Bất động sản Hải Phòng, Quảng Ninh tạo sóng theo hạ tầng

Quảng Ninh - Đường mở đến đâu, bất động sản tăng nhiệt đến đó

Do tốc độ đô thị hóa nhanh, tỉnh Quảng Ninh đã phải xin điều chỉnh quy hoạch TP. Hạ Long theo hướng mở rộng địa giới hành chính do đô thị hóa tăng nhanh và mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng đã ký Quyết định 702/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung TP. Hạ Long đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050.

Theo đó, phạm vi lập quy hoạch bao gồm ranh giới hành chính TP. Hạ Long, có diện tích tự nhiên khoảng 27.753,9 ha. Phạm vi nghiên cứu gián tiếp gồm các khu vực lân cận TP. Hạ Long như: Huyện Hoành Bồ, thị xã Quảng Yên, TP. Cẩm Phả.

Sau khi điều chỉnh quy hoạch chung được phê duyệt, UBND tỉnh Quảng Ninh sẽ tiếp tục rà soát và lập các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị phù hợp với đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP. Hạ Long.

Hạ tầng đã tác động tích cực đến sự sôi động của bất động sản Quảng Ninh (trong ảnh: cao tốc Hạ Long - Vân Đồn). Ảnh: Sun Group

Trong khi đang chờ các quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết, thì khu vực trung tâm TP. Hạ Long đã quá tải các dự án bất động sản với đủ loại hình từ biệt thự, shophouse, condotel, chung cư. Khi khu vực trung tâm TP. Hạ Long cạn kiệt quỹ đất để phát triển dự án bất động sản, các chủ đầu tư bắt đầu hướng đến những khu vực lân cận, một trong những khu vực đó là TP. Cẩm Phả - vùng nằm trong phạm vi nghiên cứu gián tiếp của quy hoạch TP. Hạ Long điều chỉnh.

Một trong những lý do Cẩm Phả được nhiều nhà đầu tư nhắm đến sau Hạ Long chính là nhờ sự phát triển của cơ sở hạ tầng giao thông. Trong đó, phải kể đến tuyến đường bao biển Hạ Long - Cẩm Phả dự kiến được khởi công trong tháng 7/2019. Dự án có điểm đầu nối với đường bao biển Trần Quốc Nghiễn (TP. Hạ Long), điểm cuối giao với Quốc lộ 18, thuộc địa phận phường Cẩm Sơn (TP. Cẩm Phả).

Việc ra đời con đường bao biển này sẽ tạo ra cú huých cho thị trường bất động sản ở những khu vực mà nó đi qua, nhất là tại TP. Cẩm Phả. Trong đó, theo nguồn tin của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, quỹ đất ven biển sát tuyến đường bao biển này hiện đã có một số nhà đầu tư lớn nhòm ngó và đăng ký như Vingroup, FLC...

TP. Hạ Long vẫn là tâm điểm của bất động sản Quảng Ninh. Ảnh: Hùng Sơn

Cụ thể, Tập đoàn Vingroup đã có văn bản gửi UBND tỉnh Quảng Ninh đề nghị chấp thuận ranh giới nghiên cứu lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án là thuộc phường Quang Hanh, TP. Cẩm Phả với tổng diện tích hơn 1.600 ha. Trong đó, phía Bắc giáp với Quốc lộ 18, phía Nam giáp với vịnh Bái Tử Long, phía Đông giáp cụm cảng Km6 và phía Tây giáp núi.

Còn Tập đoàn FLC cũng đang nghiên cứu đầu tư Dự án FLC Vũng Đục có phạm vi thuộc các phường Cẩm Thủy, Cẩm Trung, Cẩm Thành, Cẩm Bình, Cẩm Đông, Cẩm Sơn (TP. Cẩm Phả) với diện tích khoảng 600 ha để xây dựng biệt thự, nhà liền kề, shophouse...

Một số dự án án binh bất động từ lâu cũng đã được tái khởi động như Dự án Khu đô thị Bến Do Cẩm Phả tại các phường Cẩm Trung, Cẩm Thành, Cẩm Bình. Sau khi nhận chuyển nhượng lại dự án này từ Tổng công ty Đông Bắc, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển công nghiệp TPP hiện đang là nhà đầu tư chính thức. Còn dự án Khu đô thị Quảng Hồng tại Quốc lộ 18A, phường Cẩm Sơn do Công ty TNHH Xây dựng Quảng Hồng làm chủ đầu tư được thực hiện từ rất lâu, nhưng vì nhiều lý do khách quan nên đã bị chậm chễ và nay cũng đang có dấu hiệu triển khai trở lại.

