Bất động sản công nghiệp, nóng nhờ M&A

Nhu cầu tăng

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội lớn từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, làn sóng dịch chuyển tới Việt Nam của các tập đoàn lớn… Phân khúc này cũng trở nên sôi động hơn khi dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam.

Bên cạnh đó, Việt Nam đã và đang phát triển kinh tế theo xu hướng tập trung vào xuất khẩu, đặc biệt là các sản phẩm công nghiệp. Việc thành lập các khu kinh tế trọng điểm và tham gia các hiệp định thương mại, đặc biệt là EVFTA giữa Việt Nam và EU, sẽ tạo ra động lực thúc đẩy gia tăng dòng vốn cũng như nhu cầu về bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Sau 6 tháng đầu năm 2019, dòng vốn FDI đổ dồn vào hai phân khúc chính là công nghiệp chế biến chế tạo và bất động sản. Dòng vốn này đóng vai trò là động lực thúc đẩy phát triển của phân khúc này, cũng như đặt ra yêu cầu với bất động sản tương ứng để cung cấp kho xưởng chế biến chế tạo.

Bên cạnh đó, mâu thuẫn thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc vẫn đang có những diễn biến khó đoán, nhiều nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu có xu hướng chuyển dịch sang các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam, sẽ tạo điều kiện cho Việt Nam đón nhận thêm các dự án FDI, đặc biệt trong các ngành sản xuất, logistics, bất động sản khu công nghiệp. Trong 6 tháng đầu năm 2019, một số dự án có vốn FDI lớn vào các khu công nghiệp phải kể đến như 260 triệu USD vốn đầu tư đăng ký do Goertek Hongkong đầu tư và Bắc Ninh. Trước đó trong năm 2016, LG Display Hải Phòng đã điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 500 triệu USD.

Ảnh: Shutterstock

Theo quan sát của giới chuyên gia, Việt Nam đã và đang phát triển kinh tế theo xu hướng tập trung vào xuất khẩu, đặc biệt là các sản phẩm công nghiệp. Việc thành lập các khu kinh tế trọng điểm và tham gia các hiệp định thương mại thế hệ mới với cam kết ngày càng sâu rộng, sẽ tạo ra động lực cho thúc đẩy gia tăng dòng vốn cũng như nhu cầu trong phân khúc bất động sản công nghiệp.

Đường tắt gia nhập thị trường

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, tại thời điểm hiện tại, có rất nhiều sự quan tâm từ các bên trong phân khúc bất động sản công nghiệp và hoạt động M&A cũng như mua bán dự án hoặc đất để phát triển công nghiệp cũng đang rất tích cực. Với sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế và dịch chuyển của các chuỗi sản xuất sang nền kinh tế đang phát triển và có chi phí nhân công còn ở mức thấp như Việt Nam được kỳ vọng sẽ thúc đẩy hơn nữa nhu cầu đầu tư và hoạt động M&A của bất động sản công nghiệp trong tương lai

Một ví dụ điển hình là năm 2018 ghi nhận một thương vụ mua bán kho bãi tại VSIP 1 Bình Dương. Theo đó, Mapletree Logistics Trust đã chi 31,26 triệu USD để thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever.

Cũng như các thương vụ M&A ở các phân khúc khác, mục tiêu của M&A và mua bán đất hoặc dự án bất động sản công nghiệp là một chiến lược phát triển nhanh chóng cho các nhà đầu tư. 

Khác với M&A của các phân khúc bất động sản khác, để một thương vụ M&A bất động sản công nghiệp thực sự thành công, chủ đầu tư thường còn phải chịu trách nhiệm đầu tư cơ sở hạ tầng, đảm bảo tạo công ăn việc làm cho địa phương. Đặc biệt, việc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng góp phần làm gia tăng giá trị của các phân khúc bất động sản khác như bán lẻ, nhà ở của chính địa phương đó.

Thông thường, quy mô của các dự án bất động sản công nghiệp cũng tương đối lớn so với các lĩnh vực khác như mặt bằng bán lẻ hoặc văn phòng. Việc mua bán bất động sản công nghiệp thường diễn ra tại các khu vực hiện hữu và tiềm năng phát triển công nghiệp, xung quanh các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Những khu vực này có kết nối giao thông tốt đến các kho bãi, cầu cảng, là yếu tố quan trọng để đánh giá tiềm năng mua lại.

Theo ông PAUL TONKES, Giám đốc Khu công nghiệp và Dịch vụ logistics, Cushman & Wakefield Việt Nam, thương mại điện tử, một thị trường đang phát triển nhanh chóng tại Việt Nam, sẽ mang lại khả năng đầu tư nhiều hơn cho một số nhà đầu tư. Điều này cho phép các nhà đầu tư hợp nhất bất động sản của họ và xây dựng các trung tâm tập trung lớn.

Vai trò của địa phương

Đưa ra lời khuyên cho các địa phương, theo bà An, để đón đầu con sóng đầu tư qua hoạt động M&A, các địa phương có thể cần cân nhắc để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, đặc biệt là chính sách đầu tư linh hoạt, giảm bớt thủ tục hành chính và đẩy mạnh phòng chống gian lận thương mại. Đồng thời, thiết kế và tăng cường các ưu đãi về thuế, giá thuê cùng với việc phát triển cơ sở hạ tầng tối ưu nhất, tăng cường kết nối giữa những dự án trọng điểm, đặc biệt về công nghiệp với các trục đường chính kết nối các khu vực lân cận.

Còn theo ông PAUL TONKES, các địa phương cần minh bạch và nhất quán hơn trong các chính sách. Xu hướng toàn cầu đang chuyển từ bỏ vốn xây dựng một cơ sở kinh doanh mới (Greenfield) sang các dự án, tòa nhà đã được xây dựng (Brownfield FDI). Xu hướng này sẽ xảy ra ở Việt Nam ngày càng nhiều. Bất chấp những lo ngại về địa chính trị, việc mở rộng toàn cầu và gia nhập thị trường mới vẫn là lý do chính cho việc mua lại.

M&A thường được coi là một công cụ để bảo đảm chuỗi cung ứng và đáp ứng với các mức thuế bất lợi và các rào cản thương mại, giờ đây bắt đầu trở thành hiện thực. Tuy nhiên, các dự án M&A thường bị đình trệ về các vấn đề minh bạch, ví dụ như quyền sử dụng đất và thiếu chuyên môn hoặc kỹ năng.

Cũng theo vị đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam, ngày càng nhiều các dự án kêu gọi đầu tư của Chính phủ được đưa ra công chúng, nhà đầu tư. Cùng với đó là những hội thảo, chương trình thu hút vốn đầu tư của các cơ quan tầm bộ ngành như Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính… và các địa phương.

Bên cạnh cơ hội lớn được hé mở, các chương trình này còn là cam kết chính trị cao về một môi trường đầu tư rộng mở, thông thoáng hơn.