Cánh cửa rộng mở từ dòng vốn ngoại
Trò chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản trong khu ký túc xá khang trang dành cho công nhân của Khu công nghiệp Samsung Bắc Ninh SEV (huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh), nữ công nhân Võ Thị Thơ (23 tuổi, quê huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An) cho biết, cô đã có 5 năm làm công nhân tại khu công nghiệp này.
Hiện tại, mức lương cơ bản của cô tầm 8 triệu đồng/tháng và có tăng thêm nếu tăng ca.
Với Nguyễn Thị Hải, 25 tuổi, tính đến ngày 2/9/2018, cô cũng đã bước chân vào Samsung Bắc Ninh được 6 năm kể từ khi tốt nghiệp phổ thông trung học. Hoàn cảnh gia đình khó khăn, Hải phải tạm gác giấc mơ đại học, thi tuyển vào nhà máy điện Samsung.
Hơn 6 năm làm việc, từ nhân viên sản xuất đứng máy ở dây chuyền lắp ráp, hiện Hải làm việc ở khối văn phòng, bộ phận hành chính GA, chịu trách nhiệm quản lý về bữa ăn cho công nhân trong một canteen của nhà máy. Mức lương hàng tháng mà Hải nhận được ở đây gần gấp đổi số tiền có thể tích lũy trong nửa năm của nhiều người ở quê Hải nếu họ chỉ làm nông nghiệp.
Thơ, Hải cũng như hàng vạn công nhân đã thay đổi kỹ năng lao động và đặc biệt là thay đổi cuộc sống gia đình sau khi Việt Nam được nhiều doanh nghiệp nước ngoài lớn như Samsung lựa chọn làm cứ điểm sản xuất.
Những chính sách thông thoáng và cạnh tranh trong thu hút đầu tư, giúp Việt Nam có bước tăng trưởng thần tốc trong việc thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong những năm gần đây. Chỉ trong một thời gian ngắn, hàng loạt công ty sản xuất và các chuỗi cung ứng nước ngoài đã lựa chọn Việt Nam để xây dựng nhà máy sản xuất.
Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường là nhờ định hướng của Việt Nam trong xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu, việc xúc tiến thành lập các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm, sự tích cực tham gia các hiệp định thương mại tự do (FTA), tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong những năm gần đây và việc sở hữu lực lượng lao động trẻ, dồi dào, chi phí thấp.
Dự báo đến năm 2020, Việt Nam sẽ có khoảng 500 khu công nghiệp, diện tích khoảng 500.000 ha. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai.
Thêm vào đó, xét về mức lợi nhuận trên chi phí (yield on cost) và lợi nhuận trên tiền mặt (cash-on-cash yield), lợi nhuận thu được từ việc phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam có thể đạt 11-12%, là mức lợi nhuận cao nhất trong khu vực.
Những yếu tố này đã góp phần thu hút một lượng vốn đầu tư đáng kể từ các tập đoàn nước ngoài. Năm 2018, tổng vốn FDI cam kết đạt gần 35,46 tỷ USD; tổng vốn FDI vào khu công nghiệp, khu kinh tế và vốn tăng thêm đạt trên 8,3 tỷ USD. Chiến lược thu hút FDI đang được xây dựng hướng tới nguồn vốn FDI thế hệ mới với tiêu chuẩn cao về công nghệ và phát triển bền vững
Số liệu từ Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, trong 11 tháng đầu năm 2018, tổng vốn đầu tư nước ngoài vào các khu công nghiệp, khu kinh tế mới tăng thêm 8,3 tỷ USD. Theo đó, các khu công nghiệp, khu kinh tế đã đăng ký đầu tư cho khoảng 560 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt trên 5,3 tỷ USD và tăng vốn cho gần 500 dự án FDI với tổng vốn đầu tư tăng thêm hơn 3 tỷ USD.
Lũy kế đến hết tháng 11/2018, các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút được khoảng 7.500 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đăng ký gần 970.000 tỷ đồng và khoảng 8.000 dự án có vốn FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 145 tỷ USD.
Rộng cửa bất động sản công nghiệp
Sự phát triển mạnh mẽ của công nghiệp và sự bùng nổ dự án FDI vào Việt Nam đã góp phần quan trọng thúc đẩy bất động sản công nghiệp phát triển.
Tính đến hết tháng 11/2018, cả nước có 326 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên gần 93.000 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp đạt gần 64.000 ha, chiếm khoảng 68% tổng diện tích đất tự nhiên.
Nền kinh tế hướng đến xuất khẩu tạo động lực cho bất động sản công nghiệp phát triển.
Trong số 326 khu công nghiệp được thành lập, có 249 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên gần 68.000 ha và 77 khu công nghiệp đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên trên 25.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động đạt trên 73% và tiếp tục gia tăng, cho thấy tiềm năng đối với phân khúc này.
Xu hướng thiết kế, xây dựng khu công nghiệp cần được thiết kế quy hoạch từ góc nhìn quy chuẩn, tiêu chuẩn mới. Xuất phát từ thực tế rằng, sự phát triển nhanh chóng của các khu công nghiệp và cùng với đó là quá trình mở rộng sản xuất bên cạnh việc tạo ra công ăn việc làm cho đông đảo người lao động, đóng góp cho ngân sách, góp phần phát triển kinh tế xã hội của đất nước, thì cũng ảnh hưởng nhất định đến môi trường sinh thái.
