Bất động sản Hà Nội 2017: đi tìm phân khúc nóng

Bùng nổ nguồn cung

Sau khi công bố Dự án Vinhomes Thăng Long (huyện Hoài Đức, Hà Nội) với quy mô 24 ha, Vingroup tiếp tục triển khai Dự án Vinhomes Gardenia Mỹ Đình quy mô 17 ha. Xét về số lượng nguồn cung bán ra trong năm 2016, đây là 2 dự án đất nền có nguồn cung lớn nhất Hà Nội, với quy mô khoảng 1.000 sản phẩm nhà liền kề, biệt thự cao cấp.

Cuối năm 2016, Vingroup tiếp tục triển khai Dự án Vinhomes Mễ Trì, với quy mô 32 ha, đồng thời triển khai giai đoạn 2 của Dự án Vinhomes Long Biên, bổ sung nguồn cung nhà liền kề, biệt thự rất lớn cho thị trường.

Không kém cạnh Vingroup, Tập đoàn Bitexco sau khi bắt tay đối tác Mitsubishi (Nhật Bản), đã triển khai xây dựng 240 căn thấp tầng (trong tổng số 1.000 căn thấp tầng), cùng 2/17 tòa nhà cao tầng tại Dự án The Manor Central Park. Hiện nay, khu nhà thấp tầng, doanh nghiệp triển khai đã gần xong thô. Theo một đại diện của Bitexco, Công ty vẫn đang âm thầm bán hàng, chứ không mở bán rầm rộ.

Tại Hà Nội, ngoài 2 tên tuổi lớn trên, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản khác cũng đang triển khai và mở bán dự án nhà thấp tầng. Chẳng hạn, Gamuda Land Việt Nam đang triển khai và mở bán 300 sản phẩm tiểu khu Tropical thuộc Dự án Gamuda Garden (quận Hoàng Mai), hay Tập đoàn Nam Cường cũng quay lại triển khai và mở bán khu nhà phố An Phú Shop House, thuộc Khu đô thị Dương Nội (quận Hà Đông).

Trong khi đó, Hải Phát đồng thời triển khai và mở bán dự án Nhà Phố 24h Vạn Phúc và Dự án Khu đô thị Phú Lương, đều thuộc quận Hà Đông; VIDC cũng triển khai giai đoạn 2 Dự án Park City Hà Nội (quận Hà Đông); Geleximco đang triển khai tiểu khu Green Daisy, thuộc Khu đô thị Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông); Sông Đà Sudico cũng đang triển khai dự án Khu đô thị Nam An Khánh…

Theo phân tích của một môi giới tên H., sàn STDA, trong khi tiền gửi ngân hàng thiếu hấp dẫn về tích lũy tài sản, thị trường vàng tiềm ẩn nhiều rủi ro do chịu nhiều biến động quốc tế, tỷ giá có xu thế khó tăng hơn 5%, chứng khoán không phải cuộc chơi cho những “tay mơ”, thì bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn và an toàn nhất năm 2017. Do đó, từ đầu năm đến giờ, môi giới này cũng tranh thủ nhắm tới các dự án đất nền làm giỏ hàng chủ đạo của mình.

Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam cho biết, xu hướng phát triển sang các vùng ngoại ô sẽ vẫn tiếp tục tại thị trường Hà Nội với gần 70% các dự án tương lai có quy mô lớn nằm ở khu vực phía Tây và phía Nam Thành phố. Với số lượng nguồn cung như vậy, mức độ cạnh tranh của khu vực này được dự đoán sẽ tăng cao. Khu vực phía Đông sẽ có nguồn cung lớn trong tương lai, làm cho khu vực này trở thành một trong những tâm điểm mới của thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội.

Nhưng giá vẫn tăng

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills Hà Nội cho biết, khu vực Hà Đông sẽ tiếp tục là khu vực trọng điểm của phân khúc đất nền, biệt thự liền kề trong năm 2017. Nhu cầu hưởng thụ cuộc sống và tập quán mua đất làm tài sản tích lũy của người dân, trong khi nguồn cung tại Hà Nội hạn chế, đã làm tăng giá trị bất động sản theo thời gian.

Chính vì vậy, mua biệt thự, nhà liền kề vẫn là kênh sinh lời cao của giới đầu tư. Thêm vào đó, chính sách thanh toán linh hoạt, dòng vốn ngân hàng hậu thuẫn, giúp kênh đầu tư này hấp dẫn hơn. Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đã đổ xô vào phân khúc này, khiến giá của một số dự án tăng khá mạnh.

