Bất động sản công nghiệp tăng nhiệt

Cơ hội từ EVFTA

Theo báo cáo mới đây của JLL, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê bất động sản công nghiệp đang ghi nhận sự tăng trưởng tích cực trong nửa đầu năm 2019. Trong 5 thị trường công nghiệp hàng đầu tại khu kinh tế trọng điểm miền Nam đều có tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt mức cao với 81% trong quý II/2019, dẫn đầu là TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai.

Trong đó, Bình Dương và Đồng Nai tiếp tục là điểm đến được các nhà sản xuất mới thành lập săn đón nhờ có sẵn nền tảng để phát triển sản xuất, bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ và thủ tục hành chính được thiết lập tốt.

Về mức giá, giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng với tốc độ nhanh. Nhu cầu thuê tăng mạnh đã đẩy giá thuê trung bình trong quý II/2019 lên mức mới với 95 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang nhận được sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư nước ngoài. Ảnh: Lê Toàn

Với mức 162 USD/m2/chu kỳ thuê, TP.HCM tiếp tục là thị trường có giá thuê đất và nhà xưởng cao nhất phía Nam. Tiếp theo là Đồng Nai với mức giá thuê 160 USD/m2/chu kỳ thuê. Long An hiện đang là thị trường tiềm năng, được xem là lựa chọn mới bên cạnh hai khu vực đầu tư truyền thống là Bình Dương và Đồng Nai. Mức tăng trưởng giá thuê đất và kho xưởng tại Long An tăng khá cao trong quý khảo sát, tiệm cận mức 120 USD/m2/tháng.

Trong quý II/2019, thị trường khu công nghiệp phía Nam đạt tổng diện tích đất cho thuê là 25.060 ha, cao gấp 2,5 lần so với miền Bắc. Nguyên nhân là do quỹ đất hiện tại đã đạt tỷ lệ lấp đầy cao, nguồn cung nổi bật đến từ các giai đoạn tiếp theo của các khu công nghiệp hiện hữu và/hoặc các khu công nghiệp mới đã được thiết lập để đưa ra thị trường nhằm tận dụng nhu cầu đang ngày càng tăng.

Tại khu vực phía Bắc, báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp của Công ty cổ phần Chứng khoán MB (MBS) cũng cho thấy, giá thuê quý I/2019 đã tăng trưởng trung bình 7,6% so với cùng kỳ. Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh là các địa phương có tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp cao, xấp xỉ 80%. Trong đó, Hà Nội có giá thuê cao nhất miền Bắc, đạt 140 USD/m2/kỳ thuê.

Theo dự báo của đơn vị này, trong tương lai sẽ có khoảng 18.290 ha đất đã được định hướng cho phát triển công nghiệp ở khu vực phía Nam, phần lớn nguồn cung tập trung chủ yếu ở các tỉnh Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Do căng thẳng thương mại Mỹ - Trung, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang khu vực Đông Nam Á sẽ tiếp tục mang lại lợi ích cho toàn khu vực. Ngoài ra, việc Việt Nam nỗ lực mở rộng khu vực thương mại tự do, trong đó mới nhất là Hiệp định thương mại tự do EU - Việt Nam (EVFTA) vừa được ký kết vào cuối tháng 6/2019, cũng được kỳ vọng sẽ tăng cường sức hấp dẫn của thị trường công nghiệp Việt Nam, thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp trong nước.

Một số chuyên gia trong ngành cũng cho rằng, EVFTA sẽ mang đến cơ hội cho tất cả các phân khúc bất động sản, trong đó bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều tác động tích cực. Các cụm và khu công nghiệp của Việt Nam ngày càng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, EVFTA là một tin vui cho thị trường bất động sản Việt Nam, cho thấy cam kết của Chính phủ trong việc đưa Việt Nam trở thành một điểm đến hàng đầu trong lĩnh vực công nghiệp chế tạo tại châu Á.

