Bất động sản Đà Nẵng, để APEC 2017 thành cú huých dài hạn

Điểm sáng du lịch

Đà Nẵng từ lâu đã được đánh giá là một thành phố biển có nhiều lợi thế về du lịch. Trong đó, theo báo cáo của Sở Du lịch Đà Nẵng, năm 2016, Đà Nẵng đón 5,51 triệu lượt khách, tăng 17,7% so với năm 2015, ước đạt 107,2% kế hoạch. Bên cạnh đó, TP. Đà Nẵng có hơn 30 km đường bờ biển, điểm đặc biệt là trải suốt chiều dài 30 km này đều là những bãi biển đẹp, địa hình bằng phẳng, thuận lợi cho việc xây dựng kết cấu hạ tầng, nên rất hấp dẫn nhà đầu tư. Đây được coi là điểm sáng lớn cho thị trường bất động sản thành phố này phát triển, nếu biết khai thác đúng cách.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, Đà Nẵng đang trở thành một điểm đến được hầu hết các hãng lữ hành lớn trên thế giới tính đến trong việc lên chương trình du lịch cho khách hàng. Chưa kể khách hàng nội địa hiện nay cũng luôn coi Đà Nẵng là ưu tiên cao khi có nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng. Đặc biệt, sự kiện APEC trong năm 2017 là cơ hội tuyệt vời để nâng cao hình ảnh và quảng bá thị trường du lịch của Thành phố ra thế giới. Theo đó, không chỉ tổng lượt khách tăng trưởng mà quốc tịch du khách cũng sẽ đa đạng hơn.

Trong quý khảo sát mới nhất mà CBRE vừa thực hiện thì thành phố này có một số lượng nhỏ (150) phòng từ các khách sạn 3 sao được đưa vào thị trường, làm tăng tổng nguồn cung lên 11.415 phòng cho các phân khúc 3-5 sao. Phân khúc khách sạn 3 sao chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn cung với 45%. Theo sau là khối khách sạn 5 sao (28%) và 4 sao (27%).

 Đà Nẵng có nhiều bãi biển đẹp

Theo thống kê, sẽ có khoảng 6.000 phòng được đưa vào thị trường trong năm 2017 và 2018. Lưu ý là thị trường căn hộ - khách sạn cũng sẽ cung cấp một lượng lớn phòng cho thuê làm khách sạn. Du khách sẽ có nhiều sự lựa chọn lưu trú hơn. Ngược lại, sẽ là một thách thức lớn với các khách sạn/khu nghỉ dưỡng để duy trì kết quả kinh doanh khi mà sự cạnh tranh trên thị trường không chỉ là giữa các khách sạn/khu nghỉ dưỡng mà còn với các dự án căn hộ - khách sạn.

Các tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế cũng đang có xu hướng mở rộng thị phần ở thị trường du lịch Đà Nẵng. Wyndham Hotel Group lần đầu gia nhập thị trường với dự án khu phức hợp Soleil, dự kiến hoạt động trong năm 2018.

Absolute Hotel Service (AHS) cũng lần đầu tham gia thị trường với dự án Eastin Grand Resort. Bên cạnh đó, những đơn vị quản lý tên tuổi khác như Accor Hotel Group, Marriot Hotels, Hyatt Hotel Group và InterContinental cũng đang mở rộng hoạt động kinh doanh tại Đà Nẵng thông qua việc tăng số lượng bất động sản quản lý.

Một điểm mạnh của thị trường này đó là Đà Nẵng có sân bay quốc tế, du khách muốn thăm thú, nghỉ ngơi các địa phương lân cận như Quảng Trị, Quảng Nam… đều dừng chân tại Đà Nẵng. Đặc biệt, với hạ tầng giao thông kết nối hiện đại, đầu tư bài bản, khách du lịch chỉ mất 20 phút để có thể ra Hội An nhưng vẫn lưu trú tại TP. Đà Nẵng.

