Bất động sản Long An… dội cung

Nguồn cung vượt xa nhu cầu ở thật

Sở Xây dựng Long An cho biết, từ năm 2015 tới nay, tỉnh đã phê duyệt quy hoạch 118 dự án dân cư, tổng cộng 2.502 ha, tập trung chủ yếu tại Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc.

Điều đáng chú ý, tại nhiều địa phương, quy mô và số sản phẩm của các dự án bất động sản được cấp phép rất lớn, thậm chí có khu vực còn vượt xa dân số địa phương.

Cụ thể, theo thông tin từ UBND tỉnh Long An, huyện Đức Hòa có diện tích tự nhiên 42.169 ha, dân số 345.817 người, nhưng từ năm 2015 đến nay, đã có 43 dự án được cấp phép với số lượng hơn 10.000 sản phẩm, đa phần là đất nền.

Hay huyện Bến Lức có diện tích 28.874 ha, dân số 190.000 người (theo số liệu thống kê năm 2018 của tỉnh Long An), nhưng cũng có tới hơn 30 dự án được cấp phép, trong đó có những dự án lớn như Watepoint có diện tích lên tới 355 ha với khoảng 50.000 sản phẩm. Ngoài ra, còn có dự án Việt Úc, quy mô 20,55 ha với 1.200 nền đất. Tuy nhiên, dự án này đã được triển khai nhiều năm, nhưng chưa hoàn thiện phần giải phóng mặt bằng.

Huyện Cần Giuộc cũng có hơn 20 dự án đang phát triển, trong đó có những dự án quy mô lớn triển khai ở các xã nhỏ với số sản phẩm vượt dân số của khu vực. Cụ thể, tại 5 ấp (ấp 1, ấp 2/5, ấp 2/6, ấp 3, ấp 4) của xã Long Hậu có diện tích hơn 5.045 ha, dân số 6.774 người có dự án Khu dân cư Thái Sơn 1, quy mô diện tích 267,31 ha với gần 50.000 sản phẩm…

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đa phần các dự án này đều có mật độ người mua chuyển về làm nhà, sinh sống rất thấp, cao nhất chỉ là 20%, có những dự án chỉ có vài người dân về ở như dự án Khu dân cư Năm Sao (huyện Cần Giuộc, Cần Đước). Dự án này do Tập đoàn Quốc tế Năm Sao làm chủ đầu tư, có quy mô diện tích 420 ha, được phát triển từ năm 2010 tới nay, nhưng vẫn chưa xong phần đền bù giải tỏa.

Hay như dự án trung tâm hành chính mới TP. Tân An, tỉnh Long An, quy mô 100 ha được triển khai từ năm 2013 và gần như đã bán hết cho khách hàng, nhưng tới nay, những khu nhà phố, đất nền vẫn không có người ở. Phát triển nhất tại đây chính là cỏ lau, nên người dân địa phương chọn khu này làm nơi chăn thả gia súc.

Nhiều hệ lụy

Theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp chuyển hướng về thị trường vùng ven TP.HCM phát triển dự án. Tuy nhiên, khách hàng mục tiêu của họ là các nhà đầu tư, mà không hướng tới đối tượng khách hàng có nhu cầu ở thật, dẫn đến tình trạng nhiều dự án bị bỏ hoang dù đã triển khai xong.

Thậm chí, một số doanh nghiệp chạy theo cơn sốt đất vùng ven đã mở bán dự án khi chưa hoàn thiện pháp lý, nên dù đã bán cho khách hàng nhiều năm, nhưng không thể giao đất cho người mua, dẫn tới tình trạng khiếu kiện kéo dài, gây mất an ninh, trật tự địa phương. Có thể kể đến các dự án như Hưng Thịnh Cát Tường, Đất Xanh Long An…

“Long An có 3 mặt giáp TP.HCM, có quỹ đất lớn, dân cư ít. Từ năm 2015 tới nay, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản về đây phát triển dự án, nhưng không nhắm vào khách hàng tại địa phương, mà hướng tới nhà đầu tư từ TP.HCM, dẫn tới cảnh dự án vắng bóng người ở, dù đã bán xong. Đây là điều cần cảnh giác, vì nó dễ dẫn tới bong bóng bất động sản, bởi nguồn cung vượt xa nguồn cầu”, ông Hậu nói.

