Đây là quan điểm được nhiều chuyên gia đồng tình tại Diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 15/12.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2022 gặp nhiều khó khăn, vướng mắc và đến năm 2023 sẽ vẫn còn nhiều thách thức.
Trong đó, nỗi lo lớn nhất là “khủng hoảng tâm lý” sẽ đẩy thị trường vào viễn cảnh của giai đoạn 10 năm trước đây dù vào thời điểm hiện tại nền kinh tế ổn định, nguồn lực quốc gia tốt và đặc biệt lực cầu ở thực lại đang rất lớn.
Các biện pháp thắt chặt tín dụng nhằm kiểm soát dòng vốn bên cạnh sự cố của thị trường trái phiếu khiến nhà đầu tư “ngại” khi nghĩ tới bất động sản, đồng thời trì hoãn các quyết định xuống tiền của mình.
 |
Nhìn nhận ở góc độ chuyên gia kinh tế vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực đánh giá, thị trường bất động sản năm nay phát triển khá bất thường và có sự khác biệt so với thế giới và khu vực.
“Nguyên nhân chính là do thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; đầu cơ và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
Trong thời gian gần đây, Thủ tướng đã chỉ đạo tập trung 3 vấn đề vốn, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Đồng thời, thành lập 3 nhóm công tác cho 3 nhóm vấn đề này.
Tuy nhiên, như đánh giá của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các động thái cần mạnh mẽ và quyết liệt hơn nếu không muốn thị trường rơi vào tình trạng suy thoái không đáng có.
Hiện nay, vấn đề nghẽn vốn chỉ như “giọt nước tràn ly” và nếu đã muốn thì phải giải quyết cả cụm các vấn đề đang tác động vào thị trường, đặc biệt là câu chuyện pháp lý khi “điểm nghẽn” về đất đai liên quan đến giải phóng mặt bằng, quy định định giá đất gây khó cho địa phương trong việc thực hiện trình tự, thủ tục định giá đất.
“Về nguồn vốn, dù ngân hàng đã được nới room tín dụng, nhưng khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp, người dân như thế nào lại là câu hỏi”, ông Hà nhấn mạnh.
 |
Trước mắt, theo ông Hà, Tổ công tác của của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản cần tập hợp danh mục dự án khó khăn của địa phương, phân loại khó khăn mà dự án đang đối mặt: dự án vướng giải phóng mặt bằng, dự án vướng do định giá đất, dự án đang triển khai nhưng “tắc vốn”… từ đó có giải pháp cụ thể.
Chẳng hạn, với dự án ở phía Nam, gom đất nông nghiệp thành dự án phù hợp với quy hoạch, với kế hoạch sử dụng đất nhưng không thể triển khai được do vướng quy định đấu thầu vì không thể giao thầu được. Vì vậy, tuỳ từng dự án cụ thể cho phép chủ đầu tư triển khai, chỉ định chủ đầu tư với giá đất phù hợp giá thị trường.
Hay vấn đề định giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP-Invest nhấn mạnh, mỗi địa phương làm một cách, có địa phương theo thị trường, sát thị trường. Giá giao dịch mời tổ tư vấn, thực hiện các phương thức xác định doanh thu tương lai và xác định theo giá. Nhưng xác định giá cụ thể, sau này thanh kiểm tra lật lại vấn đề sẽ có thể thành vấn đề nên câu chuyện định giá gặp nhiều khó khăn.
Vì vậy, theo ông Hiệp, đây là thời điểm nhìn nhận lại vấn đề định giá theo mức giá chung theo địa phương để việc định giá đất dễ dàng hơn. Hiện nay, 70 - 80% doanh nghiệp vướng liên quan đến định giá đất chậm, nhiều dự án không nộp tiền sử dụng đất nên không triển khai được.
Ở câu chuyện nguồn vốn, ông Hiệp cho rằng số liệu mà Ngân hàng Nhà nước công bố cho thấy zoom tín dụng vẫn còn dư 1-1,2% và bổ sung thêm 1,5%, như vậy room còn nhưng vấn đề doanh nghiệp tiếp cận như thế nào mới là vấn đề.
“Chúng tôi đã ký hợp đồng tín dụng cho khách hàng mua nhà với MB bank nhưng chỉ giải ngân đến quý III. Về tổng thể, Thủ tướng đã có chỉ đạo quyết liệt, các ngân hàng đã nới room nhưng việc triển khai tiếp cận được còn nhiều vấn đề. Dự báo nguồn tín dụng cho thị trường bất động sản năm 2023 còn rất khó khăn”, ông Hiệp nói và cho biết, dự án bất động sản “nguồn máu” lưu thông chính vẫn là tín dụng, nhưng lãi suất cao như hiện nay thì cực kỳ khó.
Về phía nhà thầu - người làm ra sản phẩm dự án nhưng hiện các công ty xây dựng đang gánh nặng vô cùng to lớn khi thị trường bất động sản chững lại, nhiều chủ đầu tư gửi “hoãn thanh toán” cho các chủ nhà thầu thậm chí còn trả nhà thầu xây dựng bằng sản phẩm, nhưng pháp lý không đủ để tiêu thụ.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, chúng ta có thể nhìn vào bài học trước đó từ gói 30.000 tỷ đồng, tại thời điểm đó con số 30.000 tỷ đồng so với thị trường là không thấm vào đâu, tuy nhiên, chính sách này đã kích cầu rất nhiều dự án được chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường.
“Chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới của thị trường, phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế”, ông Đính cho hay.
Cũng theo ông Đính, vừa qua trong văn bản chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ đã sử dụng những từ rất mạnh như: khẩn trương, làm ngay…, đây là tính quyết liệt tạo niềm tin cho các nhà đầu tư và đem đến những điểm sáng cho thị trường.
Chúng ta đã giải qua cuộc khủng hoảng 2013 - 2016 từ những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời từ Chính phủ, vì vậy, đối với giai đoạn hiện nay, tinh thần quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ cần phải được lan tỏa đến các bộ ngành, địa phương cùng quyết liệt vào cuộc mới có thể khơi thông được “điểm nghẽn” của thị trường hiện nay.
Thực tế thị trường hiện nay, theo tính toán còn khoảng 1.000 dự án trên cả nước đang gặp điểm nghẽn về pháp lý mà chưa thể đưa vào thị trường được, tổng số giá trị của 1.000 dự án tương đương khoảng 700.000 tỷ.
“Số tồn đọng này, nếu không được khơi thông sẽ dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp và ngược lại nếu có thể nhanh chóng khơi thông được sẽ cùng một lúc giải quyết không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh khác cùng tăng trưởng. Hy vọng những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ vừa qua sẽ tạo ra sự lan tỏa như bài học về gói 30.000 tỷ giai đoạn khủng hoảng 2013 - 2016”, ông Đính kỳ vọng.