Ngoài tuyến đường bao biển sắp được khởi công trên, Quốc lộ 18 đoạn qua TP. Cẩm Phả, kết nối với cao tốc Hạ Long - Vân Đồn cũng đã được nâng cấp đầu tư, mở rộng, giúp giá đất ven đường này tăng mạnh, hiện đang được giao dịch từ 50 - 100 triệu đồng/m2.

Bám sát mặt đường Quốc lộ 18A, Tập đoàn Vingroup cũng đã triển khai Dự án Trung tâm thương mại Vincom Cẩm Phả và Vincom Shophouse Cẩm Phả tại phường Cẩm Bình. Một số nhà đầu tư khác cũng tranh thủ hưởng sóng từ dự án Vincom của Tập đoàn Vingoup để triển khai dự án. Chẳng hạn, Công ty cổ phần Đầu tư Thịnh Phát đang triển khai Dự án Golden Mark Shophouse Cẩm Phả ngay sát Dự án Vincom Shophouse Cẩm Phả, Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Duyên Hải đang triển khai hạ tầng khu đất phía sau 2 dự án này và đang chuẩn bị mở bán, hay Tập đoàn Sun Group cũng đang triển khai Dự án Khu nghỉ dưỡng suối nước khoáng nóng Quang Hanh với sản phẩm chính là biệt thự nghỉ dưỡng.

Tổ hợp thương mại - khách sạn 5 sao Vinpearl Hotel Imperia 
cao 45 tầng của Tập đoàn Vingroup tại Hải Phòng. Ảnh: Vingroup

Không chỉ Cẩm Phả, “vết dầu loang” bất động sản Quảng Ninh còn lan tới TP. Uông Bí. Đặc biệt, sau khi dự án nâng cấp và mở rộng đường Quốc lộ 18 đoạn qua Uông Bí được hoàn thành, đồng thời công bố các quy hoạch với định hướng mở rộng không gian đô thị về phía Nam Thành phố (phía bên kia đường 18, đối diện với trung tâm đô thị cũ), thì thị trường bất động sản khu vực này tăng nhiệt thấy rõ.

Ông Đào Văn Phức, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. Uông Bí cho biết, hiện dọc theo trục Quốc lộ 18 đoạn qua Thành phố đang có 6 dự án bất động sản được triển khai.

Cũng theo ông Phức, hiện Thành phố đang triển khai xây dựng hàng loạt dự án hạ tầng giao thông khác. Chẳng hạn, tuyến đường Trần Hưng Đạo kéo dài đấu nối với tuyến đường tránh phía Nam của Thành phố (sẽ hoàn thành trong năm 2019); tuyến đường tránh phía Nam đấu nối với tỉnh lộ 338 dài 5,7 km sẽ được triển khai trong năm 2020; triển khai lập dự án đường kết nối với đường 338 tới đường cao tốc Hải Phòng - Hạ Long tại phường Hà An, rút ngắn quãng đường từ Hải Phòng - Uông Bí chỉ còn khoảng 15 km.

Trên cơ sở hệ thống hạ tầng giao thông đang và chuẩn bị được đầu tư này, 6 nhà đầu tư, trong đó có các tên tuổi lớn như FLC, Amata, TNR, Vina Hàn Quốc đã đến để tìm hiểu, nghiên cứu thực hiện dự án.

Ngoài ra, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, sau khi tuyến cao tốc Hạ Long - Hải Phòng đi vào khai thác, tuyến Hạ Long - Vân Đồn được triển khai xây dựng, thì tại 3 địa phương của tỉnh Quảng Ninh là thị xã Quảng Yên, huyện Hoành Bồ, huyện Vân Đồn đều đã diễn ra tình trạng sốt đất, khiến chính quyền ở 3 địa phương phải có văn bản cảnh báo. Riêng huyện Vân Đồn, UBND tỉnh Quảng Ninh thậm chí đã phải can thiệp mạnh tay bằng cách ra văn bản tạm ngừng các giao dịch. Tuy nhiên, đến nay, quyết định này đã được gỡ bỏ.

Sắp tới, khi tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái được hoàn thiện, thì bất động sản khu vực này sẽ ngày càng tăng nhiệt hơn nữa. Hiện ngoài 8 dự án khu đô thị đang triển khai xây dựng, thì FLC, Sun Group cũng đang thực hiện nghiên cứu triển khai các dự án tại đây.

Hải Phòng phát triển đa dạng phân khúc bất động sản

Trong vài năm trở lại đây, không chỉ hạ tầng giao thông giúp kết nối Hải Phòng với các địa phương trong khu vực, mà cả hạ tầng nội đô Thành phố cũng được chú trọng nâng cấp, đầu tư mở rộng, xây mới.

Có thể kể đến Đại lộ Đông Tây đường WorldBank đoạn tuyến từ nút giao đồng mức với trục chính phía Bắc của đường Hồ Sen - Cầu Rào 2 đến cầu Niệm 2, kết nối giao thông giữa các quận nội thành đông dân cư như quận Kiến An, quận Lê Chân và quận Hải An, hệ thống giao thông khu vực Đình Vũ...

