Bất động sản du lịch, lạc quan một nửa

Những tín hiệu lạc quan

Đà Nẵng - Quảng Nam trong những năm qua có hàng chục dự án bất động sản nghỉ dưỡng du lịch được triển khai xây dựng, trong đó nổi bật như tổ hợp giải trí Coco Bay, Soleil Ánh Dương, Luxury Apartment, Ariyana, Vinpearl Condotel..., hay mới đây nhất là Aria Non Nước, Malibu Hội An, Shantira Hội An.

Tuy nhiên, do ảnh hưởng chung của thị trường, từ giữa năm 2019 đến nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng - Quảng Nam chững lại và đi xuống, lượng giao dịch gần như không có.

Một trong những nguyên nhân là do những vướng mắc về mặt pháp lý đối với dòng sản phẩm condotel (căn hộ khách sạn), cũng như hệ lụy từ vụ Coco Bay không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận cho khách hàng, đã khiến nhà đầu tư gần như mất niềm tin vào sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Vào cuối tháng 12/2019, tại Gala tổng kết năm của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khu vực miền Trung diễn ra tại Đà Nẵng, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, tên gọi “condotel” sẽ bị cơ quan chức năng khai tử. Theo đó, về mặt quản lý nhà nước, cơ quan chức năng gọi chung cho các sản phẩm bất động sản khai thác kinh doanh du lịch là căn hộ du lịch, hoặc biệt thự du lịch tùy theo quy chuẩn, đặc điểm của sản phẩm.

“Có một nội dung rất quan trọng là quy chế quản lý, kinh doanh loại hình bất động căn hộ du lịch, biệt thự du lịch đã được Bộ Văn hóa - Thể Thao và Du lịch ban hàn vào ngày 28/10/2019 kèm theo Quyết định số 3720 của Bộ trưởng Bộ Văn hóa - Thể Thao và Du lịch. Nên chúng tôi cũng khẳng định, hiện nay không thể nói thiếu cơ sở pháp lý cho bất động sản du lịch”, ông Khởi cho biết.

Đáng chú ý, mới đây nhất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các địa phương, trong đó có đề cập đến việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện.

Thông tin này đã trở thành một tín hiệu vui không chỉ cho các nhà đầu tư, mà còn đối với các doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng, nhen nhóm lại hy vọng phục hồi thị trường phân khúc này nói chung và tại Đà Nẵng - Quảng Nam nói riêng.

Ông Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư bất động sản nhận định: “Nếu văn bản hướng dẫn này được chính thức triển khai, đây sẽ là cú đỡ, là đòn bẩy rất lớn cho bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là trong bối cảnh thị trường đang bị ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19”.

Đồng quan điểm, ông Lê Huy Khang, Giám đốc điều hành Tập đoàn Hoàng Gia Hội An (chủ đầu tư dự án Shantira Hội An) cho biết, trước đây vấn đề pháp lý còn nhiều vướng mắc, các sản phẩm chưa được quy định cụ thể, nên việc mua bán bất động sản du lịch phải thực hiện thông qua các hợp đồng cho thuê, góp vốn với khách hàng. Khi văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường được áp dụng, thì sản phẩm bất động sản du lịch sẽ được định danh cụ thể, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, được giao dịch chuyển nhượng, nên khách hàng sẽ yên tâm hơn, doanh nghiệp cũng có lợi hơn khi có thể bán hoặc thế chấp ngân hàng.

“Hiện nay, chúng tôi đang rất mong mỏi, trông chờ Văn bản 703 được địa phương triển khai sớm”, ông Khang chia sẻ.

Còn nhiều yếu tố khác chi phối thị trường

Ông Lê Dũng, Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần Ariyana (chủ đầu tư dự án Ariyana Beach Resort & Suites Danang) cho rằng, khung pháp lý chỉ là một yếu tố làm rõ ràng minh bạch hơn về sản phẩm và tạo sự yên tâm cho nhà đầu tư. Còn bản chất vấn đề của việc đầu tư bất động sản du lịch đó vẫn là cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư.

