Bất động sản du lịch: Thách thức từ sự phát triển quá nóng

Những dấu hiệu đáng mừng

Báo cáo thị trường của DKRA Vietnam cho thấy, trong quý I/2019, bất động sản nghỉ dưỡng có sự phân hóa giữa các phân khúc sản phẩm.

Đối với phân khúc biệt thự biển, trong quý I/2019, thị trường đón nhận 2 dự án mới, cung ứng ra thị trường 188 căn biệt thự biển, bằng 31% quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 42% nguồn cung mới. Nguồn cung sơ cấp hiện nay tập trung chủ yếu ở Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Còn đối với phân khúc condotel, trong quý I/2019 cũng có 2 dự án mới mở bán, cung ứng cho thị trường khoảng 1.751 căn condotel, tăng hơn 12 lần so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 74%, tăng hơn 31 lần so với quý trước. Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung ở Khánh Hòa và Đà Nẵng. Qua đó cho thấy, thị trường condotel đã có dấu hiệu trở lại sau 1 năm trầm lắng.

DKRA Vietnam dự đoán, nguồn cung condotel và biệt thự nghỉ dưỡng có thể sẽ tăng trong quý II/2019 và tập trung chủ yếu ở những thị trường quen thuộc như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc và Bình Thuận...

Đánh giá về triển vọng của thị trường, ông Hàn Mạnh Tiến, Chủ tịch Hội Các nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam cho biết, du lịch Việt Nam đã có những bước phát triển nhảy vọt trong những năm gần đây với tốc độ tăng trưởng từ 30 - 40%/năm, lọt vào Top các quốc gia có tốc độ tăng trưởng du lịch nhanh nhất thế giới và đứng đầu châu Á. Dự kiến năm 2019, du lịch Việt Nam sẽ đón khoảng 18 triệu lượt khách quốc tế.

“Những yếu tố này đã tác động mạnh mẽ đến phát triển kinh tế đất nước nói chung và tới nhiều ngành, lĩnh vực khác của nền kinh tế. Trong đó, lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là bất động sản du lịch sẽ có sự bùng nổ mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm rất lớn của đông đảo nhà đầu tư trong nước và quốc tế”, ông Tiến nhận định.

Đồng quan điểm, ông Hà Văn Siêu, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch cho rằng, sự lớn mạnh của ngành du lịch sẽ kích thích các nhà đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch, kéo theo nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực lưu trú du lịch.

“Sự tăng trưởng lượng khách du lịch quốc tế và nội địa thời gian qua đã tạo ra làn sóng đầu tư vào các khu nghỉ dưỡng, khách sạn, căn hộ du lịch tại các trung tâm du lịch lớn”, ông Siêu nói và cho biết, từ năm 2014 đến nay, cả nước đã xuất hiện nhiều cơn sốt đầu tư vào bất động sản du lịch  tại các thành phố lớn, các địa phương có tiềm năng du lịch như Hà Nội, TP.HCM, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Phú Quốc, Đà Lạt... nhờ du lịch tăng trưởng mạnh.

Tương tự, ông Phạm Tiến Dũng, Trưởng nhóm Economica Vietnam cũng cho rằng, bất động sản du lịch đang có những dấu hiệu tốt.

“Chúng tôi đã gửi phiếu khảo sát tới 100 doanh nghiệp đứng đầu thị trường bất động sản, hầu hết các doanh nghiệp này đều cho rằng, lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng đang mang lại hiệu quả kinh doanh cao. Cùng với sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch Việt Nam những năm gần đây, các doanh nghiệp bất động sản cũng cho thấy niềm tin của họ và dấu hiệu khả quan của thị trường bất động sản du lịch”, ông Dũng nói.

Nhưng cũng không ít thách thức

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, bên cạnh những gam màu sáng của phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thị trường này cũng đang gặp phải nhiều rào cản lớn, kéo theo nhiều rủi ro cho nhà đầu tư lẫn người tiêu thụ.

Ông Hàn Mạnh Tiến cho rằng, Nghị định 20/2017/NĐ-CP quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá giao dịch liên kết áp trần chi phí lãi vay ở mức 20% là rào cản lớn dành cho các doanh nghiệp bất động sản. Bởi bất động sản du lịch đòi hỏi nguồn vốn lớn, dài hạn, nên quy định này đang hạn chế các doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính, qua đó giảm quy mô đầu tư.

