Trầm lắng tại phía Nam chỉ là tạm thời
Đợt bùng phát dịch bệnh Covid-19 lần thứ 4 đã ảnh hưởng khá nhiều đến các khu công nghiệp tại vùng tâm dịch phía Nam. Các quy định ngặt nghèo về sản xuất “3 tại chỗ”, chuỗi cung ứng bị đứt gãy khiến nhiều doanh nghiệp đình trệ sản xuất. Cùng với đó là không có nguồn cung mới và giá thuê không tăng. Toàn thị trường không ghi nhận giao dịch nào đáng chú ý ở cả lĩnh vực đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn.
Tuy vậy, theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, những khó khăn trong ngắn hạn sẽ sớm được giải quyết, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ trong dài hạn nhờ kế hoạch mở rộng hoạt động của khối doanh nghiệp FDI.
Thị trường bất động sản công nghiệp sẽ duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ trong dài hạn nhờ kế hoạch mở rộng hoạt động của khối doanh nghiệp FDI
Các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng dự báo khi dịch bệnh được kiểm soát, đặc biệt là TP.HCM và các thủ phủ công nghiệp lân cận mở cửa trở lại, bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ có chuyển biến tích cực.
Niềm tin từ giới chuyên gia bất động sản dựa trên thực tế, tổng vốn FDI vào Việt Nam tính đến ngày 20/10/2021 đạt gần 24 tỷ USD, tăng 1,1% so với cùng kỳ. Xét theo địa bàn, Bà Rịa - Vũng Tàu là địa điểm được quan tâm hàng đầu khi xếp vị trí thứ 4, chỉ sau Bạc Liêu (4 tỷ USD), TP.HCM (3,4 tỷ USD) và Hà Nội (3,13 tỷ USD). Đây là những số liệu tích cực trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp từ đầu năm tới nay.
Dự báo được JLL Việt Nam đưa ra, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực miền Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới.
Trong khi đó, thị trường bất động sản công nghiệp ở phía Bắc vẫn đang sôi động, với nhiều nguồn cung mới, giá thuê tăng nhanh.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giá cho thuê đất khu công nghiệp trung bình khu vực miền Bắc quý III vẫn đạt 108 USD/m2/năm, tăng 6,1% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà xưởng sản xuất cũng duy trì đà tăng ở mức 4,7%, đạt 4,6 USD/m2/tháng. Nguồn cung mới đến từ các khu công nghiệp tại Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng…
Lợi thế lớn của doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn
Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đã có nhịp tăng mạnh từ tháng 9 theo sóng cổ phiếu bất động sản. Chẳng hạn, mã KBC của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc tăng 22%; mã SZC của Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức tăng xấp xỉ 18%; mã ITA của Công ty cổ phần Đầu tư và công nghiệp Tân Tạo đạt mức tăng ở mức 56%...
Đánh giá về triển vọng nhóm này, Công ty Chứng khoán Agriseco cho rằng, P/B và P/E trung bình của ngành hiện tại lần lượt ở mức 2,7 lần và 23,3 lần, đều tăng khoảng 30% so với trung bình giai đoạn 2017 - 2020. Mức định giá này đã cao hơn so với quá khứ, nhưng vẫn chưa phản ánh hết tiềm năng của ngành.
Có một yếu tố mà FiinPro lưu ý là, giá đất tại nhiều tỉnh, thành phố đã tăng mạnh trong cơn sốt nửa đầu năm 2021 có thể khiến chi phí giải phóng mặt bằng của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao. Vì vậy, những doanh nghiệp sở hữu diện tích cho thuê khu công nghiệp lớn được kỳ vọng hưởng lợi tích cực trong thời gian tới.
Trong nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trên sàn, hiện Sonadezi Châu Đức có lợi thế sở hữu quỹ đất từ năm 2008, biên lợi nhuận cho thuê của SZC luôn duy trì ở mức cao. Hiện tại, Công ty có khu công nghiệp Châu Đức tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, khu vực có hệ thống hạ tầng giao thông hoàn thiện cùng lợi thế nằm cạnh cụm cảng Cái Mép - Thị Vải và gần sân bay Quốc tế Long Thành.
Công ty Chứng khoán VietinBank dự báo, hoạt động cho thuê khu công nghiệp này của SZC sẽ tiếp tục khả quan với diện tích cho thuê đạt 79,63 ha, doanh thu đạt 631 tỷ đồng trong năm 2021 và được nâng lên lần lượt là 123,43 ha và 1.171 tỷ đồng trong năm 2020 với giả định đơn giá cho thuê tăng khoảng 8% mỗi năm từ nguồn cung hạn chế trên thị trường.
Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc được đánh giá là khá thành công trong việc mua lại quỹ đất và thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (80% khách hàng của KBC là nhà đầu tư nước ngoài). KBC đang sở hữu một số khu công nghiệp, bao gồm cả công ty liên kết với quỹ đất rộng lớn trên toàn quốc, đảm bảo đủ cho các công ty tiếp tục phát triển trong 10 - 20 năm tới.
Hiện KBC nắm giữ cả trực tiếp và gián tiếp khoảng 4.700 ha đất khu công nghiệp khắp Việt Nam, chiếm xấp xỉ 6% tổng diện tích đất khu công nghiệp trên cả nước. Ngoài danh mục nằm ở vị trí chiến lược tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm, KBC còn có kế hoạch mở rộng đất sang các tỉnh, thành phố khác như Hải Dương, Long An, Hưng Yên...
Tổng quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê của Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp (Becamex IDC, mã BCM) hiện đạt khoảng 710 ha, tập trung chủ yếu tại địa bàn tỉnh Hải Dương - điểm nóng thu hút FDI.
Đáng chú ý là các khu công nghiệp cũ của BCM đều có tỷ lệ lấp đầy gần như 100%, còn các khu công nghiệp mới như Bàu Bàng (2015) và Bàu Bàng mở rộng (2017) cũng có tỷ lệ lấp đầy lần lượt là 88% và 37%.
Ngoài ra, BCM còn là đối tác chiến lược, sở hữu 49% vốn tại liên doanh VSIP (với nhóm nhà đầu tư Singapore) và 30% vốn tại liên doanh BWID (với Tập đoàn Warburg Pincus), góp phần hình thành những khu công nghiệp lớn ở nhiều tỉnh, thành phố như Hải Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, Nghệ An, Quảng Ngãi.
