Bất động sản cuối năm “cháy hàng” hay sốt ảo?

Vàng thau lẫn lộn

Theo HoREA, tính từ quý I tới quý III/2016, giao dịch bất động sản có dấu hiệu chững lại, đặc biệt là giao dịch tại phân khúc bất động sản hạng sang. Đối với thị trường quý IV/2016 đến Tết Nguyên đán 2017, HoREA cho rằng sẽ có sự bứt phá từ những dự án tầm trung đang rầm rộ mở bán và qua báo cáo từ chủ đầu tư trong tháng 10 và 11 cho thấy dự án mở bán đều có thanh khoản rất tốt.

Trên thực tế, có nhiều dự án đắt hàng thật bởi đánh trúng vào nhu cầu của người tiêu dùng với giá cả và chất lượng tốt. Nhưng không thể có chuyện “dàn hàng ngang cùng tiến”. Thậm chí, sức cầu trên thị trường là hữu hạn, nếu thanh khoản đổ về dự án này thì những dự án khác, nhất là dự án lân cận có nguy cơ bị hút mất khách.

Ngày 12/11 vừa qua, Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh thông báo mở bán dự án Bien Hoa Riverside (xã Tân Hạnh, TP.Biên Hòa) với 268 nền đất. Sau 1 giờ mở bán, chủ đầu tư thông báo đã bán hết sạch hàng. Theo giới thiệu của Công ty Kim Oanh, dự án có vị trí đắc địa khi nằm cạnh quốc lộ 1K, quốc lộ 1A, đường vành đai 3, đường sắt Bắc Nam… và nhiều tiện ích về y tế, văn hóa, giáo dục. Chính vì thế, ngay từ khi mới công bố, dự án đã nhận được sự quan tâm của rất nhiều người có nhu cầu mua để ở hay đầu tư.

Mới đây nhất, Dream Home Palace do Công ty cổ phần Nhà Mơ và Tập đoàn The Global Group Nhật Bản làm chủ đầu tư cũng đã công bố mức tiêu thụ khá thành công, khi chỉ trong một buổi sáng, 450 căn hộ thuộc giai đoạn 2 của dự án này đã được khách hàng đặt mua hết.

Ngoài ra, thị trường đang đón nhận hàng loạt dự án bất động sản mới bung hàng như Công ty Địa ốc HimLam Land đầu tháng 12 đưa ra thị trường dự án Him Lam Phú An với hơn 1.000 căn hộ, Công ty HungThinhLand cũng đưa ra 3 dự án với gần 2.000 căn hộ tại các quận khác nhau, Tập đoàn Novaland cũng rầm rộ bung hàng và mở bán tiếp những dự án mới. Các chủ đầu tư này đều thông báo sau khi giới thiệu hoặc mở bán thì giao dịch thực hiện tại mỗi dự án đều lên tới trên 80% con số mở bán.

Dù còn những dấu hỏi khi không thể kiểm chứng con số thanh khoản được công bố tại các dự án trên, nhưng ít nhất đó là của các chủ đầu tư tên tuổi, đồng thời lễ mở bán cũng thu hút rất đông người quan tâm. Trên thực tế, có những chủ đầu tư còn khá lạ lẫm trên thị trường, thậm chí dự án đã có “tiền sử” khó bán nhưng vẫn công bố con số thanh khoản rất cao.

Một dự án đang được chủ đầu tư thông báo “cháy hàng” là Centana Thủ Thiêm (quận 2, TP.HCM) do Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh Nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư. Theo thông tin được công bố ra thị trường, có hơn 400 căn hộ đã được khách hàng đặt mua hết trong đợt mở bán đầu tiên. Đây được xem là một ngạc nhiên lớn của thị trường bất động sản cuối năm, khi mức giá mà chủ đầu tư đưa ra tương đối cao, từ 28 triệu đồng/m2 cho một dự án còn chưa thi công xong móng cọc.

Tại khu Nam TP.HCM, dự án River City do liên doanh 3 công ty trong đó có Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư chính, dự án với 8.000 căn hộ được chủ đầu tư thông báo mở bán rầm rộ và quảng bá về sự thu hút khách hàng. Tuy nhiên, trái ngược với quảng cáo này là sự vắng người thăm quan ở các sàn giao dịch giới thiệu dự án. 

