Sau 20 năm vẫn mới
“So với các quốc gia phát triển, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trong giai đoạn sơ khởi, nên dư địa phát triển còn rất lớn”. Ông Phạm Văn Nam, chuyên gia nghiên cứu bất động sản công nghiệp đến từ Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam nhận định như vậy khi bắt đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán.
Ông Nam cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp gắn liền với trình độ phát triển sản xuất công nghiệp của một quốc gia, khi chuỗi giá trị của các ngành sản xuất công nghiệp tại Việt Nam còn phân tán, chưa định hình rõ ràng thì thị trường bất động sản công nghiệp cũng phát triển rời rạc và chưa có tính liên kết mạnh mẽ.
Nhìn lại quá trình phát triển thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian qua, không khó để thấy, hầu hết dự án bất động sản công nghiệp phát triển thuận lợi đều nằm tại nơi có kinh tế - xã hội phát triển, hạ tầng giao thông thuận tiện, tập trung chủ yếu quanh hai khu vực chính là Đông Nam Bộ với trung tâm là TP.HCM và Đồng bằng sông Hồng với trung tâm là Thủ đô Hà Nội. Các địa bàn khác dù có nhiều chính sách ưu đãi, nhưng việc thu hút đầu tư vẫn gặp khó khăn, dẫn tới việc phát triển bất động sản công nghiệp diễn ra chậm và khó.
Đánh giá về năng lực của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp trong nước, ông Nam thẳng thắn rằng, mặt bằng chung là còn yếu. Bên cạnh số ít đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp lớn, sau khoảng 20 năm, phần lớn các đơn vị còn lại có năng lực chưa tốt, thiếu tầm nhìn, thiếu chiến lược bài bản. Chỉ nhờ “khai thác” tốt một số lợi thế tại các địa phương mà những đơn vị này dễ dàng tiếp cận được quỹ đất công nghiệp, dễ dàng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án bất động sản công nghiệp, nhưng vì năng lực hạn chế nên việc triển khai manh mún, dẫn dến dự án bị kéo dài trong nhiều năm, gây lãng phí tài nguyên đất đai.
 |
Nguồn cung kho bãi đạt chuẩn tại Việt Nam còn thiếu thốn. Ảnh: Dũng Minh |
Sẽ lớn trong tương lai gần?
Từ góc quan sát của một đơn vị chuyên tư vấn, cho thuê bất động sản khu công nghiệp, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam cho biết, ở giai đoạn hiện tại, Việt Nam đang đón nhận mạnh mẽ sự dịch chuyển của dòng vốn FDI với lợi thế về giá nhân công, vị trí chiến lược hay việc gia nhập nhiều hơn các hiệp định thương mại tự do.
Mặc dù giai đoạn vừa qua có dấu hiệu bất động sản công nghiệp tăng “nóng” ở một số địa phương, nhưng nhìn chung sự tăng giá chỉ mang tính nhất thời, ngắn hạn do nguồn cung bị hạn chế trong giai đoạn giao thoa giữa các chu kỳ phát triển bất động sản công nghiệp.
“Lạc quan sẽ là tâm lý chủ đạo trong thời gian tới. Rất có thể sẽ có nhiều hơn các nhà đầu tư châu Âu, Mỹ đến Việt Nam, thay vì nhà đầu tư truyền thống châu Á. JLL Việt Nam cũng nhận được nhiều câu hỏi về nhà xưởng từ các nhà đầu tư công nghệ cao và tự động hóa quốc tế”, bà Vân nói.
Đánh giá về mức độ trưởng thành của thị trường, bà Vân cho rằng, lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển, trong khi nhiều thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á đã đi vào ổn định. Do đó, hiện chưa phải là “đỉnh” của thị trường bất động sản công nghiệp trong nước và còn nhiều cơ hội phát triển ở phía trước khi nguồn cung chưa đáp ứng được cả về số lượng và chất lượng.
“Hiện nay, hệ thống kho bãi truyền thống tại Việt Nam còn khá lộn xộn, hiệu quả hoạt động chưa cao, nguồn cung nhà kho tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt của nhà sản xuất lớn còn thiếu thốn... Tuy nhiên, những hạn chế này có thể sẽ được cải thiện dần trong thời gian tới, khi ngày càng có nhiều khách thuê nước ngoại với yêu cầu về tiêu chuẩn thuê được nâng cao”, bà Vân đánh giá.
Nhận diện lợi thế
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về tiềm năng, thế mạnh và cơ hội của bất động sản công nghiệp tại Việt Nam, bà Somhatai Panichewa, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Amata Việt Nam cho rằng, xu hướng tăng giá bất động sản công nghiệp thời gian qua chủ yếu do yếu tố cung cầu, mà chưa xuất phát từ sự phát triển kinh tế.
“Có thể thấy xu hướng dịch chuyển dòng vốn FDI vào Việt Nam là rất rõ ràng, điều này đồng nghĩa với nhu cầu của nhà đầu tư tăng lên. Trong khi đó, tại Việt Nam, nguồn cung kho bãi tuy phong phú, nhưng phần lớn chưa đáp ứng đủ yêu cầu từ những nhà đầu tư lớn. Sự thiếu vắng nguồn cung đủ tiêu chuẩn góp phần làm tăng giá thuê bất động sản công nghiệp thời gian qua”, bà Somhatai Panichewa phân tích.
Theo bà Somhatai Panichewa, dù còn nhiều mặt hạn chế, nhưng Việt Nam cũng có nhiều lợi thế cạnh tranh so với các quốc gia khác trong khu vực và câu chuyện lựa chọn Việt Nam để đầu tư của Tập đoàn Amata đã cho thấy điều đó.
Bà kể, vào năm 1995, Việt Nam không phải là thị trường đầu tiên Amata nghiên cứu, mà là các thị trường Ấn Độ, Trung Quốc và Myanma, nhưng cuối cùng vẫn chọn Việt Nam, vì nhiều lý do: Một là, Việt Nam có nền chính trị ổn định, tiềm năng phát triển lớn, có định hướng chính sách cũng như sự thực thi các chính sách kinh tế rõ ràng, quyết liệt.
Hai là, Việt Nam có vị trí địa lý thuận lợi với bờ biển kéo dài, rất phù hợp để phát triển hệ thống hỗ trợ logistics, giao thông kết nối thuận lợi với các nước trong khu vực như Thái Lan, Lào, Campuchia. Việt Nam cũng rất gần Trung Quốc - thị trường lớn nhất thế giới và nhìn rộng hơn, Việt Nam cũng không quá xa Mỹ, chỉ cần băng qua biển Đại Tây Dương là tới TP. Los Angeles của Mỹ. Do đó, xét về mặt vị trí địa lý, Việt Nam có nhiều thuận lợi để thu hút nhà đầu tư nước ngoài.
Ba là, Việt Nam có lợi thế cạnh trạnh về nguồn nhân lực với dân số trẻ, chi phí không quá cao, đồng thời các chính sách hỗ trợ, thu hút đầu tư của Việt Nam cũng rất hấp dẫn.
Đưa ra lời khuyên với các chủ đầu tư khu công nghiệp, bà Somhatai Panichewa cho rằng, các chủ đầu tư cần nhìn ở góc độ các bên cùng “win – win”, tránh việc chạy theo xu hướng mà áp đặt giá với khách hàng. Bên cạnh đó, các đơn vị phát triển và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp cần chủ động tìm kiếm và xúc tiến đầu tư, thu hút những đối tác có khả năng chi trả, có lĩnh vực kinh doanh phù hợp với định hướng phát triển của khu công nghiệp...
