Bất động sản công nghiệp: Cơ hội cho "người mới, đất mới"

Thị trường mới nổi - đích ngắm mới

Trong nhiều báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam, hạ tầng và giá thuê cạnh tranh được nhắc đến như là những lợi thế hàng đầu khi đề cập tới các thị trường khu công nghiệp cấp 2 hay thị trường khu công nghiệp mới nổi. Theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, nhờ sự cải thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng, thị trường khu công nghiệp miền Bắc được dự đoán sẽ mở rộng sang các thị trường cấp 2 gồm Thái Bình, Hà Nam, Bắc Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc.

CBRE Việt Nam cũng cho biết, mức hấp thụ ròng cao hơn ở các thị trường cấp 2 cho thấy xu hướng này sẽ còn tiếp diễn trong những năm tới và với việc giá thuê tại thị trường cấp 2 hấp dẫn hơn, đây có thể là một gợi ý tốt cho các khách thuê, cũng là cơ hội để thị trường này vươn mình và khẳng định vai trò.

Thực tế phần nào chứng minh cho nhận định trên khi nhiều thị trường cấp 2 liên tục được bổ sung nguồn cung mới - cho thấy sự tự tin từ phía các nhà phát triển dự án. Hiệu quả trong thu hút đầu tư dần được hiện thực hóa - thể hiện qua kết quả của các thị trường cấp 2 - khi kết thúc 7 tháng đầu năm 2023, các địa phương Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Nguyên… đều có kết quả thu hút FDI tốt. Trong đó, Bắc Giang đứng thứ 3 cả nước, thu hút hơn 1,5 tỷ USD vốn đầu tư, Quảng Ninh đứng thứ 9 với 754,63 triệu USD…

Hạ tầng giao thông thuận lợi với việc nhiều tuyến cao tốc, vành đai được mở rộng và đưa vào sử dụng đã tăng khả năng kết nối giữa thị trường cấp 1 và thị trường cấp 2, giữa thị trường cấp 2 và các cửa khẩu, giữa các vùng kinh tế. Đây được xem là lý do quan trọng làm tăng thêm sức hấp dẫn cho các thị trường cấp 2.

Đại diện Le Mont Group - chủ đầu tư Cụm công nghiệp Le Mont Xuân Phương (Phú Bình, Thái Nguyên) cho hay, thị trường Thái Nguyên đang thu hút nhiều khách thuê là các vender (nhà cung cấp) của Samsung. Cùng với đó, nhóm nhà đầu tư có quốc tịch từ Singapore, Đài Loan (Trung Quốc), Hồng Kông (Trung Quốc) và Trung Quốc Đại lục cũng quan tâm tới thị trường này.

Hiện tại, Thái Nguyên có nhiều nhà đầu tư mới cũng như nhà đầu tư hiện hữu sau thời gian đầu tư trên địa bàn, nay tiếp tục mở rộng nhà xưởng sản xuất. Trong đó, không ít khách thuê có nhu cầu thuê kho bãi, nhà xưởng quy mô khá lớn, từ 10-15 ha/đơn vị.

“Thái Nguyên hiện được kết nối tốt với các thị trường khác như Bắc Ninh, Bắc Giang… qua các tuyến vành đai. Tỉnh cũng có nhiều chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà đầu tư. Ngoài ra, nguồn nhân lực giá rẻ ở thị trường lao động vùng 3 cũng là yếu tố cạnh tranh đáng kể để các khách thuê cân nhắc khi chọn Thái Nguyên”, vị đại diện trên nói.

Còn ông Hà Văn Dương, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thái Nguyên cho biết, những năm gần đây, Thái Nguyên là địa bàn được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm. Tỉnh đã thu hút được nhiều tập đoàn lớn đến đầu tư như Samsung, China Solar… và đang áp dụng nhiều giải pháp nhằm gia tăng thu hút đầu tư, trong đó tập trung vào việc đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, chuyển đổi số và giải phóng mặt bằng để hỗ trợ nhà đầu tư.