Ngoài ra, một điểm mạnh của thành phố này đó là việc các nhà đầu tư nước ngoài đang đổ bộ vào đây đầu tư nhờ chính sách thông thoáng, minh bạch. Đơn cử như các doanh nghiệp Nhật Bản ở những lĩnh vực như giáo dục, cơ sở hạ tầng, công nghệ thông tin, du lịch, công nghệ cao…

Hiện nay, Nhật Bản đang dẫn đầu danh sách những nhà đầu tư nước ngoài vào Đà Nẵng. Điển hình, những đối tác Nhật Bản đã khảo sát đầu tư dự án tàu điện một ray tuyến Đà Nẵng - Hội An nhằm giảm tải ách tắc giao thông ở những khu vực thành phố, cũng như góp phần thúc đẩy du lịch địa phương. Với nhiều công trình đầu tư, Đà Nẵng đang cố gắng trở thành một trung tâm tài chính chuẩn quốc tế, trung tâm du lịch và công nghệ trong tương lai.

Để thị tracường phát triển bền vững, cần một quy hoạch tổng thể, toàn diện hơn 

Một điểm nổi bật nữa đó là việc Đà Nẵng đang gắng sức phát triển hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ tạo ra một bộ mặt mới cho thành phố trong tương lai. Đặc biệt là kế hoạch chi 15.400 tỷ đồng triển khai dự án di dời ga đường sắt và tái phát triển đô thị Đà Nẵng. Mục tiêu chính của dự án là di dời ga đường sắt ra khu vực phía tây Thành phố nhằm triệt tiêu các xung đột giữa đường sắt và giao thông đô thị, giảm ùn tắc giao thông trong khu vực trung tâm Thành phố, giảm thiểu ô nhiễm môi trường. Quy hoạch và xây dựng một nhà ga mới hiện đại, với sự tiếp cận tốt nhiều loại hình giao thông mật độ cao và kết nối thuận lợi với khu vực trung tâm thành phố.

Song song đó, tạo tiền đề để phát triển cảng Liên Chiểu, kết nối thuận lợi giữa cảng Liên Chiểu và hệ thống đường sắt quốc gia; kết hợp với dự án đường cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi, dự án mở rộng hầm đường bộ Hải Vân để tạo động lực phát triển khu vực phía Tây và Tây Bắc Thành phố.

“Dự án Di dời ga đường sắt Đà Nẵng” với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 5.764 tỷ đồng và “Dự án Tái phát triển đô thị TP. Đà Nẵng” với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 9.677 tỷ đồng cũng đã được lên kế hoạch. Theo lãnh đạo TP. Đà Nẵng, thời gian di dời ga Đà Nẵng sẽ thực hiện trong 6 năm, từ năm 2017 - 2023.

Với những lợi thế riêng có, bất động sản Đà Nẵng hiện vẫn nằm trong top những địa chỉ đáng đầu tư nhất Việt Nam hiện nay. Nắm bắt được những tiềm năng này, 5 năm qua, thị trường bất động sản Đà Nẵng lần lượt đón những doanh nghiệp bất động sản lớn như Novaland, FLC, Mường Thanh, MBLand…, bên cạnh những tên tuổi đã khẳng định vị trí trước đó như VinGroup, Sun Group, Ariyana…

Thị trường cần sự ổn định

Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định rằng, để thị trường Đà Nẵng tiếp tục phát triển bền vững thì cần sự ổn định về quy hoạch và hướng phát triển trong dài hạn.

Theo một nghiên cứu từ CBRE Việt Nam, năm 2016 là năm bùng nổ nguồn cung  loại hình condotel tại Đà Nẵng với hàng loạt dự án được công bố, khác hẳn với những năm trước khi thị trường khu vực này hầu hết là các dự án biệt thự nghỉ dưỡng. Đây là loại hình mới và phù hợp với khả năng tài chính cũng như nhu cầu của nhiều đối tượng. Tuy nhiên, sự bùng nổ của phân khúc này có thể khiến khàng hàng do dự do có quá nhiều sự chọn lựa.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng được cho là đã có sự xoay trục khi năm 2015 thị trường này phát triển rầm rộ thì năm 2016 số dự án mới triển khai hạn chế, nguồn cung lớn từ các dự án cũ và sức cầu yếu làm cho các dự án treo trải dài trên dường Võ Nguyên Giáp về hướng Quảng Nam hầu hết vẫn trong tình trạng bất động.

