Theo chân hạ tầng
Số liệu của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) cho biết, trong giai đoạn 2017-2022, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội tăng đều qua các năm, trong đó khu Đông mở rộng có mức tăng giá cao nhất, dẫn đầu là Văn Giang (Hưng Yên) với mức tăng 29%/năm, tiếp theo là Long Biên (Gia Lâm) tăng 16%/năm. Mức tăng này vượt xa so với khu vực phía Tây và phía Bắc Hà Nội với mức tăng 7%/năm.
Như chia sẻ của PGS-TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam tại Hội nghị xúc tiến đầu tư “Đô thị mới đang được hình thành phía Đông TP. Hà Nội, có thực sự tạo hấp lực cho thị trường bất động sản?” diễn ra mới đây rằng, diễn biến trên đang cho thấy “sức nóng” của thị trường phía Đông Hà Nội.
Ở khu vực này, các đại dự án như Ecopark, Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 và gần đó là Khai Sơn Town… đã tạo thành điểm nhấn và gần như xóa bỏ tập quán “ngại sang sông” từng ăn sâu vào thói quen của người dân Thủ đô. Chưa kể, sự hiện diện của tuyến đường Vành đai 3, việc mở rộng cầu Vĩnh Tuy với một số cây cầu khác cùng các tuyến đường kết nối khu Đông Hà Nội với các địa phương vệ tinh, đặc biệt là kết nối “tam giác kinh tế” Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, đã tạo ra giá trị địa kinh tế cực lớn cho nơi đây.
Tính đến hết quý I/2023, khu Đông đã cung cấp cho thị trường Thủ đô hơn 77.000 sản phẩm bất động sản. Trong năm 2022, khu vực này ghi nhận khoảng 11.500 sản phẩm mở bán mới, dẫn đầu về nguồn cung căn hộ và sản phẩm thấp tầng, chiếm lần lượt khoảng 60% và 80% tổng nguồn cung hiện hữu tại thị trường bất động sản Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên).
Đây cũng là khu vực có thanh khoản cao nhất trong 2 quý đầu năm 2023, bất chấp thị trường chung trầm lắng. Riêng quý II/2023, giao dịch tại khu Đông chiếm hơn 60% trong tổng số 3.704 giao dịch toàn thị trường Hà Nội, chủ yếu tại phân khúc chung cư. Đáng chú ý, một lượng không nhỏ khách nước ngoài cũng tham gia giao dịch, góp phần tạo nên sự sôi động cho khu vực này.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, tiềm năng khai thác cho thuê tốt là một trong những yếu tố thu hút cả nhà đầu tư và khách mua ở thực hướng về phía Đông Thủ đô. Hiện tại, mức giá thuê trung bình cho các căn chung cư 35-40 m2 nơi đây ở quanh mức 4,5-5 triệu đồng/tháng (chưa bao gồm điện, nước) với chi phí đầu tư cho mỗi căn hộ dao động từ 0,9-1,1 tỷ đồng. Với các căn hộ 2 phòng ngủ trở lên có giá thuê từ 10-12 triệu đồng/tháng (chưa bao gồm điện, nước) với chi phí đầu tư mỗi căn hộ từ 1,6-2 tỷ đồng.
Đối với các dòng sản phẩm thấp tầng, khu vực phía Đông cũng được đánh giá có tốc độ tăng giá nhanh nhất, giá sơ cấp trung bình đạt 155 triệu đồng/m2, do các dự án khu vực này đều là dự án đại đô thị chất lượng cao. Đáng chú ý, từ năm 2012 đến năm 2022, giá chào bán thị trường sơ cấp ghi nhận mức tăng đều đặn 20%/năm, cá biệt có một số dự án ghi nhận giá chào bán giai đoạn tiếp theo cao hơn tới 30% so với giai đoạn trước (cách nhau khoảng 1 năm). Trong giai đoạn 2020-2022, giá bán sản phẩm thấp tầng ghi nhận mức tăng “nóng”, phổ biến từ 100-150%, thậm chí một vài dự án tăng 3-4 lần so với những ngày đầu mở bán.
“Khảo sát của chúng tôi cho thấy, khu vực nào thu hút tốt nguồn vốn FDI đều ghi nhận tăng trưởng giá bất động sản qua mỗi năm, trong đó có khu Đông Hà Nội”, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay.
Cần lưu ý bài học phát triển khu Tây
Trong quý II/2023, giao dịch tại khu Đông chiếm hơn 60% trong tổng số 3.704 giao dịch toàn thị trường Hà Nội, chủ yếu tại phân khúc chung cư. Đáng chú ý, một lượng không nhỏ khách nước ngoài cũng tham gia giao dịch, góp phần tạo nên sự sôi động cho khu vực này.
