Bất động sản công nghiệp không chỉ là… nhà xưởng

Nhiều khu công nghiệp thiếu hạ tầng

Trong báo cáo mới đây của Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM gửi UBND Thành phố cho thấy, trên địa bàn Thành phố hiện nay có một số khu công nghiệp đang hoạt động nhưng chưa xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông, xây xanh tập trung. Có thể kể đến các khu công nghiệp Cơ khí ô tô, Đông Nam, Tân Phú Trung, Lê Minh Xuân 3, Lê Minh Xuân, Tân Tạo, Vĩnh Lộc, Tân Bình, Cát Lái, Hiệp Phước - giai đoạn 2, An Hạ...

Nguyên nhân được cho là do vướng công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Chẳng hạn, khu công nghiệp có diện tích chưa đền bù lớn nhất là Tân Phú Trung (45,94 ha), tiếp đến là Khu công nghiệp Hiệp Phước - giai đoạn 2 (40,42), Khu công nghiệp Vĩnh Lộc (12,7 ha), khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3 (11,74)…

Đối với Khu công nghiệp Cát Lái, Ban quản lý cho biết, từ khi có chủ trương chuyển giao Khu công nghiệp Cát Lái trước khi cổ phần hóa Công ty dịch vụ công ích quận 2 cho Công ty TNHH một thành viên Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (IPC) quản lý, chuyển đổi công năng thành khu dịch vụ hậu cần hàng hải và xuất nhập khẩu thì các chương trình cải tạo hạ tầng dừng lại.

Công ty TNHH một thành viên Dịch vụ công ích quận 2 đã tạm ngưng thực hiện kế hoạch đầu tư các hạng mục hạ tầng còn lại trong khu công nghiệp, trong đó có nhà máy xử lý nước phải tập trung. Do vậy, Khu công nghiệp Cát Lái không thể tiếp nhận dự án đầu tư mới và mở rộng do nhà máy xử lý nước thải tập trung hiện hữu không đủ công suất xử lý.

Về vấn đề này, Sở Tài chính TP.HCM đã dự thảo văn bản của UBND Thành phố kiến nghị Thường trực Thành ủy không thực hiện chuyển giao Khu công nghiệp Cát Lái do Công ty TNHH một thành viên Dịch vụ công ích quận 2 quản lý sang cho Công ty IPC.

“Chính những vướng mắc này đã dẫn đến việc đầu tư hạ tầng không đồng bộ, kéo dài thời gian triển khai dự án”, Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp nhấn mạnh và kiến nghị UBND các quận/huyện đẩy nhanh tiến độ đền bù tại các khu công nghiệp trên.

Còn tại Khu công nghiệp Cát Lái, đơn vị này cũng kiến nghị UBND Thành phố có văn bản chỉ đạo Công ty Dịch vụ công ích quận 2 tiếp tục đầu tư cơ sở hạ tầng, đầu tư nâng cấp nhà máy xử lý nước thải tập trung để phục vụ cho các dự án đầu tư mới và mở rộng tại các khu công nghiệp.

Chất lượng quyết định cuộc chơi

Có thể nói, sự xuất hiện liên tục của các chính sách hỗ trợ như miễn giảm, ưu đãi thuế của Chính phủ đối với các nhà đầu tư, hay Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) được xem là cú huých mạnh đến thị trường bất động sản công nghiệp.

Không chỉ tại TP.HCM, mới đây tại Hải Phòng, Hải Dương…, thông tin về hàng loạt khu công nghiệp mới ra đời, mở rộng khu công nghiệp hiện hữu lần lượt xuất hiện. Còn tại các địa phương miền Đông Nam Bộ, nhiều doanh nghiệp cũng đang lên kế hoạch đốn hạ hàng ngàn héc-ta cao su để phát triển bất động sản công nghiệp.

Đây cũng là lý do mà thị trường này được dự báo sẽ đón cả chục ngàn héc-ta diện tích mới trong năm nay, nhưng các nhà đầu tư được khuyến cáo cần rất coi trọng yếu tố chất lượng và dịch vụ, bên cạnh yếu tố ưu đãi cho doanh nghiệp khách thuê từ chính quyền.

