Nhu cầu và giá thuê tăng
Thu hút vốn FDI là điểm sáng trong bức tranh kinh tế Việt Nam năm 2023. Tính đến hết tháng 11/2023, vốn FDI đạt 28,85 tỷ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, vốn thực hiện đạt hơn 20 tỷ USD, mức cao nhất 5 năm qua và cao hơn 2,9% so với cùng kỳ.
Việt Nam được coi là điểm đến trong xu hướng chuyển đổi chuỗi cung ứng toàn cầu nhờ lợi thế vị trí địa lý thuận lợi, kinh tế - chính trị ổn định, hạ tầng cải thiện nhanh, lực lượng nhân công dồi dào và có tay nghề, thủ tục hành chính được cải cách, chính sách thuế có nhiều ưu đãi… Bên cạnh đó, việc nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ và Nhật Bản kỳ vọng sẽ mở ra làn sóng đầu tư mới vào Việt Nam, mang lại cơ hội cho nhiều lĩnh vực, nhất là bất động sản công nghiệp, nhờ nhu cầu thuê đất làm nhà máy, nhà xưởng, kho bãi.
Thực tế cho thấy, trong thời gian qua, nhiều khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê tăng.
Theo Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, đối với các khu công nghiệp phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy thuê đất tính đến cuối tháng 9/2023 đạt 80,2%. Giá cho thuê trong quý III/2023 phổ biến từ 120 - 150 USD/m2/chu kỳ thuê, bình quân là 131 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 12% so với cùng kỳ năm 2022. Giá cho thuê cao nhất là ở Hà Nội, nơi nguồn cung khu công nghiệp không còn nhiều. Bắc Ninh và Hải Phòng là hai tỉnh có nguồn cung khu công nghiệp lớn nhất, nhưng có tỷ lệ lấp đầy cao.
Tại phía Nam, Bình Dương và Đồng Nai là hai tỉnh có nguồn cung khu công nghiệp lớn nhất, với tỷ lệ lấp đầy thuê đất trung bình 91%, tính đến cuối tháng 9/2023. Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An là hai tỉnh tiềm năng mới đối với mảng khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy đang ở mức hơn 80%, nhưng nguồn cung đất hạn chế.
Giá cho thuê trung bình ở các khu công nghiệp phía Nam trong quý III/2023 là 189 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 13% so với cùng kỳ năm 2022. Giá cho thuê cao nhất vẫn ở TP.HCM, nơi nguồn cung không còn nhiều, còn giá cho thuê ở Bình Dương và Đồng Nai ngang nhau, 150 USD/m2/chu kỳ thuê. Long An là nơi tiềm năng mới nhờ lợi thế gần TP.HCM.
Nguồn cung đất khu công nghiệp suy giảm đã hỗ trợ giá cho thuê tăng, đặc biệt là thị trường phía Nam, nguồn cung giảm mạnh từ năm 2022 và hiện chưa hồi phục, chủ yếu do khâu giải phóng mặt bằng chậm (giá đất tăng khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng khó khăn hơn trước).
Triển vọng ở các doanh nghiệp có quỹ đất lớn
Dòng vốn FDI vào Việt Nam kéo theo nhu cầu thuê đất làm nhà máy, nhà xưởng, kho bãi tại các khu công nghiệp gia tăng.
Nhiều công ty chứng khoán có đánh giá tích cực đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản công nghiệp.
Công ty Chứng khoán KB nhận định, doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP (Kinh Bắc, mã chứng khoán KBC) sẽ tiếp tục ghi nhận khả quan do diện tích cho thuê kỳ vọng ở mức tích cực trong các quý tới nhờ các hợp đồng/biên bản ghi nhớ đã ký kết, quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, nhu cầu thuê gia tăng theo đà hồi phục của dòng vốn FDI vào Việt Nam và giá thuê dự kiến tăng 6 - 10%/năm trong 2 năm tới.
Một trong những động lực tăng trưởng dài hạn của Kinh Bắc là dự án Khu công nghiệp Tràng Duệ 3. Dự án này đã được thông qua quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, dự kiến sẽ hoàn thành thủ tục pháp lý và khởi công trong quý I/2024.