Nhiều dự án có mức tăng từ vài chục triệu lên đến cả trăm triệu đồng/m2. Chẳng hạn dự án The Premier (quận Cầu Giấy), được chào bán với giá từ 265 triệu đồng/m2 tại vị trí mặt đường lớn, thì khu biệt thự liền kề C9 Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy) cũng có mức giá chào bán 150 triệu đồng/m2, hay dự án A10 với các lô nội khu bên trong có giá từ 180 triệu đồng/m2 và vị trí mặt đường có giá bán từ 255 triệu đồng/m2 (đã bao gồm phí xây dựng). Theo ghi nhận từ một số đơn vị phân phối, mức giá này đã tăng từ vài triệu đến vài chục triệu so với mức dự kiến ra hàng ban đầu.

Tương tự, Dự án Nhà phố liền kề La Casa Villa của Công ty Đầu tư RITM - Mekong, giá cũng lên tới trên 320 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với mức giá dự tính ban đầu tới 90 triệu đồng/m2 (mức giá dự kiến ban đầu khoảng 230 triệu/m2).

Tương tự, sau khi VIDC chính thức công bố tiếp tục mở bán nhà liền kề tại Park City, từ đầu quý IV/2016 đến thời điểm hiện tại, giá chào bán của một số đơn vị môi giới cũng tăng lên gần 90 triệu/m2, tức tăng từ 20 - 30 triệu đồng/m2 so với giá chào bán dự kiến ban đầu.

Nhiều dự án nhà liền kề, biệt thự khác như Five Star Mỹ Đình, Mon Streets cũng có giá khởi điểm từ chủ đầu tư khá cao, trên dưới 100 triệu đồng/m2, nhưng hiện mức giá bán trên thị trường thứ cấp đã tăng lên trên dưới 10%.

Theo thông tin từ một số sàn phân phối, dự án Nhà phố thương mại 24h Vạn Phúc sau khi chủ đầu tư bán hết hàng, giá nhà phố trên thị trường thứ cấp đã tăng nhanh, từ 130 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 160 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, một đại diện đơn vị bán biệt thự Dự án Vinhomes Mễ Trì khẳng định, toàn bộ sản phẩm đất nền tại dự án này chủ đầu tư đã bán hết hàng. Các sản phẩm giao dịch trên thị trường hiện nay đều là sản phẩm mua đi bán lại của các nhà đầu tư thứ cấp, với giá cao hơn giá gốc rất nhiều…

Tại báo cáo mới nhất, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, thị trường bất động sản 2017 sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc nhà ở liền kề. Các chủ đầu tư hiện nay đang xây dựng những dự án biệt lập với tiện nghi, hiện đại đáp ứng tất cả nhu cầu của người tiêu dùng.

Giai đoạn đầu mở bán, hầu hết những sản phẩm được đưa ra thuộc nhóm nhà phố thích hợp với phần lớn khả năng tài chính của những gia đình trẻ. Những người thật sự có nhu cầu sinh sống cũng chiếm lượng mua không nhỏ với nhóm nhà phố, biệt thự. Nguyên nhân là do những nhà đầu tư và các cá nhân đầu cơ ít tham gia vào phân khúc này, dẫn tới nhu cầu vay thấp hơn. Vì thế, đây được xem là mô hình nhà ở có tình hình tài chính “khỏe mạnh”.

Loại hình bất động sản này cũng được hưởng lợi khá lớn từ các cải thiện của cơ sở hạ tầng và việc kết nối đến trung tâm thành phố đang ngày càng thuận lợi hơn. Tuy nhiên, VNREA cũng nhấn mạnh, khách hàng và nhà đầu tư hiện nay chú ý nhiều hơn đến vị trí dự án, chủ đầu tư, loại hình sản phẩm dự án phát triển và đặc biệt, các sản phẩm được chủ đầu tư hoàn thiện một phần rồi mới mở bán được khách hàng quan tâm nhiều hơn.

Việc các sản phẩm được hoàn thiện một phần thu hút khách mua nhà nhiều hơn đòi hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính thực sự. Khảo sát của Đầu tư Bất động sản cho thấy, những dự án được khách hàng quan tâm và bán chạy trong thời gian qua đều thuộc các thương hiệu lớn như Vingroup, Gamuda Land Việt Nam…

Trong khi, nếu các dự án không phải của các chủ đầu tư lớn, thì đều là các dự án có vị trí đắc địa, thuộc khu trung tâm và được định hướng phát triển gắn mới chức năng thương mại. Những dự án loại này có thể kể đến như Five Star Mỹ Đình của GFS Group, La Casa Đống Đa của RITM - Mekong, hay dự án nhà phố 24h của Hải Phát…