Số liệu thống kê của Công ty Tư vấn Jone Lang Lasalle cho thấy, giá cho thuê bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam đang khá cạnh tranh so với mặt bằng của các nước trong khu vực, nhưng Việt Nam lại có ưu thế nhiều hơn về thủ tục đầu tư cũng như ưu đãi thuế.
Cũng theo báo cáo của Jone Lang Lasalle, từ đầu năm 2019 đến nay, nhu cầu bất động sản khu công nghiệp tại phía Bắc tiếp tục tăng cao nhờ đà tăng trưởng mạnh của ngành sản xuất công nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy trong quý I/2019 đạt trung bình ở mức 72% ở 5 tỉnh, thành phố năng động nhất vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, dẫn đầu là Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên.
Các tỉnh, thành phố này đều sở hữu các tiêu chí quan trọng để nâng đà tăng trưởng như hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối với các thị trường tiêu dùng lớn được đồng bộ hóa, các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp từ phía chính quyền địa phương liên tục được cải thiện, tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho các nhà đầu tư.
Theo đánh giá của ông Hans Kerstens, phụ trách kinh doanh Khu công nghiệp Deep C Hải Phòng, một nhà sản xuất chọn Việt Nam làm điểm đến thì ngoài vấn đề giá đất, họ còn quan tâm tới chi phí giá điện, giá nước, giá sinh hoạt…, đặc biệt là mức lương sản xuất trung bình.
Hiện nay, mức lương sản xuất trung bình của Việt Nam chỉ bằng 1/4 so với các nước khác trong khu vực. Ðây là một trong những lý do chính tạo nên sự dịch chuyển của các doanh nghiệp FDI từ thị trường lớn là Trung Quốc tới Việt Nam. Bên cạnh đó, sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam còn tới từ nhiều chính sách ưu đãi về thuế như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế nhập khẩu, thuế thu nhập cá nhân...
"Tính tổng cộng các chi phí ấy, bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang có lợi thế để thu hút doanh nghiệp nước ngoài", ông Hans nhấn mạnh.
Nhưng cần cải cách mạnh mẽ hơn
"Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn từ xu hướng dịch chuyển dòng vốn quốc tế. Điều này khiến cho bất động sản công nghiệp là một trong những phân khúc đầu tư hấp dẫn nhất hiện nay, cả trong ngắn hạn và trung hạn", ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét trong phần mở màn Diễn đàn Bất động sản công nghiệp diễn ra trong tuần vừa qua.
Việt Nam đang thực hiện nhiều chính sách mới về phát triển khu công nghiệp với những chính sách ưu đãi đầu tư như ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu đãi thuế nhập khẩu, ưu đãi đất đai cùng sự hỗ trợ của Nhà nước đối với đầu tư cơ sở hạ tầng... Đồng thời, Chính phủ cũng đang nghiên cứu phát triển một số mô hình khu công nghiệp mới, hoàn thiện quy định của pháp luật về mô hình khu công nghiệp, đô thị, dịch vụ, để phát triển đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
- Ths. Trần Quốc Trung, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch - Đầu tư
Một thực tế, như TS. Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) chia sẻ, là các mô hình phát triển khu công nghiệp hiện nay chưa thực sự phát triển và đáp ứng với nhu cầu trong bối cảnh mới. Bởi dù đã được đầu tư nhiều về cơ sở hạ tầng, nhưng yếu tố này chưa thực sự hoàn thiện và đầy đủ. Bên cạnh đó, các công ty phát triển khu công nghiệp ở Việt Nam còn thiếu kinh nghiệm xây dựng, quản lý cũng như thiếu nguồn vốn.
Cả nước đã có khoảng gần 100.000 ha đất dành riêng cho các khu công nghiệp, song đầu tư cho bất động sản công nghiệp, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và các bất động sản hậu cần khác tại Việt Nam vẫn đang ở mức sơ khai.
Nhìn chung, nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại Việt Nam có thiết kế xây dựng, thiết kế kho và hạ tầng chưa đạt chuẩn, không bắt kịp nhu cầu của doanh nghiệp. Đặc biệt, chất lượng quản lý cũng như chất lượng xây dựng vẫn chưa đáp ứng được các tiêu chuẩn của các công ty đa quốc gia.
Phát biểu từ vị trí một doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, ông Yoshio Saeki, Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Phát triển Hải ngoại, FUJITA CORP cho rằng, Việt Nam vẫn là thị trường số 1 để đầu tư.
Có một thực tế đang tồn tại, các nhà đầu tư mang tiền vào Việt Nam thì dễ, nhưng mang ra thì khó. Thậm chí, Việt Nam cũng chưa có các cơ chế để khuyến khích đồng tiền của nhà đầu tư nước ngoài ở lại để đầu tư sinh lời tiếp. Chính vì vậy, Việt Nam vẫn cần nỗ lực để đạt được cải tiến trên tất cả các phương diện để thu hút các nhà đầu tư mạnh hơn nữa. Chính phủ phải tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng quan trọng và mạng lưới vận tải đa phương thức để giảm chi phí hậu cần và phù hợp với các dự án có giá trị cao hơn trong tương lai.
