Bất động sản công nghiệp “lột xác”

Cuộc đổ bộ mới

Bối cảnh quốc tế mới cùng sức hấp dẫn đầu tư tại Việt Nam đã khiến bất động sản công nghiệp nổi lên trở thành phân khúc nóng trên thị trường bất động sản thời gian gần đây. “Nước chảy chỗ trũng”, theo đó phân khúc này cũng liên tục đón nhận những “tay chơi” mới.

Chẳng hạn, tại Long An - những tưởng sức hấp dẫn đầu tư hạ tầng công nghiệp chỉ ở thì quá khứ, gần đây cũng đón nhận làn sóng đầu tư mới, khiến ngay cả một doanh nghiệp trước nay chuyên phát triển bất động sản nhà ở là Trần Anh Group cũng phát đi thông báo sẽ triển khai dự án khu công nghiệp mang tên Trần Anh Tân Phú.

Cũng tại Long An, Công ty cổ phần Đầu tư Tân Thành Long An và Công ty TNHH Quản lý Khu công nghiệp Sáng tạo Việt Nam (VNIP) đã chính thức khởi công dự án Khu công nghiệp Việt Phát, với diện tích lên đến 1.800 ha.

Cách dự án Việt Phát không xa, dự án Khu công nghiệp Đức Hòa III - SLICO do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Sài Gòn - Long An làm chủ đầu tư, cũng đã được khởi công với tổng diện tích hơn 195 ha. Hướng tới đáp ứng nhu cầu đặc thù cho ngành sản xuất công nghiệp phụ trợ và chế biến, khu công nghiệp này dành diện tích khá lớn cho kho bãi, cũng như đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và “dự kiến sẽ hoàn thành kết cấu hạ tầng và đưa vào khai thác vào năm 2023”, chủ đầu tư cho biết.

Một khu công nghiệp truyền thống sẽ không đủ cơ sở dịch vụ để đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, bởi ngoài hạ tầng sản xuất, khách thuê cần chỗ ở cho công nhân, chuyên gia, các tiện ích an sinh đi kèm nên đô thị công nghiệp sẽ là xu hướng tất yếu.

Ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (KSB)

Ở Đồng Nai, những cánh rừng cao su bạt ngàn đang được nhắm đến và cái tên “sáng nhất” trong việc phát triển quỹ đất đặc thù này có lẽ là Tổng công ty Cao su Đồng Nai. Doanh nghiệp đã đề xuất UBND tỉnh Đồng Nai xem xét cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với 18.000 ha đất cao su đang quản lý để phát triển 5.000 ha khu, cụm công nghiệp tại địa bàn các huyện Thống Nhất, Long Khánh, Cẩm Mỹ và Long Thành, phần còn lại phát triển sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và khu dân cư.

Ông Đỗ Minh Tuấn, Tổng giám đốc Cao su Đồng Nai cho biết thêm, bắt đầu từ năm 2020, Công ty triển khai mở rộng 500 ha đối với Khu công nghiệp Long Khánh và 70 ha đối với Khu công nghiệp Dầu Giây; dự kiến đến năm 2025, sẽ chuyển đổi 2.000 ha đất cao su sang đầu tư khu công nghiệp. “Con số 18.000 ha đất trồng cao su đề xuất chuyển đổi là phục vụ cho giai đoạn từ nay đến năm 2030”, ông chia sẻ.

Trước đó, thị trường cũng ghi nhận hàng loạt doanh nghiệp khác lấn sân sang bất động sản công nghiệp như Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, Công ty cổ phần Xây dựng và phát triển đô thị Hoà Phát; Tổng công ty Viglacera; Công ty cổ phần SAM Holdings; Tập đoàn Vingroup.

Chia sẻ về hướng đi mới này, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt khẳng định rằng, đó không phải hướng đi nhất thời "chạy đua" theo xu hướng hay cơ hội ngắn hạn, mà có sự lựa chọn, chuẩn bị và triển khai với nền tảng vững chắc.

Thành lập công ty con là Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt với vốn điều lệ ban đầu 680 tỷ đồng, ông cho biết, “trước mắt, chúng tôi sẽ tập trung vào các địa phương đã có cơ sở và lợi thế để phát triển khu công nghiệp hiện đại, điển hình là Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu” và hợp tác với đối tác Nhật Bản để cùng triển khai các dự án bất động sản công nghiệp của Phát Đạt.

Thay đổi để tồn tại

Theo các chuyên gia, bất động sản công nghiệp đã và đang trải qua 4 lần “lột xác”. Khởi đầu từ mô hình khu công nghiệp tập trung truyền thống chỉ có nhà xưởng đến mô hình công nghiệp - đô thị, công nghiệp – đô thị - dịch vụ và hiện nay mô hình hướng tới là hệ sinh thái công nghiệp xanh và bền vững.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam chia sẻ rằng, các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới như EVFTA sẽ thúc đẩy một “lứa” nhà đầu tư chất lượng cao vào Việt Nam. Tuy nhiên, cũng từ đó mà “bất động sản công nghiệp không chỉ đơn thuần là cho thuê đất hay xây nhà xưởng rồi cho thuê nữa, mà phải hướng tới đô thị công nghiệp”. Cụ thể, theo ông, đó phải là một khu công nghiệp khép kín, có đầy đủ cơ sở hạ tầng xã hội như nơi ở, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí… Điều này cũng đòi hỏi các nhà phát triển bất động sản công nghiệp thay đổi tư duy tạo lập sản phẩm.

Đang phát triển thành công một số dự án khu công nghiệp ở Bình Dương, ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (KSB) cho rằng, dù hiện tại Công ty vẫn đang triển khai cho thuê đất để xây dựng nhà xưởng, nhưng định hướng sắp tới phải là phát triển đô thị - công nghiệp. Theo ông, một khu công nghiệp thành công sắp tới sẽ cần một đô thị với đầy đủ tiện ích xã hội xung quanh để đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho công nhân, chuyên gia.

“Trong thời gian tới, KSB sẽ tập trung mở rộng Khu công nghiệp Đất Cuốc giai đoạn 2, với 200 ha, đồng thời tập trung hoàn thiện cơ sở hạ tầng các phần đất đã đền bù xong để cho thuê”, ông Đạt nói.

Tại Long An, Khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú cũng được Trần Anh Group tích hợp thêm khu nhà ở cho các chuyên gia, trong đó quy hoạch một công viên rộng với mảng thực vật lớn nhằm cân bằng không gian sống ngay trong nội khu.

Tương tự, dự án Khu công nghiệp Việt Phát cũng được quy hoạch nghiệp và khu đô thị với 1.200 ha đất sản xuất và 600 ha đất đô thị, dịch vụ.

“Đầu tư khu công nghiệp hiện nay phải quy hoạch thêm những không gian sống trong nội khu như một khu đô thị hoàn hảo và mục đích của Việt Phát là tạo không gian cho người lao động, chuyên gia trong Khu công nghiệp có thể lao động, sinh sống, giải trí trọn gói trong cùng một đô thị công nghiệp”, ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc kinh doanh Trần Anh Group mong muốn.