"Hoạt động thương mại song phương chắc chắn sẽ tăng, kéo theo đó là tăng luồng vốn FDI, tăng số lượng việc làm và nhiều cơ hội hơn trên tất cả các phân khúc bất động sản”, ông Troy Griffiths nói.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam xác nhận rằng, số lượng yêu cầu từ khách hàng EU đã tăng lên trong quá trình đợi hiệp định được ký kết. Ông cũng cho rằng, EVFTA sẽ ngày càng thu hút sự quan tâm của thị trường đến bất động sản công nghiệp Việt Nam. Bởi Chính phủ Việt Nam đang dần xóa bỏ mối e ngại của các doanh nghiệp về tính khả thi, hay tình trạng thiếu nguồn nhân lực bằng cách ứng dụng những công nghệ sản xuất mới nhất vào công tác đào tạo.

Làm sao để tận dụng?

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Michael Chan, Trưởng Bộ phận Bán hàng và Tiếp thị Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (BW Industrial - Mỹ) cho biết, EVFTA là một trong những thỏa thuận đầy tham vọng được ký kết giữa EU và một nước đang phát triển và không còn nghi ngờ gì nữa, nó sẽ thúc đẩy FDI vào Việt Nam, tăng cường hoạt động và kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam.

“Các doanh nhân châu Âu nổi tiếng thận trọng. Họ sẽ mất một khoảng thời gian nhất định, có thể từ 6 - 9 tháng để tiến hành nghiên cứu thị trường trước khi đầu tư. Các nhóm lớn hơn và tích cực hơn sẽ là các nhà sản xuất Trung Quốc hoặc châu Á xuất khẩu sang thị trường EU. Theo Văn phòng Chiến lược và Chính sách Thương mại của Thái Lan (TPSO), xuất khẩu xe hơi, máy tính và mạch điện của Thái Lan sẽ bị ảnh hưởng bởi các thỏa thuận thương mại và đầu tư của Việt Nam với EU”, ông Chan nói.

Cũng theo ông Chan, dự kiến nhu cầu về kho bãi đáp ứng cho các ngành công nghiệp như xe máy, ô tô, rượu vang, rượu mạnh, dược phẩm và hóa chất sẽ tăng cao, vì các nhà đầu tư từ EU sẽ có nhiều cơ hội hơn để tiếp cận một trong những quốc gia phát triển nhanh nhất với thị trường hơn 96 triệu dân. Là nhà phát triển cho thuê công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, BW Industrial dự kiến nhu cầu của các nhà máy được xây dựng sẵn có kích thước linh hoạt và dễ thiết lập sẽ tăng cao.

Tuy nhiên, theo nhận định của giới chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đang đối mặt với không ít thách thức để có thể thực sự bứt phá. Nhìn chung, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại Việt Nam đều có thiết kế xây dựng, thiết kế kho và hạ tầng chưa đạt chuẩn, không bắt kịp nhu cầu của doanh nghiệp. Đặc biệt, chất lượng quản lý cũng như chất lượng xây dựng vẫn chưa đáp ứng được các tiêu chuẩn của các công ty đa quốc gia nói chung và hoạt động lưu trữ nói riêng.

Bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam cho biết, đầu tư cho bất động sản công nghiệp, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và các bất động sản hậu cần khác tại Việt Nam vẫn đang ở mức sơ khai, “mới phát triển”. Do đó, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào phát triển cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống đường cao tốc, các cảng biển nước sâu, nâng cao chất lượng hệ thống điện nước, bao gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng để bất động sản công nghiệp hấp dẫn các nhà đầu tư.

Đặc biệt, các thủ tục hành chính, thuế quan để đưa sản phẩm hàng hoá xuất khẩu và nhập khẩu vào Việt Nam phục vụ ngành công nghiệp chưa hiệu quả, thời gian kéo dài, gây ảnh hưởng đến hoạt động của các khu công nghiệp. Lượng lao động tay nghề cao để phục vụ sản xuất của Việt Nam vẫn còn thiếu và chưa được đào tạo đủ kỹ năng.

Mặt khác, một trong những thách thức nhất của Việt Nam trong vòng vài năm tới chính là việc làm sao có thể thích nghi nhanh chóng và nắm bắt được những thay đổi do công nghệ và tự động hóa do công nghiệp 4.0 mang lại. Trong thời gian tới, lĩnh vực kho vận và sản xuất sẽ chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ những thay đổi về công nghệ. Chỉ một thay đổi nhỏ trong lĩnh vực tự động hóa cũng sẽ tác động tới bất động sản công nghiệp.