"Tuy nhiên, điểm yếu tại Việt Nam đó là các khu công nghiệp của Việt Nam không có cảng nước sâu. Nguồn nhân lực cần đào tạo để có chất lượng cao hơn hiện tại, mặc dù người Việt Nam rất cần cù và chịu khó. Bên cạnh đó, những người lao động không có nhà ở, trường học của con em họ ở gần khu làm việc. Chúng tôi mong muốn cùng Chính phủ Việt Nam giải quyết phần nào vấn đề này", ông Yoshio Saeki cho biết.
Bên cạnh đó, theo bà Trang Bùi, Giám đốc Thị trường Jone Lang Lasell Việt Nam, ngoài vấn đề cơ sở hạ tầng phục vụ cho hoạt động công nghiệp, Việt Nam đối mặt với thực trạng các thủ tục hành chính, thuế quan để đưa sản phẩm hàng hoá xuất nhập khẩu phục vụ ngành công nghiệp chưa hiệu quả, thời gian kéo dài, gây ảnh hưởng đến hoạt động của các khu công nghiệp.
Chi phí giao dịch qua biên giới, bao gồm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu ở Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực. Trong đó, chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục chiếm hơn 30% so với chỉ 10 - 15% ở các nước phát triển như Singapore. Sự khác biệt đáng kể trong cấu trúc chi phí cho thấy nhóm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục cần tập trung cải thiện nhiều hơn.
Theo Chỉ số cạnh tranh toàn cầu của WEF năm 2017 - 2018, Việt Nam đạt mức tăng tương đối khiêm tốn, đạt hạng 55, theo sát sau là Philippines (hạng 56). Việt Nam vẫn cần cố gắng để đạt được những cải tiến đáng kể trên tất cả các phương diện, đặc biệt là đối với các chỉ số về yêu cầu cơ bản (thứ 75) và giáo dục (thứ 84) trong bối cảnh các doanh nghiệp đang dần nhận thấy rằng, việc thiếu lực lượng lao động có trình độ đang là trở ngại đáng kể cho hoạt động kinh doanh.
Ngày 22/5/2018, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, cụ thể hóa và bổ sung thêm nhiều điều kiện cho việc phát triển bất động công nghiệp.
Nghị định cho phép quy hoạch và phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, mở ra một cơ hội mới cho các nhà đầu tư bất động sản. Nhất là khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, việc quy hoạch và phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ trong chính các khu công nghiệp chính là “điểm mở” từ chính sách giúp nhà đầu tư có thêm cơ hội sở hữu quỹ đất.
Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ gồm các khu chức năng: khu công nghiệp là khu chức năng chính; khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích xã hội cho khu công nghiệp (có thể bao gồm các phân khu chức năng như: Nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển, trung tâm ươm tạo doanh nghiệp và một số hạng mục công trình kinh tế - xã hội khác cần thiết cho sự phát triển đồng bộ của khu), được đầu tư xây dựng nhằm đảm bảo sự phát triển hiệu quả, bền vững về kinh tế, xã hội, môi trường của khu công nghiệp. Quy mô diện tích khu đô thị - dịch vụ không vượt quá 1/3 quy mô diện tích khu công nghiệp.
Quy hoạch và phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ trong chính các khu công nghiệp chính là “điểm mở” từ chính sách giúp nhà đầu tư có thêm cơ hội sở hữu quỹ đất (Ảnh: Internet)
Đô thị và dịch vụ sẽ phát triển là yếu tố khách quan khi thu hút được nhiều nhà đầu tư vào khu công nghiệp. Mối quan hệ hữu cơ và mang tính bền vững này đang được chứng minh hiệu quả tại nhiều nước trên thế giới, như Hàn Quốc, Đức, Thái Lan, Trung Quốc... Tại Việt Nam, một số chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp cũng đầu tư đồng bộ khu đô thị, dịch vụ liền kề khu công nghiệp, tạo thành tổng thể một khu công nghiệp, đô thị, dịch vụ, như: Khu công nghiệp đô thị dịch vụ VSIP tại Bình Dương, Bắc Ninh, Quảng Ngãi…
Việc phát triển mô hình này sẽ góp phần giải quyết được vấn đề về nhà ở công nhân, thiết chế văn hóa đảm bảo cuộc sống của người lao động trong khu công nghiệp và sau này tiến tới xây dựng môi trường làm việc, sinh sống đẳng cấp quốc tế với các ngành sản xuất công nghệ cao, hiện đại gắn với các trung tâm nghiên cứu và hỗ trợ phát triển doanh nghiệp trong các lĩnh vực đó.
Đặc biệt xu hướng xây dựng khu đô thị trong khu công nghiệp mới chỉ phát triển, đây chính là mảnh đất “màu mỡ” để các nhà đầu tư bất động sản khai thác, nắm bắt cơ hội đầu tư sinh lời vượt trội.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
