Bất động sản có nhiều điểm tựa để sớm trở lại

Thị trường gặp khó

Tại buổi tọa đàm “Đón sóng cổ phiếu bất động sản, xây dựng cuối năm 2019” mới được tổ chức tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, bức tranh thị trường bất động sản hiện nay khá trầm lắng. Đặc biệt, chủ trương rà soát các dự án có sử dụng đất công trong phạm vi toàn quốc khiến không chỉ các dự án sai sót, vi phạm bị đình lại, mà nhiều dự án khác cũng phải tạm dừng chờ xem xét lại, đồng thời cơ quan quản lý cũng thận trọng cao độ trong quá trình cấp phép.

Về mặt quy luật, thị trường có độ trễ và trong thực tiễn, 7 tháng đầu năm 2019 đã thể hiện rất rõ những khó khăn của thị trường bất động sản. Dù khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay chưa tác động đến cục diện nền kinh tế, tác động lan tỏa chưa đến mức độ nghiêm trọng, nhưng cần thiết phải có cảnh báo về những khó khăn thị trường để các nhà hoạch định chính sách có những điều chỉnh phù hợp.

Cũng theo ông Châu, thị trường bất động sản năm 2017 chỉ tăng trưởng 4,07% so với năm 2016, điều cho thấy thị trường bắt đầu đi xuống và năm 2018, thị trường tiếp tục sụt giảm. 6 tháng đầu năm 2019, toàn bộ thị trường sụt giảm 34% về quy mô, trong đó riêng sụt giảm về dự án bất động sản là hơn 29%, số lượng căn hộ đưa ra thị trường giảm 34%. Trong phần sụt giảm căn hộ đưa ra thị trường, phân khúc cao cấp giảm 44%, căn hộ vừa túi tiền giảm 34%, không có dự án bất động sản bình dân nào đưa ra thị trường trong quý II.

Sức cầu lớn là điểm tựa vững chắc cho thị trường bất động sản TP.HCM sớm trở lại một khi điểm nghẽn thủ tục được tháo gỡ.  Ảnh: Lê Toàn

7 tháng đầu năm, Sở Xây dựng TP.HCM chỉ trình cho UBND TP.HCM 3 dự án mới về quyết định chủ trương đầu tư, giảm hơn 80% so với cùng kỳ; 10 dự án công nhận chủ đầu tư dự án, giảm 82%; 24 dự án đủ điều kiện huy động vốn. Đồng thời, nguồn thu ngân sách nhà nước từ bất động sản của TP.HCM giảm hơn 60% về mức thu tiền sử dụng đất so với năm trước.

Bên cạnh đó, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản TP.HCM trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 225 triệu USD, chiếm 43% trong tổng nguồn vốn FDI mới, đứng đầu trong các ngành, lĩnh vực thu hút vốn FDI vào TP.HCM. Điều này gây ra những lo ngại, bởi dòng vốn vào sản xuất bị sụt giảm.

“Tôi đã nói với lãnh đạo Thành phố rằng, đừng quá lo vì giá trị tuyệt đối của vốn FDI rất là ít. Con số trên chỉ tương đương với 1 - 2 dự án lớn chứ không nhiều”, ông Châu nói.

Cuối năm 2014, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 36, sau nhiều lần điều chỉnh, dòng vốn tín dụng vào bất động sản được siết dần. Năm 2019, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục đưa ra dự thảo mới để thay thế Thông tư 36, trong đó khẳng định lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản, giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay tiêu dùng trị giá trên 3 tỷ đồng. Điều này cho thấy, Ngân hàng Nhà nước đang “nắn” lại dòng tín dụng vào bất động sản cao cấp.

Doanh nghiệp chủ động huy động vốn

Theo TS. Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính, thị trường bất động sản chỉ là một trong nhiều kênh kết nối với các ngành trong nền kinh tế. Do đó, thị trường bất động sản tăng trưởng chậm, nhưng chưa có tác động lan tỏa tới nền kinh tế.