Theo ông Dũng, có hai yếu tố tác động đến lợi nhuận của sản phẩm bất động sản du lịch, đó là khả năng khai thác, vận hành sao cho mức sinh lợi được như kỳ vọng, thứ nữa là bài toán sử dụng và quản lý dòng tiền của chủ đầu tư.

Theo đó, nếu sản phẩm tốt, khả năng cho thuê và khai thác kinh doanh với hiệu suất cao thì chủ đầu tư có thể chi trả được mức cam kết lợi nhuận cho người mua. Nếu chủ đầu tư quản lý dòng tiền tốt, biết phát huy dòng tiền, thì ngay khi khai thác kinh doanh không tốt, chủ đầu tư vẫn đủ khả năng chi trả cam kết lợi nhuận cho khách hàng.

“Hiện nay, tại Đà Nẵng đã xảy ra việc một dự án lớn không làm tốt cả hai bài toán khai thác kinh doanh và quản lý dòng tiền nên dẫn đến việc không thể thực hiện cam kết chi trả lợi nhuận cho khách hàng như hợp đồng, khiến khách hàng thiệt đơn thiệt kép. Riêng với dự án Ariyana, khi lập bảng giá bán và mức cam kết lợi nhuận cho từng căn hộ du lịch, chúng tôi đã tính toán rất kỹ bài toán dòng tiền nhằm đáp ứng hai bài toán nói trên”, ông Dũng cho biết.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Bảo Huy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thương mại và Dịch vụ Địa ốc Babylon đánh giá, văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường phần nào sẽ giúp sản phẩm bất động sản du lịch được minh bạch và chính danh hơn, nhưng về cơ bản, chưa hẳn các chính sách trong văn bản hướng dẫn sẽ quyết định đến diễn biến thị trường.

“Nói chung vẫn là 50/50 chứ chưa có gì đảm bảo cho việc khách hàng sẽ xuống tiền mua căn hộ du lịch. Cốt yếu là niềm tin vào khả năng vận hành của chủ đầu tư. Nếu chuyển sang săn hộ ở để được cấp sổ và bỏ đi cam kết lợi nhuận thì người mua cũng sẽ không mấy quan tâm nữa. Và nếu chủ đầu tư không khai thác vận hành được, thì câu chuyện Coco Bay sẽ lại tái diễn. Khách hàng không mong đợi điều này”, ông Huy nói.

Phân tích kỹ các chính sách trong Văn bản 703 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ông Lê Ngọc Đoàn, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn R&B nhận định, theo hướng dẫn của Công văn số 703 và hiểu đúng theo Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì không phải condotel nào cũng được cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, mà chỉ các dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch ngay từ đầu thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

“Ngay từ khi phê duyệt dự án đã thể hiện rõ việc các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có phân chia những phần riêng lẻ cho nhiều chủ khác nhau. Đối với các dự án chỉ được cơ quan nhà nước phê duyệt cho xây khách sạn, resort để kinh doanh du lịch, mà các chủ đầu tư rao bán dưới hình thức căn hộ du lịch sẽ không được cấp giấy chứng nhận, mà chỉ cấp cho một chủ để kinh doanh. Do đó, để biết dự án nào được cấp sổ thì khách hàng phải tìm hiểu xem dự án đó có được phê duyệt là biệt thự du lịch, căn hộ du lịch không”, ông Đoàn cho biết.

Ngoài ra, ông Đoàn lưu ý thêm, căn hộ du lịch chỉ là cơ sở lưu trú du lịch, nên việc cấp giấy chứng nhận sẽ không đồng nghĩa với việc cá nhân khi được cấp giấy chứng nhận sẽ được đăng ký hộ khẩu tại các căn hộ du lịch hay biệt thự du lịch. Nói đơn giản đó là cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với căn hộ, biệt thự du lịch ấy.