Tạo thêm dư địa phát triển
Thị trường bất động sản công nghiệp được kỳ vọng có thêm nhiều dư địa phát triển trong thời gian tới. Cụ thể, các khu công nghiệp tại Việt Nam sẽ được hưởng lợi nhờ việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, tăng tính kết nối giữa các vùng, trình độ lao động được nâng cao, giúp Việt Nam có thể tham gia vào các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao hơn.
Hơn thế, theo ông Trương Gia Bảo, Phó chủ tịch Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam, việc ba sắc luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sẽ tạo dư địa phát triển mới cho phân khúc này.
Cụ thể, các luật mới sẽ tạo dựng hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản, đặc biệt giúp tăng cường quản lý và tuân thủ pháp luật trong ngành bất động sản công nghiệp, từ đó tạo môi trường kinh doanh ổn định và tiếp tục thu hút các nhà đầu tư. Đồng thời, các sắc luật này sẽ thúc đẩy mô hình hợp tác công - tư trong việc phát triển bất động sản công nghiệp, từ đó tạo ra các dự án lớn hơn và phát triển hạ tầng khu vực để hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội.
“Các quy định mới đang đặc biệt chú trọng vào tính bền vững và xanh của các dự án bất động sản công nghiệp, từ đây, tạo ra những hướng đi mới sáng tạo, đột phá cũng như tạo áp lực cho các chủ đầu tư để thúc đẩy sự phát triển bền vững, sử dụng công nghệ xanh trong các dự án của họ. Điều này cũng yêu cầu các nhà đầu tư, doanh nghiệp phải linh hoạt và sẵn sàng thích ứng để tận dụng cơ hội cũng như đối mặt với thách thức”, ông Bảo nhận định.
Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam, do Báo Đầu tư tổ chức đầu tuần qua, một số doanh nghiệp trong ngành cho biết, vốn đầu tư xây dựng hạ tầng các khu công nghiệp rất lớn và thường phải mất từ 5 - 10 năm để thu hồi vốn. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất mà họ đối mặt không phải là vấn đề tài chính, mà là thực hiện các thủ tục pháp lý của dự án, đặc biệt là công tác giải phóng mặt bằng.
Quá trình giải phóng mặt bằng làm khu công nghiệp phức tạp hơn các công trình dân sinh hay dự án quốc phòng, bởi phụ thuộc vào ý thức tự nguyện của người dân và không thể sử dụng biện pháp cưỡng chế.
Từ góc nhìn của luật sư Nguyễn Văn Hải, Công ty Luật TNHH YKVN, Luật Đất đai 2024 đã nới rộng quyền tiếp cận đất đai thông qua các phương thức đấu giá đối với đất đã được Nhà nước thu hồi theo Điều 79, trong đó các dự án khu công nghiệp sẽ thuộc diện ưu tiên để thu hồi đất như phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, sửa chữa lại chung cư cũ... Đồng thời, Luật cũng chuyển hình thức trả tiền thuê đất đối với dự án khu công nghiệp, khu công nghệ cao từ hàng năm sang trả tiền một lần đối với toàn bộ hoặc từng phần diện tích kinh doanh. Từ đó, chủ đầu tư có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm. Quy định mới này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích sinh lợi từ đất đai. Việc được nộp tiền sử dụng đất hằng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai, từ đó sớm đưa dự án vào sử dụng. Còn những doanh nghiệp trả tiền thuê một lần lại có cơ hội gia tăng giá trị sử dụng đất khi chuyển nhượng hoặc bán quyền cho thuê đất hoặc dùng làm tài sản thế chấp vay vốn đầu tư và dễ được ngân hàng chấp nhận hơn.
Tất nhiên, trường hợp chủ đầu tư trả tiền thuê đất hằng năm sẽ không được thế chấp để vay vốn nhưng vẫn được phép chuyển nhượng, cho thuê lại hoặc thế chấp phần tài sản trên đất. Đây là một hướng mở cho các doanh nghiệp trong trường hợp không đủ khả năng tiếp tục theo đuổi dự án.
Đáng chú ý, với đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2024 cho phép sử dụng kết hợp đất đa mục đích, nhà đầu tư có thể dùng một phần diện tích đất nông nghiệp để xây dựng các công trình phụ trợ như nhà kho, nhà nghỉ tạm cho lao động… Cơ chế này đã tháo được nút thắt tồn tại trong nhiều năm, tạo điều kiện để thu hút đầu tư vào sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, nông nghiệp sinh thái, góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế cho sản xuất nông nghiệp.
Kỳ vọng làn sóng mới
Luật Đất đai 2024 đã nới rộng quyền tiếp cận đất đai thông qua các phương thức đấu giá đối với đất đã được Nhà nước thu hồi theo Điều 79.
Luật sư Nguyễn Văn Hải, Công ty Luật TNHH YKVN
Những cơ chế mới được kỳ vọng sẽ giúp dự án bất động sản công nghiệp dễ dàng triển khai hơn, cùng với xu hướng tích cực của dòng vốn FDI vào Việt Nam, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chuyển trọng tâm chiến lược hoạt động từ phát triển các dự án nhà ở, khu đô thị sang phát triển khu công nghiệp. Trong đó, có thể kể tới một số doanh nghiệp như Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp), Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền…, với kế hoạch phát triển các dự án khu công nghiệp có quy mô hàng trăm, hàng nghìn héc-ta.
Nhìn nhận bất động sản công nghiệp đang là phân khúc “ngôi sao” của thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, “cuộc đua” trong ngành sẽ tiếp tục nóng trong năm nay.
Theo ông Đính, tại các khu vực kinh tế trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, việc mở rộng quỹ đất đang gặp thách thức do tình trạng đô thị hóa nhanh chóng cũng như cạnh tranh cao về đất đai, song trong dài hạn, bất động sản công nghiệp được dự báo tiếp tục là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI tăng trưởng tốt. Đặc biệt là Luật Đất đai mới cho phép nhà đầu tư nước ngoài, Việt kiều được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Theo đó, xu hướng M&A trong ngành bất động sản công nghiệp và logistics sẽ còn tiếp diễn trong nhiều năm tới. Điều này có thể mang đến nhiều cơ hội tốt cho cả khách thuê lẫn nhà đầu tư bất động sản công nghiệp về cả ngắn lẫn trung hạn.
Trong khi đó, từ góc nhìn của ông Trương Gia Bảo, mặc dù Việt Nam đã có nhiều chính sách thu hút đầu tư như khuyến khích đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, tập trung phát triển công nghiệp phụ trợ… nhưng thực tế cho thấy, việc thực thi còn những hạn chế, chưa đem lại hiệu quả cao. Do đó, trong thời gian tới, cần tiếp tục hoàn thiện các chính sách liên quan đến thuế nhập khẩu, quy hoạch phát triển khu công nghiệp cũng như nâng cao năng suất lao động nhằm tạo thuận lợi hơn nữa cho việc tiếp nhận dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển vào Việt Nam.
