Bất động sản cho thuê, còn nhiều việc cần làm để có một thị trường hoàn chỉnh

Dẫn chứng cho điều này, Tiến sĩ Trần Minh Sơn, Chủ tịch Hội đồng Cố vấn Trung tâm Trọng tài Thương mại Quốc tế PACC cho rằng, từ đầu năm 2024 đến nay, đã có nhiều thiệt hại nghiêm trọng từ các vụ cháy chung cư mini. Lý do đến từ việc xây dựng trái phép, vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy. Do đó, đòi hỏi bức thiết hiện nay là cần có các quy định chi tiết trong vấn đề cho thuê các loại hình bất động sản để tránh thiếu sót về mặt pháp luật.

Trường hợp khác, bất động sản cho thuê khác biệt với giấy tờ pháp lý khiến cho quyền lợi của người thuê bị ảnh hưởng. Theo ThS, Luật sư Nguyễn Thị Thu Hoài, Phó Trưởng ban Chính sách, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, tình trạng bất động sản cho thuê không có giấy phép xây dựng, xây dựng vượt quá số tầng cho phép, không ghi nhận thực tế tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận… là rất điển hình. Những điều này đều làm ảnh hưởng đến quyền lợi người thuê khi cơ quan chức năng kiểm tra, phát hiện sai phạm.

Một vấn đề khác cũng được nhiều chuyên gia quan tâm, đó là câu chuyện bảo vệ quyền lợi của các khách thuê, rủi ro liên quan đến hợp đồng thuê. Việc soạn thảo và thực hiện hợp đồng thuê không chặt chẽ, thiếu sót, không rõ ràng có thể dẫn đến các tranh chấp giữa các bên. Bên đi thuê gặp phải rủi ro khi bên cho thuê không tiếp tục cho thuê, tăng giá thuê…

Toàn cảnh Toạ đàm "Kinh doanh bất động sản cho thuê, những vấn đề pháp lý và thực tiễn” diễn ra sáng ngày 5/7

Liên quan đến sản phẩm condotel, một nội dung quan trọng cũng được đưa ra thảo luận, đó là hợp đồng cho thuê condotel dài hạn (bằng đúng thời hạn của dự án). Theo ThS, Luật sư Nguyễn Thúy Hạnh, Công ty Luật TNHH Vietthink, dù pháp luật không có quy định cấm về việc cho thuê dài hạn bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng giao dịch này có thể có bản chất của giao dịch chuyển nhượng, cấu thành bởi các yếu tố: Giá cho thuê bằng giá bán; Thời gian thuê bằng thời gian sở hữu condotel; Bên thuê có quyền tương đương với chủ sở hữu căn hộ trong hợp đồng mua bán. Phương thức này thường được áp dụng với các trường hợp dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng; hoặc bên mua không đáp ứng đủ điều kiện mua hoặc là người nước ngoài. Và theo phương thức giao dịch này, nhà đầu tư thứ cấp không có đủ cơ sở pháp lý để được bảo vệ quyền lợi

Trước các tồn tại nói trên, nhiều quan điểm cho rằng, cần sớm có các quy định chi tiết hơn liên quan đến hoạt động cho thuê bất động sản, để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, nhất là các khách thuê.

Lấy ví dụ với hợp đồng cho thuê dài hạn condotel, bà Hạnh cho rằng, hợp đồng cho thuê dài hạn có bản chất là chuyển giao quyền hưởng dụng, tức trao cho nhà đầu tư thứ cấp gần như các quyền quyết định tối đa của một chủ sở hữu tài sản theo quy định, nhưng thực tế vì không phát sinh việc chuyển giao quyền sở hữu nên bên mua sẽ không có cơ sở để được cấp chứng nhận quyền sở hữu và không có đủ quyền được tự do chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản này.

Để giải quyết tâm lý e ngại của nhà đầu tư thứ cấp, nhiều chủ đầu tư thường đưa vào hợp đồng cho thuê dài hạn điều khoản về việc sẽ chuyển đổi sang hình thức hợp đồng mua bán hoặc cam kết sẽ bán lại condotel cho nhà đầu tư thứ cấp khi đủ điều kiện chuyển nhượng. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có quy định điều chỉnh trường hợp này và cần phải sớm hoàn thiện để đảm bảo quyền lợi các bên.

Theo bà Hạnh, để đảm bảo hài hoà lợi ích của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp vẫn là một thách thức, đòi hỏi cần phải hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

Bình luận vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà, Giám đốc Tư vấn và Đầu tư Công ty Luật SB Law cho rằng, trên thực tế các luật (kể cả luật mới thông qua) cũng chỉ quy định tổng quan và khái quát nhất các chính sách chung của Nhà nước về hoạt động này, do đó, việc xây dựng và phát triển các văn bản dưới luật là điều cần thiết hơn cả.

Bà Hà cũng cho rằng, hướng tiếp cận nên đơn giản hoá các thủ tục, quy trình, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc đầu tư, loại bỏ các thủ tục không cần thiết và chuẩn hoá các quy trình để giảm gánh nặng cho các bên và cơ quan thực thi, giám sát.

Còn theo Luật sư Trương Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú, cần sớm xây dựng các hướng dẫn chi tiết về quy trình, thủ tục trong kinh doanh bất động sản cho thuê, tích hợp các quy định hiện có trong các luật: Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản.

Ngoài ra, ông Tú cho rằng cần thành lập một uỷ ban liên ngành chuyên trách, bao gồm đại diện từ các bộ: Bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư để rà soát công tác xây dựng hướng dẫn cũng như áp dụng.