“Nền kinh tế thật của Việt Nam đang tăng trưởng tốt, điều này thể hiện qua GDP năm 2018 tăng 7,08%, 6 tháng đầu năm 2019 tăng 6,4%, thấp hơn năm 2018 nhưng vẫn gần bằng mức cao nhất 10 năm qua”, TS. Bùi Quang Tín nói và cho biết thêm, chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước có 5 công cụ, trong đó có 3 công cụ mà cơ quan này đang hỗ trợ  mạnh cho thị trường bất động sản, chứ không phải siết chặt như chúng ta nghĩ.

Ngoài ra, công cụ về hạn mức cấp tín dụng, ngay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đưa ra mức tăng trưởng tín dụng (room) trong năm nay là mức 14%. Tuy nhiên, theo báo cáo và trong cuộc họp gần đây nhất, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, sẽ nới room tín dụng. Đây là một trong những tín hiệu cho thấy, dòng vốn không chỉ chảy vào bất động sản không, mà tiếp tục chảy vào mọi ngõ ngách của nền kinh tế.

“Nếu nói chính sách siết dòng vốn vào bất động sản là chưa đầy đủ, thực chất là chỉ siết đối với một số dự án, chủ đầu tư, chứ không phải siết tất cả. Từ giờ tới cuối năm có rất nhiều điểm sáng, trong đó chính sách từ phía Ngân hàng Nhà nước. Tôi tin chắc rằng dòng vốn sẽ tiếp tục chảy vào thị trường và hạn mức tín dụng sẽ tiếp tục nới từ 16 - 18% ”, ông Tín nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia tài chính này, hiện nay, trên 70% dòng vốn của ngân hàng là dòng vốn ngắn hạn. Nếu dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn quá nhiều sẽ ảnh hưởng tới rủi ro về kỳ hạn, chưa nói đến rủi ro về lãi suất. Do đó, doanh nghiệp địa ốc hiện nay đã chủ động hơn trong cách thức tiếp cận vốn mới như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, mua bán, sáp nhập (M&A), hút vốn ngoại… Và đây chính là điểm tựa mới cho các doanh nghiệp bất động sản để có nguồn vốn trung dài hạn.

Đưa ra dự báo thị trường bất động sản những tháng cuối năm, ông Tín cho biết, mặc dù tổng lượng giao dịch bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm giảm 34%, nhưng giá không giảm, nên đợt khó khăn lần này của thị trường bất động sản không giống như các đợt đi xuống trước đây. Chúng ta có nền tảng vĩ mô tốt là cơ hội phát triển của thị trường chứng khoán, bất động sản và tăng trưởng cộng hưởng của các nhóm ngành.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho biết, nguồn cung trên thị trường bất động sản giảm, thanh khoản không đạt mức cao là đúng, nhưng thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu giảm dài hạn.

“Thị trường có 2 vấn đề, có những sản phẩm dự án lớn sẽ bị kẹt lâu, người mua lỡ ôm không có người thuê mua, nhưng không chịu giảm giá. Tính thanh khoản giảm ở những khu vực đó”, ông Hiển nói vào cho biết thêm, ông có đi hỏi mua căn hộ tại TP.HCM từ tháng 3 đến tháng 6 nhưng giá chưa thấy giảm.

Trong khi đó, ông Châu cho rằng, thị trường bất động sản TP.HCM trong 7 tháng qua là khó khăn, nhưng khó khăn chính là cơ hội.

“Tôi tin rằng, thị trường bất động sản cuối năm sẽ sáng sủa hơn, vì với sự vào cuộc của lãnh đạo Thành phố, cũng như có các nhân tố để đột phá, dự án ở khu Đông TP.HCM sẽ tạo điều kiện cho các bạn trẻ ở trong căn hộ cao cấp, quần thể đô thị hoàn chỉnh. Ở khu Nam có dự án quy mô tương tự sẽ được triển khai tại Nhà Bè”, ông Châu nói và thông tin, trong tuần này, HoREA có buổi gặp với lãnh đạo TP.HCM để tìm cách tháo gỡ vướng mắc cho thị trường.