Tắc đường đi kèm với ô nhiễm khói bụi, tiếng ồn… đã và đang là vấn nạn tại khu vực nội đô Hà Nội. Do đó, việc đẩy mạnh phát triển khu vực phía Đông sẽ giúp giãn dân đô thị, giảm tải cho khu vực nội đô, từ đó hạn chế dần vấn nạn này. Chưa kể, như đánh giá của chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, phát triển hướng Đông còn là một bước hiện thực hóa tư duy “hướng biển” của nền kinh tế Việt Nam.
“Không thể hướng vào núi để phát triển kinh tế biển. Tại bờ Đông sông Hồng, chúng ta chỉ mất 1 tiếng là ra tới biển, đó là hướng đi kéo những người ở biển về Hà Nội và ngược lại, đưa người Hà Nội tiến ra biển, tiếp cận với điều chúng ta muốn là phát triển kinh tế biển”, ông Ánh phân tích, đồng thời cho rằng, khi cao tốc Hà Nội - Hải Phòng đưa vào khai thác và tiếp theo là cao tốc Hải Phòng - Bãi Cháy, chúng ta mới chính thức tạo được kết nối “tam giác kinh tế” Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, tuyến đường này kéo thẳng tới Móng Cái, giúp “tam giác kinh tế” này trở nên hoàn hảo hơn.
Bên cạnh tiềm năng cũng như lợi thế, khu Đông vẫn còn tồn tại những rào cản cần khắc phục để thiết lập lên một cực tăng trưởng mới cho Hà Nội, mà việc rầm rộ phát triển khu Tây trước đây là bài học nhãn tiền. Bởi lẽ, dù là phát triển đô thị vệ tinh hay mô hình nào đi chăng nữa, mục đích chính vẫn là giảm sức ép cho khu vực nội đô, trong đó đô thị vệ tinh hoàn chỉnh không chỉ có nhà ở (nơi sinh sống), mà còn bao gồm cả việc làm, các dịch vụ, tiện ích công cộng và thường có một “vùng đệm” với trung tâm bởi một vành đai xanh. Đặc biệt, một trong những điều làm nên sức sống của thành phố vệ tinh là nó phải được tạo nền tảng từ những câu chuyện văn hóa, những mối quan hệ xã hội…
Hiện nay, ngoại trừ một số dự án của Vingroup, Ecopark, Khai Sơn, Masterise, Himlam…, có không ít dự án nơi đây mới chỉ hình thành đô thị trên danh nghĩa do chưa thể thu hút nhiều người dân về sinh sống và tạo thành một quần thể mang tính gắn kết giữa câu chuyện văn hóa - kinh tế - xã hội.
Chẳng hạn, dự án Hanoi Garden City của Liên danh Berjaya - Handico 12 có quy mô 32 ha, thậm chí còn có tầm nhìn đi trước các dự án của các chủ đầu tư nêu trên, lúc mới ra mắt được quảng cáo là tổ hợp khu đô thị xanh cao cấp bao gồm khu nhà vườn, trung tâm thương mại cùng các tòa nhà chung cư. Tuy nhiên, do vị trí không thuận lợi nên nhiều khu căn hộ và biệt thự tại dự án không bán được. Cho tới thời điểm này, phần lớn sản phẩm tại dự án vẫn chưa được khai thác và sử dụng, cho dù hạ tầng giao thông tương đối hoàn thiện.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một công ty bất động sản có trụ sở trên đường Láng Hạ, Hà Nội cho biết, vấn đề ưu tiên và tập trung đầu tư là rất quan trọng để triển khai một khu đô thị vệ tinh đúng nghĩa. Câu chuyện của Hanoi Garden City cho thấy, dù Nhà nước chi ra hàng nghìn tỷ đồng để xây dựng hạ tầng giao thông, nhưng nếu nguồn tiền bị “chẻ nhỏ” cho quá nhiều đơn vị triển khai thì tất yếu dẫn đến sự phân tán, thiếu hiệu quả.
“Số tiền đầu tư dự án là hữu hạn, nếu đầu tư vào một dự án quy mô 500 ha thì cuối cùng sẽ chỉ có vài tòa nhà xen giữa những bãi đất trống và không bao giờ thành nên một đô thị. Ngược lại, nếu tập trung số tiền đó đầu tư hoàn chỉnh một khu đô thị quy mô 50 ha với đầy đủ tất cả các dịch vụ, tiện ích, hạ tầng cơ sở… thì tự nhiên nhiều người muốn đến ở”, vị lãnh đạo này phân tích, đồng thời lưu ý, khi tham gia đầu tư phát triển các đô thị vệ tinh, các chủ đầu cần tính đến việc tạo ra việc làm bên trong hoặc liền kề khu đô thị đó, có như vậy mới hình thành được một khu đô thị hoàn chỉnh và thu hút được nhiều người dân về sinh sống.
“Một thành phố vệ tinh cần phải được viết nên bằng những câu chuyện văn hóa và những ràng buộc về mặt xã hội, chứ không chỉ là những khu nhà ở vô hồn”, vị lãnh đạo trên nhấn mạnhn
