Bất động sản khu công nghiệp Hải Phòng định hình tiêu chuẩn mới

Cung - cầu đều tăng

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, trong thời gian gần đây, phân khúc bất động sản nhận được rất nhiều sự quan tâm là khu công nghiệp. Phân khúc này đang trở thành tâm điểm tại Việt Nam vì nhận được rất nhiều chính sách ưu đãi như miễn giảm, ưu đãi thuế đối với các nhà đầu tư. Sự hấp dẫn này còn được thúc đẩy bởi chi phí lao động thấp, giá đất phải chăng, lực lượng lao động năng động, vị trí địa lý gần những nguồn cung cấp và thị trường.

Theo một dự báo ở mức độ khiêm tốn, Việt Nam vẫn có thể thu hút vốn FDI bình quân khoảng 20 - 25 tỷ USD/năm từ nay đến cuối 2025. Đây là cơ hội lớn để bất động sản công nghiệp phát triển mạnh trong thời gian tới.

Trong đó, Hải Phòng là một trong những địa phương có nhiều lợi thế để phát triển bất động sản công nghiệp. Cụ thể, địa phương có vị trí thuận lợi, có đầy đủ hạ tầng giao thông chất lượng, thuận tiện trong việc giao thương trong khu vực năng động của tam giác tăng trưởng kinh tế phía Bắc và với các thị trường lân cận như Trung Quốc.

Số liệu nghiên cứu từ Savills Việt Nam cho thấy, tính đến hết quý I/2019, Hải Phòng đang cung cấp khoảng 2.700 ha diện tích đất khu công nghiệp cho thuê, chiếm khoảng 57% tổng diện tích khu công nghiệp của Thành phố. Trong đó, quận Hải An là khu vực năng động nhất, chiếm 64% tổng diện tích đất khu công nghiệp cho thuê.

Theo phê duyệt của Chính phủ, thời gian tới Hải Phòng sẽ xây dựng thêm từ 5 - 6 khu công nghiệp, nâng tổng số khu công nghiệp được phê duyệt lên con số gần 20. Như vậy, nguồn cung sẽ tiếp tục được tăng lên khá lớn.

Cảng biển Nam Đình Vũ - một trong 4 phân khu chức năng của Khu công nghiệp Nam Đình Vũ

Còn theo báo cáo của Ban quản lý Khu kinh tế Hải Phòng, từ năm 1994 cho đến nay, Hải Phòng luôn là một trong những địa phương dẫn đầu tại khu vực phía Bắc về thu hút vốn đầu tư trong các khu công nghiệp, khu kinh tế. Lũy kế đến hết tháng 4/2019, các khu công nghiệp, khu kinh tế Hải Phòng đã thu hút được 329 dự án đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI), tổng vốn đầu tư đăng ký là 13,95 tỷ USD (chiếm gần 80% tổng số vốn FDI của TP. Hải Phòng); và 147 dự án đầu tư trong nước với số vốn đầu tư trên 142.567 tỷ đồng. Các dự án thu hút đến từ những tập đoàn lớn tại Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ, Hồng Kông (Trung Quốc), Trung Quốc... Tính riêng trong 5 năm gần đây (2013 - 2018), kết quả thu hút vốn FDI vào các khu công nghiệp, khu kinh tế của TP. Hải Phòng đã đạt 9,06 tỷ USD, gấp hơn 2,7 lần so với cả giai đoạn từ năm 1994 - 2012.

Ông Nguyễn Thành Phương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Sao Đỏ, chủ đầu tư Khu công nghiệp Nam Đình Vũ tại Hải Phòng cho rằng: “Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung hiện nay đang tạo ra một làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc, bao gồm cả doanh nghiệp Trung Quốc và các nhà đầu tư nước ngoài tại Trung Quốc sang Việt Nam, đặc biệt là miền Bắc, bởi yếu tố khoảng cách thuận lợi. Hải Phòng hiện có lợi thế rất lớn vì có nhiều khu công nghiệp, khu kinh tế có hạ tầng rất tốt và có kết nối giao thông thuận tiện bằng cả đường sắt, đường biển, đường hàng không, đường bộ”.

Tuy nhiên, theo ông Phương, “miếng bánh” này không hẳn đã là “ngon” với tất cả các chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp tại Hải Phòng nói riêng và trong cả nước nói chung, đặc biệt là các nhà đầu tư trong nước. Bởi yêu cầu của doanh nghiệp nước ngoài ngày càng khắt khe và sự cạnh tranh cũng ngày càng gay gắt khi nguồn cung đang tăng lên. Hải Phòng giờ đây không nên tiếp tục phê duyệt xây dựng các khu công nghiệp mới, mà dừng lại để thu hút và lấp đầy các khu công nghiệp đang hoạt động.

Hướng đến chuẩn mực mới về bất động sản công nghiệp

Thực tế đã cho thấy, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài đều rất thành công trong đầu tư vào bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Đây là điều mà các nhà đầu tư trong nước cần học tập để nâng sức cạnh tranh. Có thế thấy 4 lý do chính dẫn đến thành công của các nhà đầu tư nước ngoài: Có tầm nhìn xa và đánh giá đúng thị trường; luôn biết lựa chọn địa bàn, địa điểm đầu tư phù hợp; xây dựng hạ tầng cơ sở khu công nghiệp có chất lượng cao, kèm theo đó là các dịch vụ tiện ích cần thiết; có chương trình xúc tiến đầu tư bài bản và quản trị tốt quá trình vận hành khu công nghiệp.