Đặc biệt, thị trường bất động sản Đà Nẵng hiện đang được cho là phát triển chủ yếu tại khu vực bán đảo Sơn Trà, nơi có địa hình cao (núi) và giáp biển, hiện chỉ có các sản phẩm nghỉ dưỡng cho thuê cao cấp. Hay tại khu vực trung tâm, dọc hai bên sông Hàn và hướng về biển phía Đông là các dự án condotel và khu vực phía Đông dọc theo đường Võ Nguyên Giáp và Trường Sa là nơi tập trung rất nhiều các dự án biệt thự nghỉ dưỡng bán và cho thuê.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, chuyên gia kinh tế đầu tư tại Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, hiện Đà Nẵng đang có nguồn cung rất lớn từ các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, nằm tập trung dọc bờ biển trải dài từ khu Vinpearl đến tiếp giáp tỉnh Quảng Nam. Các dự án biệt  thự biển và sân golf hiện được đánh giá là dư cung so với cầu thực. Trong khi đó, các dự án biệt thự núi hướng biển khu vực bán đảo Sơn Trà lại có nguồn cung còn tương đối hạn chế.

 Đô thị Đà Nẵng được quy hoạch khá bài bản

Với lượng cung lớn hiện tại, những khu vực tập trung mật độ dự án lớn nhiều khả năng sẽ tiêu thụ chậm. Kèm theo đó là các dự án chưa triển khai có quy mô lớn. Các dự án biệt thự đang bán đều có giá trị khoảng trên dưới 500.000 USD/căn. Khách từ Hà Nội chiếm đa số với khoảng 70% số lượng đặt mua, tiếp đến là TP.HCM, còn lại rải rác các địa phương khác. Đối tượng khách hàng của các resort, biệt thự trên núi một phần là loại hình MICE của các doanh nghiệp lớn, bên cạnh đó là các đối tượng khách hàng nghỉ dưỡng VIP.

“Điểm bất ổn hiện nay của thị trường Đà Nẵng là loại hình condotel đang tăng mạnh về nguồn cung, đây là loại hình sản phẩm chủ đạo của Đà Nẵng và đang có xu hướng tăng nhanh với những dự án chuẩn bị triển khai. So với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cầu phân khúc này đang tốt hơn hẳn, đặc biệt là các dự án trong  thành phố và gần trung tâm. Nhưng với khu dân cư, khu đô thị, thị trường này lại đa phần tập trung vào các dự án đất nền khu dân cư, tập trung ở khu Nam Thành phố với rất nhiều dự án quy mô lớn.

Khu vực chưa có nhiều dịch vụ tiện ích, khách  hàng mua để đầu tư là chủ yếu, tỷ lệ xây dựng còn khá thấp. Giá đất còn tương đối thấp so với các khu vực tập trung khách hàng đến từ Hà Nội và TP.HCM nên mục đích mua đầu tư nhiều, đây là lợi thế mà các doanh nghiệp địa ốc cần khai thác ở thị trường này”, ông Tuấn nói.

Trong khi đó, ông Marc Townsend nhận định: “Trong năm nay, APEC và các hoạt động xung quanh sự kiện này sẽ quảng bá rất tốt cho Đà Nẵng về dài hạn. Nếu từ cú huých này, các doanh nghiệp và nhà đầu tư có hướng đi mới, nhắm vào nhu cầu ở thực và đầu tư bài bản, có sự song hành giữa lãnh đạo tỉnh và các cơ quan liên quan với các chủ đầu tư thì thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định và bền vững”.