Bất động sản công nghiệp Trung Quốc với ván cược rủi ro

Tìm cách thoái vốn những dự án kém hiệu quả nhất

Các trung tâm logistics được xây dựng nhằm đón đầu sự bùng nổ lâu dài của ngành thương mại điện tử, sản xuất và lưu trữ thực phẩm, nay đang mất dần khách thuê, buộc các chủ đầu tư phải giảm giá thuê và rút ngắn thời hạn thuê.

Cổ phiếu của các quỹ tín thác đầu tư sở hữu bất động sản thương mại ở Trung Quốc đã giảm mạnh và một số nhà quản lý quỹ dự đoán lợi nhuận cho thuê của họ sẽ tiếp tục giảm.

Đầu tư vào bất động sản thương mại ở Trung Quốc từng đạt đỉnh ngay giữa đại dịch Covid-19. Nguồn số liệu: MSCI Real Capital Analytics

Bloomberg dẫn số liệu của các công ty tư vấn bất động sản cho biết tỷ lệ trống trung bình tại các dự án logistics ở phía Đông và phía Bắc Trung Quốc đang ở mức gần 20%, cao nhất trong nhiều năm qua. Nhiều nhà kho đang được xây dựng, điều này đang khiến tình hình trở nên tồi tệ hơn.

Ông Xavier Lee, nhà phân tích vốn cổ phần đồng thời phụ trách mảng bất động sản tại Morningstar, cho biết: "Chúng tôi đang xem xét tình trạng dư thừa nguồn cung trong lĩnh vực logistics và bất động sản công nghiệp ở Trung Quốc".

Thị trường suy giảm đã gây thất vọng cho các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp vốn đang trông chờ vào sự phục hồi kinh tế ở Trung Quốc trong năm nay. Dữ liệu từ MSCI Real Capital Analytics chỉ ra rằng các tổ chức toàn cầu đã đầu tư tổng cộng hơn 100 tỷ USD vào thị trường nhà xưởng, tòa nhà công nghiệp, tòa tháp văn phòng và các bất động sản thương mại khác của Trung Quốc trong thập kỷ qua. Trong đó có các tên tuổi lớn như Blackstone, PGIM của Prudential Financial, GIC và CapitaLand cùng nhiều công ty tiếng tăm khác.

Một số tổ chức đầu tư đang dự tính thoái vốn khỏi những dự án bất động sản hoạt động kém nhất trước khi giá thuê tiếp tục giảm, trong khi các đơn vị khác vẫn nán đợi thị trường đi qua suy thoái để tìm kiếm lợi nhuận trong dài hạn.

"Những địa điểm tốt nhất vẫn có khả năng phục hồi tốt", ông Hank Hsu, giám đốc điều hành và đồng sáng lập Forest Logistics Properties, công ty sở hữu kho hàng và trung tâm phân phối ở Bắc Kinh, Thượng Hải, Vũ Hán và nhiều thành phố khác của Trung Quốc, cho biết.

Forest Logistics hiện quản lý khoảng 2,5 tỷ USD tài sản từ các nhà đầu tư, bao gồm các công ty cổ phần tư nhân, công ty bảo hiểm và quỹ hưu trí. Forest Logistics cũng có các khách hàng lớn như "gã khổng lồ" thương mại điện tử Trung Quốc JD.com, công ty chuyển phát nhanh SF Express và các nhà sản xuất sản phẩm tiêu dùng đa quốc gia.

Đại diện Forest Logistics cho biết thêm, sự sụt giảm gần đây của thị trường bất động sản cho thuê không cản trở kế hoạch mở rộng của công ty này và họ đang có kế hoạch xây dựng một dự án logistics khác ở phía Nam Khu vực vịnh lớn (Greater Bay Area) trong những tháng tới. "Chúng tôi sẽ tiếp tục triển khai vốn ở Trung Quốc trong một đến hai năm tới vì chúng tôi coi đây là cơ hội vàng", giám đốc điều hành Forest Logistics nói thêm.

