Bất động sản khu Đông TP.HCM đang dần mất điểm

Nhà giàu cũng khóc

Trong vài năm trở lại đây, khu Đông Sài Gòn (bao gồm quận 2, quận 9, quận Thủ Đức) không ngừng thay da đổi thịt bởi hàng loạt dự án hạ tầng giao thông, dự án bất động sản được đầu tư và đưa vào sử dụng.

Các dự án hạ tầng giao thông này được xây dựng nhằm giảm tải áp lực giao thông, giảm tình trạng kẹt xe tại nhiều giao điểm, rút ngắn khoảng cách và kết nối khu Đông với các vùng lân cận. Với sự phát triển của hạ tầng, thị trường bất động sản khu Đông cũng phát triển mạnh mẽ, thay thế khu Nam trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản TP.HCM.

Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, do sự phát triển hạ tầng chưa đồng bộ, nên không phải khu vực nào, dự án nào tại đây cũng được hưởng lợi.

Chẳng hạn, khu Cát Lái (quận 2, TP.HCM), nơi tập trung nhiều dự án bất động sản lớn như Citiesto, CitiSiho, CitiHome, Citi Grand… (của chủ đầu tư Kiến Á), Phố Đông Villa của CTCP Xây dựng Sài Gòn (SCC), Vitsta Verder, khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi… Nhờ các tiện ích như trung tâm hành chính, trường học, bệnh viện, đặc biệt là thông tin cầu Cát Lái, nối quận 2 (TP.HCM) với huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) sắp được xây dựng, làm thị trường bất động sản tại đây thu hút được sự chú ý của nhiều nhà đầu tư, giá cũng không ngừng tăng cao.

Cụ thể, tại dự án Citi Grand, dù chủ đầu tư chưa chính thức mở bán, nhưng trên thị trường, các nhân viên môi giới đang rầm rộ quảng cáo và giới thiệu đến khách hàng để đặt chỗ với số tiền khoảng 50 triệu đồng/suất.

Người dân tại khu vực Cát Lái phải len lỏi qua những trước xe container để về nhà. Ảnh: Việt Dũng

Anh Tiến, một môi giới tại khu vực này cho biết, căn hộ ở dự án này có diện tích khoảng 60 m2, có giá dao động từ 2,1 - 2,5 tỷ đồng (khoảng 35 - 42 triệu đồng/m2) tùy vị trí. Trong khu vực quận 2, đây được xem là mức giá tốt nhất, bởi xung quanh đa phần là từ 51 triệu đồng/m2 trở lên.

Tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một dự án khác đã được bàn giao và đưa vào sử dụng là Citi Home hiện tại đang được giao bán với giá khoảng 1,5 - 1,8 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 60 m2, tăng khoảng 300 - 500 triệu đồng so với thời điểm cách đây 2 năm.

Lý giải về điều này, chị Hương, một môi giới có kinh nghiệm nhiều năm trong nghề cho biết, dự án CitiHome là dự án tầm trung, được bán cách đây khoảng 5 năm. Còn Citi Grand là dự án mới, hơn nữa lại thuộc phân khúc cao cấp nên mới có giá đó.

“Hầu hết khách hàng mua ở đây là để ở và cũng là đón đầu hạ tầng. Khi nhận nhà là đã thay đổi hạ tầng rất nhiều và lúc đó sẽ không còn mức giá như thế này nữa”, chị Hương nói.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên, có không ít khách hàng chưa kịp đợi đến ngày hưởng lợi từ hạ tầng đã phải tìm cách dọn đi chỗ khác. Bởi cảnh tượng những đoàn xe tải, xe container chạy bạt mạng, bụi bay mù mịt, có những hôm bị tắc nghẽn kéo dài cả cây số… đã trở thành nỗi ám ảnh của họ mỗi khi về nhà.

Chị Trang, đã từng là một cư dân của Chung cư Citihome cho biết, nhiều khi đi làm về sớm nhưng không thể sang được đường vì bị đoàn xe container bịt kín. Mặc dù chỉ cách nhau một con đường là về tới nhà, nhưng có những hôm chị phải đứng đợi hơn 30 phút mới đi được. Cứ xe này nối đuôi nhau xe kia, không để khoảng hở nào cho phương tiện khác sang đường. Nhiều người phải bất chấp nguy hiểm, len lỏi giữa dòng xe để đi.

“Tôi đã bán lại căn hộ ở khu vực này để chuyển qua ở chỗ khác. Bởi không thể ngày nào đi làm về cũng phải đánh đu với tính mạng như hiện tại được”, chị Trang nói.