“Mặc dù kết quả kinh tế - xã hội quý I/2019 tăng trưởng 6,7%, nhưng tình hình kinh tế thế giới không thuận lợi, các tổ chức quốc tế hạ dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu, trong nước cũng đang có những ngành chững lại. Nếu Chính phủ, doanh nghiệp không cùng hợp lực để bứt phá, thì tăng trưởng năm nay sẽ gặp nhiều khó khăn”, ông Tiến nhấn mạnh.

Trong khi đó, dưới góc độ của một nhà đầu tư, ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cấp cao của Tập đoàn Novaland chia sẻ, du lịch có tốc độ tăng trưởng cao, đóng góp từ 8 - 14% vào GDP cả nước. Tuy nhiên, lực lượng lao động làm việc trong ngành du lịch nghỉ dưỡng chỉ có 4%, dẫn đến mất cân đối khá lớn khi khách du lịch đổ về quá lớn trong một thời gian ngắn.

Ngoài ra số lượng, chất lượng nhân sự của ngành du lịch cũng là điều đáng nói. Theo ông Phiên, năm 2018, Việt Nam thu hút khoảng 15 triệu lượt khách quốc tế, nhưng tỷ lệ hướng dẫn viên du lịch thông thạo tiếng Anh chỉ 40%, thạo tiếng Trung Quốc chỉ 5%, tiếng Hàn Quốc chỉ 2%.

“Ngành dịch vụ du lịch của Việt Nam mới chỉ đáp ứng được 60% nhu cầu nhân sự, chưa nói đến chất lượng. Điều này cho thấy, nếu không có sự chuẩn bị, nguồn nhân lực có khả năng bị thua ngay trên sân nhà khi nguồn lao động từ nước ngoài đổ vào", ông Phiên lo lắng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, trình độ và kỹ năng nhân lực ngành du lịch hiện vẫn còn khá yếu tại nhiều khách sạn, khu nghỉ dưỡng. Để tháo gỡ khó khăn về thiếu hụt nguồn nhân lực, theo ông Nam, các công ty phải chủ động xây dựng lực lượng thông qua hoạt động đào tạo nội bộ.

“Đối với lãnh đạo cấp cao trong các doanh nghiệp Việt, việc nâng cao các kỹ năng mềm và cập nhật các kiến thức về pháp luật, thị trường bất động sản là điều cần được chú trọng trong giai đoạn này. Ngoài ra, các doanh nghiệp cần tự nâng cao chất lượng đào tạo nhân sự, không nên phụ thuộc quá nhiều vào các khóa học bên ngoài”, ông Nam đề xuất.

Từng làm việc với nhiều nhà đầu tư, liên quan đến nhân sự cấp cao, ông Nguyễn Thạc Thắng, Giám đốc First Alliances nhân định, Việt Nam cần tập trung nhiều hơn vào đào tạo hay thuê các công ty tư vấn quản lý, tìm các khóa học nước ngoài nhằm giúp nhân sự phát triển nhanh hơn.

“Đối với lao động phổ thông, hiện nay vẫn chưa đáp ứng, chủ đầu tư nên liên kết với các trường đào tạo, thuê giáo viên đến khách sạn để giảng dạy cho nhân viên tùy theo chi phí của doanh nghiệp. Doanh nghiệp cũng nên có bộ phận đào tạo nội bộ, dùng nhân sự nội bộ có kinh nghiệm cao để đào tạo tại những nơi này”, ông Thắng nói và cho biết thêm, nguồn cung nhân sự hiện nay đang thiếu, nên các bên đang cố lấy người của nhau bằng cách đưa ra mức thu nhập hấp dẫn. Tuy nhiên, để giải quyết được vấn đề này, các chủ đầu tư bất động sản nên ngồi lại với nhau để bàn về mức lương khung phù hợp, tránh tình trạng chạy đua làm ảnh hưởng đến lợi nhuận.

Ngoài ra, một khó khăn nữa với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là vấn đề pháp lý của condotel vẫn chưa được giải quyết.

Theo ông Nam, từ đầu năm 2017, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã nhiều lần tổ chức hội thảo bàn về tính pháp lý cho condotel và đã có nhiều kiến nghị lên các bộ, ngành, Chính phủ hợp tác hóa tính pháp lý cho condotel.

"Trong 2 năm kiến nghị, các bộ ngành đều đồng ý, nhưng không bộ, ngành nào chịu ra văn bản, đùn đẩy trách nhiệm cho nhau. Năm ngoái, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng có chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch giải quyết vấn đề này, nhưng hỏi lại thì hiện nay đều đang xem xét", ông Nam nói.

Tuy nhiên, theo ông Nam, điều đáng mừng là ngày 1/4 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị giao Bộ Xây dựng giải quyết thủ tục pháp lý cho các loại hình condotel, officetel.