“Hiện những bài học này đã được nhà đầu tư trong nước rút ra và áp dụng tương đối tốt. Thậm chí, các nhà đầu tư trong nước còn giành lại được nhiều lợi thế so với nhà đầu tư nước ngoài, như tại Bình Dương là Becamex, tại Hải Dương là các tên tuổi như Viglacera, Đại An”, ông Phương nhận định.

Theo ông Phương, nhà đầu tư trong nước cũng có những lợi thế, tiềm năng, cơ hội tốt trong lĩnh vực kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp nhờ sự về am hiểu thị trường, am hiểu chủ trương, chính sách phát triển kinh tế, nắm chắc quy hoạch, nên có thể đưa ra những lựa chọn về địa điểm đầu tư hạ tầng khu công nghiệp tốt. Nhờ đó, quá trình đầu tư sẽ tiết giảm những chi phí không cần thiết, hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận hệ thống pháp luật, chính sách nhanh hơn....

Cụ thể, được đặt tại Khu kinh tế ven biển Đình Vũ - Cát Hải, cách trung tâm TP. Hải Phòng 10 km, cách cảng nước sâu Quốc tế Lạch Huyện 5 km, cách cao tốc Hà Nội - Hải Phòng 3 km, cách Sân bay quốc tế Cát Bi 8 km và nằm cạnh đường ô tô xuyên biển Tân Vũ - Lạch Huyện, Khu công nghiệp Nam Đình Vũ được xây dựng với quỹ đất rộng 1.329 ha, hạ tầng đồng bộ, sở hữu 4 phân khu chức năng tổng hợp đa dịch vụ, đáp ứng mọi yêu cầu về quy mô đầu tư của đối tác.

Hơn nữa, tại khu công nghiệp này còn có cảng biển Nam Đình Vũ với vùng quay trở tàu là 300 m, dễ dàng tiếp nhận tàu có tải trọng 40.000 DWT, giúp đối tác có thể xuất nhập khẩu hàng hóa thuận tiện nhất với những hỗ trợ tốt nhất từ chủ đầu tư. Điều này đã và sẽ giúp các đối tác tiết giảm được nhiều chi phí vận tải so với nhiều địa điểm đầu tư khác.

“Đặc biệt, khi nhà đầu tư thực hiện dự án, Tập đoàn sẽ có đội ngũ chăm sóc khách hàng chuyên nghiệp, với dịch vụ hỗ trợ miễn phí các thủ tục cấp phép đầu tư. Ứng với từng thị trường, Tập đoàn còn có chuyên viên thị trường chuyên trách là người địa phương, am hiểu văn hóa của thị trường đó. Trong trường hợp, nhà đầu tư không tuyển lao động bản địa, thì Sao Đỏ sẽ kết nối với các công ty chuyên tư vấn đầu tư đến từ quốc gia đấy để hợp tác trong việc hỗ trợ nhà đầu tư”, ông Phương chia sẻ.

Việc chăm sóc nhà đầu tư không chỉ dừng ở khâu tìm hiểu và thực hiện thủ tục đầu tư, mà suốt quá trình nhà đầu tư thứ cấp hoạt động tại khu công nghiệp cũng luôn nhận được sự hỗ trợ tốt từ chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng. Như vậy, chính các nhà đầu tư đã thực hiện dự án sẽ trở thành một kênh xúc tiến đầu tư hiệu quả nhất. Đặc biệt, theo sau các doanh nghiệp sản xuất lớn, sẽ là các doanh nghiệp phụ trợ và họ thường chọn địa điểm mà doanh nghiệp đi trước đã chọn.

Vẫn theo quan điểm của ông Phương, cuộc cách mạng 4.0 đã thay đổi mọi thứ. Các nhà đầu tư thứ cấp sẽ không còn coi nguồn lao động dồi dào và giá rẻ là một trong các yếu tố để lựa chọn địa điểm đầu tư nữa. Bởi về lâu về dài, yếu tố này sẽ không còn. Hơn nữa, máy móc được tự động hóa sẽ thay thế dần sức lao động phổ thông. Vì thế, nguồn lao động chất lượng tốt sẽ là yếu tố mà nhà đầu tư coi trọng.

Do đó, các nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đã bắt đầu chú trọng nhiều hơn đến việc hỗ trợ người lao động để thu hút được nguồn nhân lực tốt. Đơn cử như với Khu công nghiệp Nam Đình Vũ, Tập đoàn Sao Đỏ đã dành ra 2,5 ha (giai đoạn I) để xây nhà ở cho chuyên gia và công nhân. Hiện Tập đoàn đang có kế hoạch phối hợp với Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam để triển khai xây dựng.

Có thể thấy rằng, trong giai đoạn phát triển mới, không chỉ chú trọng chăm sóc nhu cầu của nhà đầu tư thứ cấp, mà nhu cầu của người lao động sẽ làm việc trong khu công nghiệp cũng cần phải được tính toán để có kế hoạch đầu tư cho phù hợp. Đây chính là yếu tố định hình chuẩn mực mới cho các khu công nghiệp.

“Bên cạnh đó, việc đầu tư cho cảnh quan, môi trường nội khu sẽ là những yếu tố không thể thiếu khi các nhà đầu tư lớn với hàm lượng công nghệ cao khi lựa chọn địa điểm. Đây cũng là điều mà Khu công nghiệp Nam Đình Vũ đang và tiếp tục duy trì”, ông Phương khẳng định.