Nguồn số liệu: Cơ quan Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS)

Người dân, doanh nghiệp cùng cắt giảm chi tiêu

Lĩnh vực bất động sản thương mại của Trung Quốc từng là một điểm sáng trong phần lớn thời kỳ suy thoái bất động sản của nước này bắt đầu vào năm 2021. Hiện thị trường Trung Quốc đang chịu ảnh hưởng từ việc người tiêu dùng và doanh nghiệp cùng cắt giảm chi tiêu.

Điều đáng nói là sự suy giảm của lĩnh vực logistics và sản xuất công nghiệp ở Trung Quốc diễn ra cùng lúc với sự đi xuống của phân khúc bất động sản văn phòng đang diễn ra ở các thành phố lớn, bao gồm Bắc Kinh và Thượng Hải. Những sự sụt giảm đó một phần là hệ lụy của việc các nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức cho các dự án bất động sản thương mại khi lãi suất, chi phí vay và xây dựng xuống thấp.

Hoạt động cho thuê nhà xưởng đã không như kỳ vọng của các chủ đầu tư do tăng trưởng thương mại điện tử nội địa của Trung Quốc chậm lại bởi người tiêu dùng có xu hướng tiết kiệm hơn.

Căng thẳng địa chính trị gia tăng đang thúc đẩy các công ty dịch chuyển một số hoạt động sản xuất ra nước ngoài để phục vụ những khách hàng cuối cùng muốn giảm sự phụ thuộc vào thị trường Trung Quốc. Điều này cùng với sự chững lại của hoạt động thương mại xuyên biên giới cũng làm giảm nhu cầu thuê kho bãi lưu trữ của các doanh nghiệp ở Trung Quốc đại lục.

Tỷ lệ trống kho xưởng tăng cao

Dữ liệu từ công ty tư vấn bất động sản Cushman & Wakefield cho thấy, tỷ lệ trống kho xưởng ở phía Đông Trung Quốc - nơi tập trung nhiều dự án logistics - đã tăng lên 19,2% trong quý I/2024. Trong khi đó, tỷ lệ trống chung của toàn thị trường thấp hơn, ở mức 16,5%, một phần nhờ vào kết quả hoạt động tốt hơn của khu vực phía Nam.

Tình hình ở Trung Quốc trái ngược với Mỹ và các thị trường logistics khác ở châu Á. Riêng ở Mỹ, tỷ lệ trống đã tăng lên tại các khu công nghiệp và nhà kho ở một số vùng, nhưng nhìn chung nó vẫn ở mức trung bình một chữ số, thấp hơn mức trung bình trong lịch sử, trong khi giá thuê vẫn đang tăng. Trong khi đó, các dự án bất động sản logistics ở Hàn Quốc, Nhật Bản và Australi đang ghi nhận tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tăng cao.

Trong số 20 thành phố lớn của Trung Quốc mà Cushman & Wakefield tổng hợp số liệu, 13 thành phố có giá thuê dịch vụ logistics giảm trong quý I/2024 so với quý trước đó, dẫn đầu là Bắc Kinh và Thâm Quyến, với mức giảm lần lượt là 4,2% và 3,9%. Cũng theo Cushman & Wakefield, thị trường Trung Quốc sẽ ghi nhận thêm 33 triệu mét vuông nguồn cung mới dự kiến​hoàn thành vào cuối năm 2026.

CapitaLand China Trust, công ty sở hữu các trung tâm thương mại, khu kinh doanh và các bất động sản khác, đã mua lại 4 khu logistics ở Thượng Hải, Vũ Hán và các thành phố khác vào cuối năm 2021 với tổng giá trị 1,68 tỷ nhân dân tệ (tương đương 231 triệu USD). Tỷ lệ lấp đầy chung ở các khu logistics của CapitaLand China Trust đã giảm xuống 82% vào cuối năm 2023, từ mức 96,4% một năm trước đó.