Về góc độ quản lý, ông Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, khi duyệt quy hoạch phát triển dự án bất động sản tại khu vực nào đó, địa phương sẽ phải căn cứ trên mật độ dân số, nhu cầu nhà ở của người dân. Ở các tỉnh như Long An sẽ xét thêm mật độ của công nhân đang làm việc tại tỉnh, vì Long An là địa phương có nhiều khu công nghiệp và người lao động có nhu cầu nhà ở. Thế nhưng, các dự án hiện nay lại có mức giá không dành cho công nhân, mà dành cho nhà đầu tư.

Dự án khu đô thị mới TP. Tân An đã được xây dựng và bán xong nhiều năm, nhưng hiện không có người về ở. Ảnh: Gia Huy

“Nếu không có tính toán kỹ trong việc cấp phép phát triển dự án gắn với nhu cầu người dân, thì sẽ tạo ra cảnh loạn thị trường khi lượng cung quá lớn, trong khi nhu cầu không nhiều”, ông Hiệp nói.

Còn ông Lê Văn Tuấn, giảng viên Khoa Kinh tế vĩ mô, Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, nhiều người có tâm lý “người đẻ chứ đất không đẻ” và giá đất chỉ có lên, nên đổ tiền vào đất nền rồi để đó chờ tăng giá. Điều này dẫn đến hệ lụy bất ổn cho nền kinh tế.

Ông Tuấn cho rằng, đồng vốn không đổ vào sản xuất - kinh doanh, không đóng góp vào việc nâng cao giá trị nông sản để xuất khẩu cạnh tranh với thế giới sẽ tác động lớn đến kinh tế nói chung.

“Nếu bất động sản luôn luôn đồng nhịp và đi sau một bước so với phát triển kinh tế, sẽ giúp kinh tế phát triển. Nhưng khi bất động sản đi trước một bước, hoặc phát triển nhanh hơn, đó sẽ là nguyên do tạo ra những cuộc khủng hoảng cho nền kinh tế. Các cuộc khủng hoảng tài chính trước đây đã minh chứng điều đó. Vì vậy, việc cảnh báo, uốn nắn dòng tiền không đổ vào bất động sản là hết sức cần thiết”, ông Tuấn đánh giá.

Trước tình hình thị trường phát triển ồ át nhiều năm qua, mới đây, trong Quyết định số 137/QĐ-UBND về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội tỉnh năm 2020, Chủ tịch UBND tỉnh Long An Trần Văn Cần đã giao Sở Xây dựng xử lý dứt điểm tình trạng xây dựng trái phép, kiến quyết không để xảy ra tình trạng xây dựng không phép.

Cụ thể, Sở Xây dựng chỉ trì phối hợp với các cơ quan liên quan kiểm soát thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, không để tình trạng sốt đất diễn ra ảnh hưởng không tốt đến sự phát triển của tỉnh. Tiếp tục thực hiện tái cơ cấu thị trường bất động sản gắng với thực hiện chiến lực phát triển nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội, khắc phục lệch pha cung cầu, phát triển đa dạng hàng hóa bất động sản.

Đôn đốc bảo đản hạ tầng kỹ thuật tất cả các khu tái định cư, giao đủ đất tái định cư cho người dân, ổn định cuộc sống. Kiểm tra, hướng dẫn, hỗ trợ phê duyệt các quy hoạch của dự án lớn như Vingroup, VSIP, Ecoland…, các dự án khu, cụm công nghiệp mới, các dự án khu dân cư đô thị để tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ.

Kiểm tra, hỗ trợ cấp huyện xử lý dứt điểm tình trạng xây dựng trái phép trên địa bàn tỉnh, kiên quyết không để xảy ra tình trạng xây dựng không phép.

Tiếp tục tăng cường chấn chỉnh công tác quy hoạch xây dựng, quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch được duyệt trên địa bàn. Đẩy nhanh thực hiện tiến độ các quy hoạch xây dựng trọng điểm như đồ án quy hoạch chung xây dựng dọc hai bên trục hạ tầng giao thông kết nối Tiền Giang - Long An - TP.HCM, quy hoạch phân khu xây dựng dọc hai bờ sông Vàm Cở Tây, quy hoạch chi tiết xây dựng Khu liên hợp văn hóa thể dục thể thao tỉnh…