Tương tự, tại Khu đô thị Thảo Điền (quận 2), được gọi là khu nhà giàu với đủ thể loại dự án biệt thự, nhà phố, căn hộ từ trung cấp đến hạng sang… được bán với giá khoảng 30 - 40 tỷ đồng, hay thậm chí có căn còn lên đến hơn 70 tỷ đồng. Tuy nhiên, cư dân ở đây cũng phải “khóc ròng” vì thường xuyên xảy ra tình trạng ngập nước, kẹt xe.

Hạ tầng không đồng bộ, người dân tại khu Thảo Điền phải sống chung với ngập lụt. Ảnh: Lê Toàn

Cụ thể, đường Thảo Điền và Quốc Hương là tuyến đường chính dẫn vào khu phố, nhưng luôn diễn ra tình trạng kẹt xe vào giờ cao điểm. Việc đi lại càng khó khăn hơn khi cứ mưa là khu vực này lại chịu cảnh ngập nặng.

“Mang tiếng là khu biệt thự nhưng hệ thống cơ sở hạ tầng tại đây quá tệ. Cứ mỗi khi trời mưa là người dân chúng tôi luôn sống trong cảnh ngập nước”, chị Thanh, ngụ tại phường Thảo Điền nói.

Khó giải quyết trong ngắn hạn

Theo tìm hiểu của phóng viên, tại khu vực cảng Cát Lái, nhiều năm qua, TP.HCM đã thực hiện nhiều giải pháp công trình và phi công trình để "giải cứu" kẹt xe cho khu vực cảng này. Đơn cử, việc ứng dụng công nghệ thông tin vào điều tiết giao thông trên các tuyến đường và giải quyết thủ tục giao nhận hàng, thanh toán qua mạng cũng góp phần làm giảm tình trạng ùn ứ giao thông khu vực tại các cổng cảng... Đặc biệt, Thành phố đầu tư hàng ngàn tỷ đồng nâng cấp xa lộ Hà Nội, nút vòng xoay Cát Lái, Vành đai 2… Và gần đây nhất là dự án nút giao thông Mỹ Thuỷ.

Tuy nhiên, tình trạng ùn ứ khu vực cảng Cát Lái vẫn chưa thể giải quyết căn cơ và vẫn xảy ra ở những điểm thắt nút như cầu vượt Cát Lái, nút giao thông An Phú - Lương Định Của, cầu Mỹ Thủy... Nguyên nhân chủ yếu vẫn là hạ tầng không theo nổi sự gia tăng lưu lượng xe tải, xe container ra vào "ăn hàng" tại cảng này.

Theo đánh giá của Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM, tình trạng ùn tắc giao thông khu vực cảng Cát Lái chưa thể giải quyết triệt để, bởi dù được quan tâm nhưng hạ tầng giao thông khu cảng Cát Lái vẫn chưa được đầu tư đồng bộ, không có đường chuyên dùng, tất cả các loại xe lưu thông ra vào cảng đều đi qua hướng duy nhất đó là đường Nguyễn Thị Định.

Trên bình diện chung, hệ thống hạ tầng xung quanh khu vực cảng Cát Lái vẫn chưa đủ kinh phí đầu tư theo đúng quy hoạch. Theo đánh giá của cơ quan này, hiện lưu lượng xe đã vượt quá năng lực của tuyến đường này gấp 2 lần. Do vậy, áp lực ùn tắc đường vào cảng Cát Lái vẫn còn rất lớn.

Ông Lương Minh Phúc, Giám đốc Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP.HCM cho biết, trong năm 2020 và các năm tới đây, Thành phố sẽ tập trung đầu tư xây dựng nhiều nhóm dự án, công trình giao thông để giải quyết tình trạng ùn tắc giao thông. Theo đó, nhóm dự án giải quyết tình trạng ùn tắc giao thông quanh khu vực cảng Cát Lái là nhóm trọng điểm được ưu tiên hàng đầu.

Còn tại khu vực Thảo Điền, một số chuyên gia cho rằng, rất khó để khắc phục. Bởi đặc điểm ở khu vực này là dân cư đông, mật độ xây dựng cao, nên người dân sẽ phải quen với kẹt xe và ngập nước triền miên.

Theo ông Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, bản chất của vùng đất này là bùn, không có đất sét hoặc đất pha, vì thế nền đất thiếu sự liên kết. Mỗi năm, nền đất của Thảo Điền sẽ lún dần đều. Ở những nơi có công trình xây dựng, nhà thầu sẽ làm cọc nhồi, khả năng lún thấp hơn. Tuy nhiên, khu vực xung quanh sẽ lún mạnh.

Theo đó, giải pháp hữu hiệu nhất sẽ không có gì khác ngoài quy hoạch đê bao rộng lớn ngang 60 m bao xung quanh khu Thảo Điền, vừa làm đường giao thông, vừa tạo cảnh quan khu đô thị.