“Thái Nguyên đặc biệt ưu tiên đầu tư kết cấu hạ tầng giao thông để tạo kết nối Bắc Giang - Thái Nguyên - Tuyên Quang, cùng với đó là đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp phía Nam của tỉnh để thu hút được nhiều nhà đầu tư có tiềm lực”, ông Dương thông tin thêm.

Phía Bắc là nơi nhiều nhà sản xuất điện tử quốc tế đặt trụ sở, nhà máy. Ảnh: Dũng Minh

Hạ tầng là bệ phóng

Theo ông Đinh Thanh Phương, Giám đốc Phát triển kinh doanh KCN Việt Nam, thời gian qua, hiệu ứng lan tỏa từ đẩy mạnh đầu tư công đã giúp nhiều địa phương được hưởng lợi, bao gồm cả các thị trường khu công nghiệp cấp 2. Đơn cử, cao tốc Hà Nội - Hạ Long - Vân Đồn - Móng Cái đã thực sự tạo cú huých cho kinh tế Quảng Ninh nói chung, thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh này nói riêng.

“Giao thông thuận tiện sẽ giúp nhà đầu tư tối đa hóa lợi nhuận”, ông Phương nhấn mạnh và cho biết thêm, các thị trường cấp 2 đang nhận được nhiều quan tâm bởi quỹ đất phát triển khu công nghiệp dồi dào, giá thuê cạnh tranh, chi phí nhân công rẻ và kết nối giao thông thuận lợi đến các thị trường cấp 1.

“Với việc thị trường cấp 1 đang tiệm cận điểm bão hòa và không còn nhiều dư địa phát triển, các thị trường cấp 2 sẽ là điểm đến tiếp theo cho việc kết nối và mở rộng sản xuất cho các nhà đầu tư”, ông Phương nói và cho rằng, Bắc Giang hiện giờ có thể xếp vào hạng thị trường cấp 1- do sự kết nối thông suốt với Bắc Ninh, Hà Nội và KCN Việt Nam cũng đang đầu tư dự án khu công nghiệp tại đây.

Cũng theo ông Phương, các địa phương phía Bắc có lợi thế rất lớn về kết nối hạ tầng, điển hình là hệ thống cao tốc xuyên suốt từ Hà Nội sang các địa phương lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam, Vĩnh Phúc… và xa hơn là Trung Quốc, cùng với hệ thống cảng nước sâu tại Hải Phòng giúp vận chuyển đường biển của cả miền Bắc trở nên thuận tiện hơn.

Ngoài ra, với việc là nơi nhiều nhà sản xuất điện tử quốc tế đặt trụ sở, nhà máy nên lực lượng lao động tại miền Bắc có tay nghề cao trong lắp ráp các thiết bị điện tử, vi mạch…, từ đó giúp các nhà sản xuất có thể tiết kiệm thời gian, chi phí đào tạo.

“Nhìn chung, về mặt địa lý, thị trường miền Bắc hấp dẫn và là địa điểm lý tưởng cho các doanh nghiệp Trung Quốc + 1, đây là lợi thế lớn nhất, tiếp theo là lợi thế về hạ tầng, kết nối cùng hệ thống cảng nước sâu”, ông Phương nói.

Còn ông John Campbell, Phó giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam cho hay, ở khu vực phía Bắc, hàng năm đều chứng kiến nhu cầu trong ngành công nghiệp điện tử ở mức cao.

Về việc ký kết hợp đồng cho thuê mới, theo chuyên gia Savills Việt Nam, mặc dù còn có sự trì trệ, nhưng nhiều công ty nước ngoài vẫn đang tìm cách gia nhập thị trường.

“Trong nửa đầu năm nay, ngành sản xuất gặp khó khăn, sản xuất công nghiệp giảm sút, song tình hình đang dần biến chuyển và chúng tôi hy vọng nửa cuối năm sẽ có nhiều tín hiệu tích cực hơn. Chúng tôi mong đợi tình hình kinh tế sẽ khả quan hơn trong những tháng cuối năm. Đó sẽ là một cú lội ngược dòng ngoạn mục”, ông John Campbell kỳ vọng.