác với Hoàng Nhất Nam và lôi nhau ra Tòa, điều này dẫn đến nguy cơ hàng nghìn người dân đã xuống tiền mua đất 3 dự án thông qua phiếu đăng ký mua đất với đơn vị môi giới là Công ty Hoàng Nhất Nam mất đất, mất tiền khi không được chủ đầu tư công nhận và ra sổ đỏ.

Người dân mua đất dự án của Công ty Bách Đạt An tập trung tại trụ sở tiếp dân của UBND tỉnh Quảng Nam để đề nghị chính quyền can thiệp 

Hàng nghìn người dân đã kéo đến trụ sở của 2 công ty làm náo loạn, yêu cầu hai đơn vị trên phải ngồi lại với nhau tìm tiếng nói chung để giải quyết việc ra sổ đỏ cho họ. Mặc dù vậy, buổi đối thoại giữa chủ đầu tư và đơn vị phân phối dự án đã không đi đến kết quả. Điều này buộc người dân phải cầu cứu Thủ tướng và đề nghị chính quyền tỉnh Quảng Nam can thiệp.

Hiện nay, Tòa án Nhân dân quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng vẫn đang thụ lý xem xét vụ việc và chưa có phán quyết cuối cùng, tuy nhiên lãnh đạo UBND tỉnh Quảng Nam cũng đã thông báo cho biết, tỉnh sẽ tiến hành thanh tra toàn diện các dự án bất động sản của Công ty cổ phần Bách Đạt An trên địa bàn sau những lùm xùm vừa qua.

“Trong quá trình thanh tra các dự án của Bách Đạt An, nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự thì sẽ chuyển hồ sơ sang cho cơ quan công an tiếp tục bổ sung hồ sơ điều tra, xử lý theo quy định pháp luật. Đối với cơ quan quản lý, qua quá trình thanh tra, chúng tôi cũng sẽ làm rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương như thế nào, của Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường như thế nào, của Ban quản lý Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc như thế nào. Và căn cứ vào kết luận thanh tra, UBND tỉnh sẽ có những hướng xử lý theo quy định ”, Phó chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam Lê Trí Thanh cho biết.

Có thể thấy, sự việc lùm xùm giữa Bách Đạt An và Hoàng Nhất Nam đã lộ ra những nguy cơ hiện hữu xảy đến khi mà chủ đầu tư phủi tay trách nhiệm với khách hàng, nhà đầu tư tháo chạy đồng loạt khỏi thị trường, cùng với đó là giá đất đã cao ngất ngưởng vượt “tầm với” của những người mua có nhu cầu thực về nhà ở. Điều này dẫn đến tình trạng bỏ hoang, chậm tiến độ các dự án, gây lãng phí quỹ đất, ảnh hưởng lâu dài đến kinh tế - xã hội địa phương.