Bất động sản công nghiệp dọn "bến đỗ" để hút vốn ngoại

Theo quan sát của Cushman & Wakefield Việt Nam, đâu là điểm nghẽn chính trong thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản nói chung, bất động sản công nghiệp nói riêng ở Việt Nam hiện nay?

Tôi cho rằng, hành lang pháp lý chưa đồng bộ, thống nhất đang là yếu tố tác động nhiều nhất tới thị trường bất động sản, đặc biệt trong việc thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này.

Tuy nhiên, vừa qua, Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi để trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 4 diễn ra vào tháng 10/2022. Đồng thời, có đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến về Luật Đất đai sửa đổi để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Khi được thông qua, các sắc luật này sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản bởi giúp xóa bỏ những mâu thuẫn pháp lý trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tồn tại bấy lâu nay.

Bà từng nhiều lần đề cập đến tính minh bạch như một điểm yếu cố hữu của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam?

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Đúng vậy. Với các nhà đầu tư quốc tế, sự minh bạch là vô cùng quan trọng, bởi nếu hành lang pháp lý chưa hoàn thiện, thiếu thông tin và dữ liệu, giao dịch khó khăn và quyền sở hữu đất đai không rõ ràng thì rất khó thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này, cho dù được đánh giá giàu tiềm năng phát triển.

Ngoài pháp lý, một khó khăn nữa đối với cả nhà đầu tư trong nước lẫn nước ngoài đó là quỹ đất sạch phát triển khu công nghiệp tại những địa phương có nền công nghiệp phát triển như TP.HCM, Bình Dương, Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Phòng… ngày càng khan hiếm, đẩy giá đất tăng cao, từ đó làm tăng chi phí đầu vào.

Hiện nay, mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư là tìm được khu đất đủ lớn ở vị trí đẹp, giao thông thuận tiện với chi phí phát triển phù hợp để đảm bảo khoản đầu tư đạt lợi nhuận kỳ vọng.

Trong thị trường này, dường như nhà đầu tư trong nước vẫn đang làm chủ?

Không khó để thấy rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang được thống trị bởi các nhà đầu tư nội địa, điều này lý giải vì sao nhiều nhà đầu tư quốc tế tham gia thị trường chủ yếu bằng hình thức liên doanh với các đối tác trong nước hoặc thông qua hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A), mà hạn chế thực hiện các giao dịch bất động sản thuần túy.

Nguồn tiền đầu tư không hề thiếu, nhưng vấn đề nằm ở cơ hội. Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều vốn và chờ được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Họ muốn hợp tác với các nhà đầu tư địa phương và kỳ vọng các giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi.

Bà có nhận thấy sự thay đổi lớn nào về xu hướng dòng vốn đầu tư hiện nay?

Từ năm 2017 tới quý I/2022, khẩu vị của nhà đầu tư chủ yếu hướng đến các loại tài sản truyền thống như nhà ở, bất động sản công nghiệp, khách sạn và văn phòng cho thuê. Trong đó, 76% các giao dịch nhà ở tập trung ở TP.HCM; 65% tỷ trọng giao dịch khách sạn diễn ra tại Hà Nội; hơn 50% tỷ trọng đầu tư vào bất động sản công nghiệp tập trung tại các địa phương có chủ trương đẩy mạnh phát triển công nghiệp như Bắc Ninh, Đồng Nai, Bình Dương…

Ngoài sản phẩm truyền thống, đâu là sản phẩm tiềm năng và dòng vốn quốc tịch nào là chủ lực trong thời gian tới, theo bà?

Trong năm 2021, mặc dù chịu ảnh hưởng bởi giãn cách xã hội, nhưng nhu cầu thuê mặt bằng công nghiệp vẫn tăng cao. Đáng chú ý, dòng vốn FDI giờ đây không chỉ tập trung vào các khu kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam, mà còn mở rộng ra nhiều địa phương khu vực miền Trung như Quảng Trị, Nghệ An, Hà Tĩnh...

Từ đầu năm 2022 tới nay, thị trường tiếp tục chứng kiến nhu cầu thuê mặt bằng tăng mạnh tại các địa phương công nghiệp mới nổi như Bà Rịa - Vũng Tàu hay Long An (xem bảng), mà gần đây nhất, vào trung tuần tháng 1/2022, “ông lớn” trong ngành giải khát Coca Cola công bố đầu tư nhà máy hơn 136 triệu USD (tương đương hơn 3.100 tỷ đồng) tại Khu công nghiệp Phú An Thạnh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Được biết, trong năm qua, Long An dẫn đầu cả nước về thu hút FDI với 35 dự án, tổng vốn đăng ký gần 450 triệu USD.

Về dòng vốn đầu tư, chỉ tính riêng quý I/2022, vốn FDI vào thị trường Việt Nam đạt 3,2 tỷ USD; vốn giải ngân FDI tăng cao nhất trong nửa thập kỷ với mức tăng 7,8% (tương đương 4,42 tỷ USD). Trong đó, Đan Mạch là quốc gia đầu tư nhiều nhất vào Việt Nam với thương vụ Tập đoàn LEGO đầu tư khoảng 1 tỷ USD xây dựng nhà máy ở Bình Dương, chiếm 41% tổng vốn FDI vào Việt Nam, tiếp theo là Singapore và Trung Quốc.

Những thống kê trên phần nào cho thấy, các nhà đầu tư ngoại có niềm tin vững chắc vào triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Để đón sóng đầu tư phục hồi, theo bà, các chủ đầu tư khu công nghiệp cần chuẩn bị những gì?

Theo tôi, các chủ đầu tư khu công nghiệp cần tiếp tục tìm kiếm các đối tác để hợp tác phát triển trong khi chờ đợi cơ chế mới, cùng với đó là phát triển quỹ đất sạch không chỉ tại những địa phương công nghiệp phát triển như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…, mà còn ở những thị trường tiềm năng như Quảng Trị, Nghệ An, Hà Tĩnh...

Trên thực tế, các tập đoàn lớn hướng đến làm việc với các địa phương về những dự án quy mô lớn và mang tính quy hoạch chung cho địa phương đó. Bởi vậy, các chủ đầu tư cần có những chiến lược thu hút đầu tư sáng tạo hơn so với các phương thức truyền thống.