Tại Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - CTCP (Becamex, mã chứng khoán BCM), tổng diện tích đất sẵn sàng cho thuê là 659 ha, diện tích đất thương mại còn lại là 141 ha tại Bình Dương. Khu công nghiệp Cây Trường với diện tích 700 ha dự kiến bắt đầu cho thuê từ quý I/2024 sẽ giúp doanh thu mảng cho thuê khu công nghiệp của Becamex gia tăng, bù đắp một phần nguy cơ giảm doanh thu từ dự án Thành phố mới Bình Dương.
SSI Research ước tính, năm 2023, Becamex có thể đạt 10.613 tỷ đồng doanh thu, tăng 62,5% và 2.650 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 54,6% so với năm 2022. Tuy nhiên, sang năm 2024, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của Becamex ước đạt 7.881 tỷ đồng và 2.557 tỷ đồng, do doanh thu từ dự án Thành phố mới Bình Dương có khả năng giảm 21% so với năm 2023, xuống 3.900 tỷ đồng.
Đối với Tổng công ty IDICO - CTCP (IDICO, mã chứng khoán IDC), diện tích sẵn sàng cho thuê là hơn 677 ha, chủ yếu tại Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bắc Ninh, giá thuê từ 125 - 135 USD/m2. IDICO đang đẩy nhanh tiến độ xin chủ trương đầu tư Khu công nghiệp Tân Phước tại Tiền Giang, tổng diện tích 470 ha, đồng thời triển khai kế hoạch xây dựng hơn 100 ha nhà xưởng xây sẵn, bắt đầu với 10 ha tại Khu công nghiệp Nhơn Trạch I và 28 ha tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh.
SSI Research dự báo, kết quả kinh doanh năm 2023 - 2024 của IDICO lần lượt là 6.787 tỷ đồng và 7.901 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế lần lượt là 1.355 tỷ đồng và 1.947 tỷ đồng.
Trong khi đó, Tổng công ty Đầu tư Sài Gòn VRG (mã chứng khoán SIP) có tổng diện tích khu công nghiệp sở hữu 3.264 ha tại Tây Ninh, TP.HCM, Đồng Nai, diện tích thương mại còn lại có thể cho thuê là hơn 1.087 ha. Trong đó, Khu công nghiệp Phước Đông giai đoạn 2 phân kỳ B có tổng diện tích 557 ha đang chờ đơn giá bồi thường, diện tích sẵn sàng cho thuê là 290 ha; Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3 hầu như đã giải phóng hết và doanh nghiệp đang có định hướng xây nhà xưởng cho thuê, thay vì cho thuê hết diện tích đất; Khu công nghiệp Lộc An - Bình Sơn có 144 ha sẵn sàng cho thuê, với giá hơn 200 USD/m2/thời gian thuê…
Doanh thu từ hoạt động cho thuê khu công nghiệp của Đầu tư Sài Gòn VRG được Công ty Chứng khoán DSC nhận định sẽ duy trì phổ biến từ 1.700 - 19.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2024 - 2028, còn doanh thu cho thuê nhà xưởng có thể tăng từ mức 157 tỷ đồng năm 2023 lên 402 tỷ đồng năm 2028.
Trong quý III/2023, nếu như nhiều doanh nghiệp sản xuất, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, thì nhóm doanh nghiệp bất động sản công nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng tích cực và hứa hẹn tiếp tục có kết quả tốt trong quý IV.
Trên sàn chứng khoán, định giá P/E ngành bất động sản công nghiệp hiện ở mức cao, trên 29 lần, do giá cổ phiếu tăng và lợi nhuận mảng bất động sản dân cư giảm mạnh.
Tính từ vùng đáy tháng 11/2022, giá cổ phiếu nhóm bất động sản công nghiệp tăng 46%, trong khi VN- Index tăng 23%.
Theo Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, khối ngoại vẫn đang trong xu thế mua ròng cổ phiếu bất động sản công nghiệp, từ đầu năm 2023 đến nay mua ròng gần 1.200 tỷ đồng.
Xét hệ số định giá P/B, nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp đang ở mức 2,2 lần, tương đương trung bình 4 năm (2,3 lần), phản ánh mức định giá hiện tại không thấp, cũng không cao.