Dự án Cầu Bính bắc qua sông Cấm, nối liền quận Hồng Bàng và huyện Thủy Nguyên, cùng với cầu Kiền và hệ thống Quốc lộ 10, Quốc lộ 5 đã đóng góp vào sự phát triển giao thông đường bộ phù hợp với chiến lược phát triển tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh.

Dự án này cùng với dự án xây dựng hạ tầng Khu đô thị Bắc Sông Cấm (Thủy Nguyên) và định hướng di chuyển trung tâm hành chính, chính trị của Thành phố về khu vực này đã giúp thị trường bất động sản nơi đây sôi động trở lại sau nhiều năm trầm lắng.

Ngoài ra, cầu Vũ Yên I tạo sự kết nối liền mạch, góp phần hoàn chỉnh mạng lưới giao thông theo quy hoạch, tạo đà thúc đẩy phát triển khu vực đảo Vũ Yên, trong đó Dự án Khu Vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên của Vingroup được hưởng lợi lớn nhất. Giới môi giới bất động sản Hải Phòng đang đón chờ việc mở bán các biệt thự sinh thái ven sông của dự án này.

Không chỉ có vậy, cầu Tam Bạc mới song song với cầu xe lửa - cầu Quay, cầu vượt Nguyễn Bỉnh Khiêm - Đình Vũ, cầu vượt Lê Hồng Phong, cầu vượt Nguyễn Văn Linh cũng đã phát huy hiệu quả khi được đưa vào sử dụng, giúp hạ tầng đô thị của TP. Hải Phòng thêm khang trang, đồng thời cũng giúp tăng giá trị bất động sản quanh khu vực những cây cầu này. Nổi bật là Dự án Việt Phát South City cách trục đường chính Nguyễn Văn Linh 100 m. Mặc dù mới ra mắt, nhưng dự án đã thu hút rất nhiều khách hàng quan tâm.

Bên cạnh đó, Hải Phòng còn sở hữu hạ tầng cảng biển hiện đại với 32 cảng biển, trong đó có 4 cảng quốc tế, 1 cảng biển nước sâu Tân Vũ - Lạch Huyện. Ngoài ra, Chính phủ cũng đã chấp thuận hơn 268 triệu USD để tài trợ cho 11 dự án cơ sở hạ tầng đường bộ quan trọng sẽ được thực hiện trong năm 2019 và 2020. Đây cũng là địa phương duy nhất tại miền Bắc hội tụ đủ 5 loại hình giao thông: đường bộ, đường sắt, đường biển, đường thủy nội địa và đường hàng không. Những lợi thế này đã giúp Hải Phòng không chỉ đóng vai trò trung tâm kinh tế của khu vực đồng bằng sông Hồng, vùng duyên hải Bắc Bộ, mà còn là nhịp cầu thông thương với cả các nước trong khu vực.

Với hạ tầng đồng bộ và có tính kết nối cao, đã đưa loại hình bất động sản khu công nghiệp Hải Phòng trở thành phân khúc nổi bật của thị trường. Mặt khác, khi các khu công nghiệp tại Hải Phòng được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, cộng với chính sách thu hút đầu tư tốt, dòng vốn đầu tư, đặc biệt là dòng vốn FDI đổ về đây ngày càng lớn, sẽ kéo theo làn sóng di dân cơ học đến Hải Phòng làm việc và sinh sống, giúp kích cầu các phân khúc và loại hình bất động sản khác.

Theo báo cáo quý I/2019 của Savills, thị trường bất động sản Hải Phòng đã có sự thay đổi đáng kể trong các dòng phân khúc. Trước đây, các hoạt động cung - cầu chủ yếu xoay quanh đất nền, thì nay các phân khúc khác như văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ, căn hộ để bán, khách sạn, nhà ở thương mại, shophouse, mặt bằng bán lẻ cũng cho thấy những dư địa tăng trưởng rất lớn. Riêng trong năm 2018, doanh thu bán lẻ tại Hải Phòng tăng 14% theo năm, đạt 89.000 tỷ đồng. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ cũng tăng trung bình 9%/năm trong 5 năm qua. Giá thuê trung bình của tầng 1 đạt khoảng 36 USD/m2/tháng, trong khi công suất thuê đạt 96%.

Ở phân khúc căn hộ dịch vụ, thị trường ghi nhận nguồn cung từ 16 dự án, nhưng công suất thuê được dự báo sẽ cao nhờ nguồn cầu lớn nhất đến từ nhóm khách thuê người châu Á (Hàn Quốc, Nhật Bản) đang làm việc tại các khu công nghiệp. Dự án Chung cư The Minato Residence Hải Phòng của nhà đầu tư Nhật Bản cũng đã xác định 50% lượng khách sẽ là nhà đầu tư dài hạn để cho đối tượng khách công vụ thuê lại.

