Chương trình “tín dụng đặc biệt” dành cho bất động sản
Hiện nay, thị trường bất động sản dựa vào nhiều nguồn vốn, như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, vốn của người mua nhà… Theo đó, giải pháp cho vấn đề vốn của thị trường bất động sản không chỉ tập trung vào tín dụng. Tuy nhiên, trong bối cảnh ngân hàng thừa tiền, nền kinh tế khó hấp thụ vốn, thì “nắn” dòng vốn chảy vào bất động sản không phải là không có lý.
“Giữa lúc dòng tiền bị tắc, không biết cho vay ở đâu, thì bất động sản được kỳ vọng là lựa chọn tốt để tiêu thụ vốn. Đây là cơ hội lớn để phục hồi thị trường bất động sản. Nên tập trung nguồn lực tài chính vào làm nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, vì thị trường này có dòng tiền tốt, nhu cầu ở thực cao, nhưng chưa đáp ứng được”, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế khuyến nghị.
Cùng chung ý tưởng này, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT FiinGroup đề xuất một chương trình tín dụng bất động sản khép kín, tập trung vào phân khúc trung cấp trở xuống.
Theo đó, chủ đầu tư phải hoàn thiện pháp lý dự án, cam kết giảm giá sản phẩm bất động sản căn hộ một cách rõ ràng, minh bạch, ưu tiên áp dụng phân khúc trung cấp - thấp cấp. Song song với nỗ lực của chủ đầu tư, phía ngân hàng thương mại xem xét giảm lãi suất cho vay ở mức đáng kể đối với người mua nhà đáp ứng điều kiện cụ thể (dựa trên kê khai thu nhập chịu thuế, chứng minh thu nhập...) nhằm hạn chế đầu cơ; cấp tín dụng một cách chọn lọc cho chủ đầu tư tùy theo rủi ro tín dụng được ngân hàng thương mại đánh giá và thẩm định...
Chương trình, nếu được ban hành, sẽ giúp người dân có nhà để ở với chi phí vốn hợp lý, pháp lý rõ ràng. Chủ đầu tư tuy giảm lợi nhuận, nhưng giải phóng được hàng tồn kho/mở bán được dự án mới và tránh vi phạm nghĩa vụ trả nợ trái phiếu, không bị chuyển nhóm nợ. Ngân hàng giải ngân được tín dụng, giảm rủi ro nợ xấu. Trong khi đó, Chính phủ cũng giải quyết được vấn đề mất cân đối cung - cầu của thị trường theo phân khúc, giảm rủi ro bất ổn cho hệ thống tài chính.
Vấn đề quan trọng nhất cần phải giải quyết ở thời điểm hiện tại là tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường. Phân khúc ở thực, nhu cầu thực rất cao, nhưng nguồn cung lại khan hiếm, chủ yếu do những ách tắc về pháp lý (70% vướng mắc là ở pháp lý). Chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý, thị trường bất động sản mới được khơi thông. Riêng về tài chính bất động sản, cần tiếp tục khôi phục niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp, bởi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay với trái phiếu.
- Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest
Theo các chuyên gia kinh tế, khủng hoảng bất động sản hiện nay là do thiếu cung, đặc biệt là cung nhà giá rẻ. Do đó, cần phải tập trung toàn bộ nguồn lực (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách) để giải quyết nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, từ đó hạ mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.
Muốn vậy, về nhà ở xã hội, nên sửa lại cơ chế đấu thầu thông thoáng hơn, nâng tỷ lệ lợi nhuận nhà ở xã hội lên 15-20%, đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội nên mở rộng thêm…
Rã đông dòng chảy trái phiếu doanh nghiệp
Ngoài tín dụng, gỡ khó thị trường trái phiếu doanh nghiệp là điểm mấu chốt để phục hồi thị trường bất động sản giai đoạn tới. Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, trái phiếu doanh nghiệp là "cục máu đông" cản dòng tiền vào thị trường. Năm 2024, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn lên tới 150.000 tỷ đồng, trong khi cuối năm 2023, Nghị định 08/2023/NĐ-CP về giãn, hoãn nợ trái phiếu hết hiệu lực. Điều này có nghĩa, áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vẫn là nỗi trăn trở lớn. Do đó, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, cần có giải pháp vực dậy niềm tin vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng.
"Việc khách hàng có niềm tin trở lại với thị trường trái phiếu, thị trường bất động sản sẽ là cơ hội phục hồi nền kinh tế", ông Toản nhận định.
Để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phục hồi, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đưa ra một số giải pháp.
Thứ nhất, xây dựng môi trường đầu tư thuận lợi cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đảm bảo sự nhất quán, ổn định trong chính sách đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tránh hình sự hóa các quan hệ kinh tế, xem xét từng bước áp dụng các điều khoản về xếp hạng tín nhiệm, nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp… của Nghị định 65/2022/NĐ-CP khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP hết hiệu lực vào cuối năm 2023, tạo điều kiện để thị trường phục hồi nhanh hơn và phát triển bền vững trong thời gian tới.
Thứ hai, tạo lập cơ chế kiểm tra, giám sát hiệu quả cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp ngay từ bước gửi hồ sơ, sàng lọc đơn vị phát hành và nhà đầu tư, thay vì phát hiện sai phạm và hủy bỏ thương vụ đã phát hành thành công ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý thị trường; xem xét nới điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng, đẩy nhanh khâu phê duyệt.
Thứ ba, hoàn thiện, nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin như hệ thống KRX, sản phẩm, gia tăng số lượng tổ chức định hạng tín nhiệm, mở rộng cơ sở nhà đầu tư, tăng quy mô và chất lượng hoạt động, đa dạng hóa các sản phẩm, nghiệp vụ; đẩy nhanh tiến độ nâng hạng thị trường chứng khoán; phát triển hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ…