Một số báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cho thấy, phân khúc bất động sản công nghiệp trở nên sôi động liên tục từ đầu năm 2020 đến nay với sự gia tăng yêu cầu thuê đất và nhà máy từ cả khách thuê hiện hữu lẫn khách thuê mới.

Còn trong báo cáo mới đây của Savills chỉ ra rằng, bên cạnh các điểm nóng hút vốn đầu tư bất động sản công nghiệp như: TP.HCM, Hà Nội, thành phố vệ tinh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu... cũng đang được các nhà đầu tư thăm dò quỹ đất làm nhà, xưởng. Đây đều là những địa phương có vị trí thuận lợi, nguồn lực và nhân công dồi dào, cơ sở hạ tầng đồng bộ và kết nối hiệu quả cho việc vận chuyển, kho bãi lưu trữ và logistics tới các thành phố lớn.

Nhiều chuyên gia kỳ vọng “sức bật” của bất động sản công nghiệp trước làn sóng rút chuỗi sản xuất khỏi Trung Quốc. Tuy nhiên, không ít ý kiến cũng đưa ra cảnh báo thị trường này sẽ gặp nhiều hệ lụy nếu các chủ đầu tư ồ ạt “nhảy” vào mà không quan tâm chất lượng, bởi bất động sản công nghiệp không đơn thuần chỉ là mỗi nhà xưởng, mà phải có một quần thể, những hạ tầng, tiện ích đi kèm.

Ông Hirai Shinji, Trưởng đại diện Tổ chức Xúc tiến thương mại Nhật Bản (JETRO) tại TP.HCM cho rằng, Việt Nam luôn là thị trường đầu tư hấp dẫn với doanh nghiệp Nhật Bản trước và sau dịch. Doanh nghiệp Nhật Bản vẫn có nhiều cơ hội mở rộng sản xuất tại đây và kỳ vọng lớn vào tăng trưởng của Việt Nam trong năm 2020.

Việt Nam không chỉ là điểm đến của ngành sản xuất, mà còn là thị trường tiêu dùng hấp dẫn đối với doanh nghiệp Nhật Bản. Tuy nhiên, để thu hút nguồn đầu tư từ nước ngoài, thì Việt Nam cần tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng.

“Để tạo sự khác biệt và thu hút đầu tư, chúng tôi mong muốn rằng, các khu công nghiệp cần tăng cường khôi phục và chuẩn bị cơ sở hạ tầng. Trong đó, chú trọng đến các vấn đề như: điện, năng lượng phục vụ sản xuất và kết nối hạ tầng giao thông thuận lợi vận chuyển hàng hóa và có thể đối ứng giải quyết nhanh trong trường hợp bất ổn về đường truyền tải thông tin và cơ sở hạ tầng IT”, ông Hirai Shinji nói.

Còn ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam cho rằng, nguồn cầu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam luôn ở mức cao kể từ cuối năm 2019. Không ít nhà phát triển bất động sản đang nỗ lực chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang sử dụng cho công nghiệp, giúp tăng quỹ đất hiện tại và nguồn cung thứ cấp.

“Chúng ta có thể kỳ vọng vào các nguồn cung mới từ các vùng trọng điểm ở miền Bắc như Bắc Ninh, Bình Dương và Đồng Nai ở miền Nam”, ông Campbell nói và cho rằng, tăng cung bất động sản công nghiệp chỉ là động thái khiến thị trường “dễ thở” hơn, tránh được tình trạng thiếu cung và chậm chân đón “đại bàng”, còn chất lượng hạ tầng và chi phí mới là yếu tố thu hút được nhà đầu tư.

Ông Campbell khuyến cáo, nhà đầu tư ngày càng coi trọng kết nối giữa bất động sản công nghiệp với chất lượng và kết nối hạ tầng ở địa phương, đặc biệt là cảng biển, bến bãi. Ngoài ra, dịch vụ hậu cầu, chất lượng và chi phí lao động cũng là những yếu tố quan trọng được nhà đầu tư rất cân nhắc.

“Kết cấu hạ tầng, dịch vụ hậu cần, giá đất là những yếu tố mà các nhà phát triển bất động sản công nghiệp cần lưu tâm cải thiện, nhất là giá đất đang có xu hướng tăng nhanh vài năm qua, khi các nhà đầu tư ngoại chuyển hướng vào thị trường Việt Nam”, ông Campbell nói.