Cháy hàng hay sốt ảo?

So sánh với báo cáo của HoREA và những thông báo của nhiều chủ đầu tư về độ nóng sốt khi các dự án mở bán có độ chênh lệch khá cao. Điều này khiến người dân và giới chuyên gia đặt câu hỏi, vậy đâu mới là sự thật của thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay?

Một con số đáng kinh ngạc từ Sở Xây dựng TP.HCM đưa ra đó là năm 2016, Thành phố có khoảng hơn 45.000 căn hộ mới được các chủ đầu tư đưa ra thị trường, trong khi lượng tồn kho thị trường này năm 2015 là 14.490 căn hộ.

Theo đại diện HoREA thì còn một điều đáng suy nghĩ nữa đó là sự lệch pha cung - cầu đang diễn ra phổ biến hiện nay. Đó là việc quá ít dự án nhà ở thu nhập thấp, chủ đầu tư chủ yếu phát triển dự án bất động sản tầm trung và cao cấp với giá tiền từ 1,5 tỷ đồng/căn hộ trở lên, trong khi đối chiếu với thu nhập người dân TP.HCM thì một bộ phận lớn không thể mua được căn hộ dạng này.

Tìm hiểu thực tế tại các dự án thông báo “cháy hàng”, phóng viên ghi nhận ngoài những dự án nóng sốt thực sự thì có những dự án chỉ là “cháy ảo”. Đơn cử như một dự án ở vùng ven TP.HCM, gần một tháng kể từ khi công bố đã bán xong toàn bộ dự án, phóng viên vẫn được nhân viên sale nhiệt tình tư vấn khi có nhu cầu mua đất nền tại đây với mức giá không đổi là 6,2 triệu đồng/m2 cho những nền còn sót lại. Lý do là bởi “có khách đặt mua nhưng đổi ý, trả lại hàng”(?).

Còn dự án Centana Thủ Thiêm, phóng viên được một nhân viên sale cho biết hiện vẫn còn nhiều căn hộ chưa bán được, nếu có nhu cầu, khách hàng vẫn có thể đặt mua với giá gốc và chiết khấu như ngày mở bán đầu tiên.

Ông Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Đất Xanh tại quận 2 cho biết, đó chỉ là chiêu tung sốt ảo của chủ đầu tư. Theo ông Tuấn, chiêu này cũ nhưng vẫn được các chủ đầu tư thực hiện đó là khi mở bán thì cho nhân viên giả khách hàng rồi thi nhau tung tiền đặt cọc mua nhà để tạo ra sự hiểu lầm cho khách hàng về độ nóng sốt của dự án, sau đó công bố số lượng bán thành công lớn và khi mở bán đợt 2 dự án thì tăng giá.

Một câu chuyện khác mà phóng viên chứng kiến vào tháng 9/2016 khi dự án EverRich Infinity do Tập đoàn Phát Đạt làm chủ đầu tư mở bán hơn 200 căn hộ cuối cùng ra thị trường. Đây được đánh giá là dự án xếp Top 5 vị trí đẹp nhất TP.HCM hiện nay khi trên mặt tiền đường An Dương Vương - Nguyễn Văn Cừ quận 5 nối vào quận 1.

Dự án gồm 439 căn hộ cao cấp; 325 căn hộ office-tel và được giao nhà vào đầu quý I/.2017. Tuy nhiên, dù được chủ đầu tư truyền thông trước mở bán rất tốt, lễ mở bán lại chỉ thu hút được ít khách hàng tham dự và tới nay dự án này chỉ bán được hơn 10 căn hộ trên số lượng hơn 200 căn còn lại. Tất nhiên, trước đó dự án này cũng được chủ đầu tư thông báo là nóng sốt và “cháy hàng”.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản HungThinhLand cho rằng, thị trường đúng là có những dự án “cháy hàng” thực sự và cũng có dự án chỉ là “cháy ảo”. Từ vị trí một chủ đầu tư, Hiền khuyên khách hàng trước khi mua căn hộ dự án nào đó cần tìm hiểu kỹ về pháp lý, vị trí dự án và cả uy tín của chủ đầu tư, hơn là những con số thanh khoản được công bố rầm rộ.