Tại phân khúc căn hộ để bán, với việc nguồn cung sơ cấp hạn chế và nguồn cầu ổn định, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ cao trên toàn thị trường. Từ năm 2019 trở đi, sẽ có hơn 4.300 căn hộ gia nhập thị trường. Còn trong phân khúc khách sạn, với việc khách du lịch liên tục tăng qua các năm (năm 2018, Hải Phòng đón 7,8 triệu lượt khách du lịch, tăng 12% theo năm) sẽ giúp công suất thuê phòng trung bình tăng 5 điểm phần trăm theo năm. Hiện các khách sạn 3 - 5 sao tại thành phố cung cấp khoảng 1.400 phòng. Dự kiến, sẽ có thêm nhiều dự án mới gia nhập thị trường trong năm 2019 và các năm tiếp theo với các thương hiệu lớn như Pullman, Nikkon, Hillton.

Ông Nguyễn Văn Tùng, Chủ tịch UBND TP. Hải Phòng cho biết: “Thành phố hiện đang có hơn 10.000 người lao động nước ngoài, cùng hàng vạn người lao động từ các tỉnh thành khác về Hải Phòng sinh sống và làm việc. Điều này đã tạo nên nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ lưu trú, vui chơi, mua sắm, giải trí... thu hút nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước tham gia vào lĩnh vực bất động sản Hải Phòng”.

Hạ tầng giao thông thôi chưa đủ

Đây là nhận định của nhiều nhà đầu tư, cũng như các công ty môi giới bất động sản tại Quảng Ninh, Hải Phòng. Thực tế, chỉ cần nhìn vào thị trường TP. Cẩm Phả (Quảng Ninh), trước khi triển khai các dự án đô thị lớn tại đây, Vingroup đã phải đầu tư trước khu trung tâm thương mại và shophouse để phục vụ nhu cầu vui chơi, mua sắm, giải trí của người dân địa phương và du khách, tạo sự kích cầu trước.

Kế đó, trong dự án mà Vingroup sẽ triển khai tiếp theo tại phường Quang Hanh, TP. Cẩm Phả, sẽ có khu vui chơi mang thương hiệu Vinpearl Land. Hay như dự án biệt thự nghỉ dưỡng của Sun Group cũng phải gắn liền với khu du lịch nghỉ dưỡng suối nước khoáng nóng Quang Hanh, cùng các dịch vụ giải trí khác được tích hợp cùng. Đến ngay cả các nhà đầu tư mới như Thịnh Phát, Đất Xanh Duyên Hải cũng đang phát bám sát khu vực xung quanh dự án Vincom và Shophouse Cẩm Phả để triển khai dự án của mình.

Tại Hải Phòng, hai dự án Vinhomes Imperia Hải Phòng và Vinhomes Cầu Rào 2 của Vingroup triển khai đều là các khu đô thị có tích hợp trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, khách sạn với đầy đủ các tiện ích, mới trở nên hút khách. Tại khu vực phía Nam TP. Hải Phòng, nếu chỉ có tuyến đường Worlbank chạy qua mà không có Khu trung tâm thương mại Aeon Mall được xây dựng, thì chắc chắn khó trở thành điểm hút dòng vốn đầu tư vào bất động sản như hiện nay.

Ông Nguyễn Quang Văn, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng cho rằng, khu vực Thủy Nguyên trong thời gian tới sẽ rất khó thu hút khách hàng, bởi hạ tầng Khu đô thị Bắc sông Cấm chưa được hoàn thiện, trung tâm hành chính của Thành phố chưa dịch chuyển về đây.

“Điểm lại ở nơi này hiện cũng chưa có dự án bất động sản nào có tích hợp đầy đủ các tiện ích từ trường học, bệnh viện đến vui chơi giải trí để cung cấp cho cư dân tương lai. Đa phần các nhà đầu tư hiện nay muốn xuống tiền cho các dự án ở đây chủ yếu là đầu tư để chờ thời, tuy nhiên nếu nhà đầu tư muốn 'lướt sóng' nhanh thì rất khó vì thực tế là sóng chưa có”, ông Văn đánh giá.

Cũng tương tự như vậy, tại thị trường bất động sản Uông Bí, sự tăng nhiệt chỉ ở mức độ nhẹ. Ông Trần Văn Lâm, Bí thư Thành ủy Uông Bí nhận định: “Hiện TP. Uông Bí còn gặp nhiều khó khăn như cơ sở hạ tầng mới đang trong quá trình đầu tư để đồng bộ, Thành phố còn thiếu nhiều cơ sở vui chơi, giải trí, trung tâm thương mại hiện đại, quy mô, nên thị trường bất động sản vẫn còn trầm lắng”.