Cổ phiếu của CapitaLand China Trust (niêm yết tại Singapore) đã giảm 27% tính đến thời điểm hiện tại, so với mức tăng 2,7% của chỉ số Straits Times. Người phát ngôn của CapitaLand China Trust cho biết: "Chúng tôi đang tích cực thu hút các khách hàng tiềm năng cho các dự án logistics của mình để cải thiện hơn nữa công suất lấp đầy".

Lo ngại môi trường kinh doanh tiếp tục biến động

Khách hàng hiện có ưu thế hơn khi đàm phán gia hạn hợp đồng thuê kho bãi và khu vực logistics tại Trung Quốc với bên cho thuê.

Ông Luke Li, giám đốc điều hành công ty quản lý tài sản bất động sản ESR Group (Hong Kong), cho hay: "Sự cạnh tranh giành khách thuê hiện khá gay gắt vào thời điểm hiện tại". Công ty này sở hữu các trung tâm phân phối thương mại điện tử, cơ sở lưu trữ dây chuyền lạnh và các khu công nghiệp sản xuất chế tạo ở Trung Quốc cũng như các quốc gia khác. Nhưng ông Li cho biết thêm, để giữ cho các nhà kho luôn kín chỗ, các bên cho thuê đã phải chấp nhận các điều khoản thuê linh hoạt, cung cấp tiện ích tốt hơn và các ưu đãi khác cho người thuê.

Theo báo cáo tài chính gần đây nhất của ESR Group, doanh thu của họ từ thị trường Trung Quốc đại lục đã giảm 20% trong năm 2023 so với năm trước. Công ty này lý giải tâm lý tiêu dùng đi xuống và nhu cầu cho thuê giảm là những nguyên nhân dẫn đến sụt giảm doanh thu.

Mapletree Logistics Trust, một quỹ tín thác đầu tư bất động sản khác được niêm yết tại Singapore, cũng đang gặp khó khăn ở thị trường Trung Quốc. Giá thuê tại 43 cơ sở kinh doanh của họ ở Trung Quốc đã giảm 10% trong quý I/2024 và một số khách thuê đã chậm thanh toán tiền thuê. Trước đó, Mapletree Logistics Trust thường duy trì tỷ lệ lấp đầy các bất động sản công nghiệp tại Trung Quốc ở khoảng 93%.

Tại cuộc họp công bố lợi nhuận tháng 4, bà Ng Kiat, giám đốc điều hành Mapletree Logistics Trust, dự đoán môi trường kinh doanh Trung Quốc sẽ tiếp tục biến động và không chắc chắn trong 12 tháng tới. Đại diện Mapletree Logistics Trust tiết lộ rằng quỹ tín thác này đang tập trung vào việc giữ chân khách hàng và tìm cách bán bớt những bất động sản hoạt động kém hiệu quả nhất ở Trung Quốc. "Chúng tôi đang cố gắng làm rõ hơn về việc liệu chúng tôi có thể tìm ra căn nguyên thực sự. Nhưng tôi không nghĩ chúng tôi nhận ra điều đó lúc này. Chúng tôi sẽ phải đợi một thời gian", bà Ng nói.

Còn ông Humbert Pang, giám đốc thị trường Trung Quốc tại công ty đầu tư Gaw Capital Partners, cho hay: "Mọi người đều đang cắt giảm chi phí". Phát biểu tại một hội nghị mới đây, ông Pang cho biết giá thuê các bất động sản logistics sẽ không tăng mặc dù vẫn có khách thuê. "Tôi nghĩ hầu hết chủ sở hữu các dự án logistics đều đang gặp khó khăn trong việc đàm phán với những khách thuê hiện tại hoặc khách mới", đại diện Gaw Capital Partners đánh giá.