Bất động sản Bắc Ninh - hấp dẫn nhưng vẫn cần cẩn trọng

Thị trường nhiều tiềm năng

Theo số liệu cuối năm 2018 của UBND tỉnh Bắc Ninh, trên toàn địa bàn tỉnh này hiện có 73 làng nghề. Những cái tên như làng gỗ Đồng Kỵ, làng tranh Đông Hồ, đúc đồng Đại Bái, dệt may Tam Tào, gốm Phù Lãng, sắt thép Đa Hội… đã trở nên quen thuộc. Đồng thời, đi cùng với đó còn là hàng ngàn doanh nghiệp, hộ kinh doanh “ăn theo” và người Bắc Ninh cứ thế dần phất lên, sung túc và giàu có. Năm 2018, Bắc Ninh đứng đầu về thu nhập bình quân đầu người với gần 6.000 USD. 

Bắc Ninh vốn đã giàu ngầm từ xưa, mấy năm nay “tiền lại chảy chỗ trũng” khi theo con số của Ban quản lý các khu công nghiệp, tính đến 30/9/2019, tỉnh này thu hút đến 19,003 tỷ USD vốn đầu tư. Cả nước đã chứng kiến sự phát triển thần tốc của Bắc Ninh với tăng trưởng công nghiệp gấp 1.200 lần trong 20 năm qua. Nhiều tập đoàn lớn trên thế giới như Samsung, Canon, Foxconn… đều đặt trụ sở sản xuất và không ngừng gia tăng vốn đầu tư tại đây.

Cũng theo báo cáo của Ban quản lý các khu công nghiệp Bắc Ninh, địa phương này hiện có tổng số 16 khu công nghiệp với 1.056 dự án đang hoạt động tính đến cuối tháng 9/2019. Các khu công nghiệp này hiện sử dụng 292.309 lao động, trong đó lao động là người địa phương là 77.204 người (chiếm 26,41%); lao động nước ngoài là 4.781 người.

Được mệnh danh là "thủ phủ" của doanh nghiệp FDI miền Bắc, cộng với những thuận lợi về hạ tầng giao thông, thị trường địa ốc Bắc Ninh có sức hút lớn với nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là phân khúc nhà liền thổ. Bắc Ninh hiện có 14 tuyến đường quốc lộ và tỉnh lộ dài gần 270 km, trong đó có các tuyến: Cầu Hồ, cầu Bình Than, tỉnh lộ 295B, Quốc lộ 17, tỉnh lộ 286, Quốc lộ 1, Quốc lộ 18 và Quốc lộ 38 kết nối sân bay Nội Bài và các cửa khẩu, cảng biển quốc tế như Lạng Sơn, Hải Phòng, Quảng Ninh.

Ghi nhận thực tế cho thấy, từ năm 2016 - 2018, bất động sản Bắc Ninh bắt đầu có sự tăng nhiệt mạnh mẽ khi không chỉ gia tăng nhanh chóng về số lượng nguồn cung bất động sản, mà hoạt động giao dịch tại thị trường này cũng ghi dấu ấn với lượng thanh khoản cao kèm với mức tăng giá liên tục. Số liệu cập nhật từ một số sàn giao dịch bất động sản tại Bắc Ninh, giá đất nền, chung cư, bất động sản cho thuê tại “thủ phủ FDI” giai đoạn này tăng từ 150 - 300% so với chỉ một vài năm trước.

Nhận xét về “gu” chọn nhà của người Bắc Ninh, một lãnh đạo Công ty cổ phần Him Lam, chủ đầu tư Dự án Him Lam Green Park cho biết, với hầu hết khách hàng đến tìm hiểu và đặt mua thì giá cả không phải là vấn đề mà chất lượng không gian sống và các tiện ích xã hội đẳng cấp kèm theo mới là điều được quan tâm hàng đầu.

“Khách mua Him Lam Green Park thời gian qua đa phần đều phục vụ nhu cầu ở thực và là các doanh nhân, hộ sản xuất lớn ở các làng nghề cũng như chuyên gia có thu nhập cao tại các khu công nghiệp. Những người này có điều kiện kinh tế cao, nhưng quan niệm của họ hầu hết vẫn là… ‘mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời’ nên các sản phẩm nhà phố, biệt thự tại dự án rất đắt hàng”, vị này cho biết.

Trong khi đó, là một trong những nhà môi giới tham gia giai đoạn đầu tăng trưởng của thị trường Bắc Ninh, ông Văn Hiệu, lãnh đạo một sàn phân phối có trụ sở trên đường Phạm Hùng, thông tin, địa phương này đang thu hút khoảng 60.000 kỹ sư, chuyên gia nước ngoài tới làm việc tại các khu công nghiệp và lực lượng lao động này tăng từ 20 - 25% mỗi năm.

Những đối tượng này là người có điều kiện về kinh tế, thu nhập cao, nên nhu cầu về nhà ở của họ cũng cao. Do đó, nhu cầu sản phẩm của họ là các dự án đạt chuẩn 4 - 5 sao hoặc những căn villa, biệt thự trong khu đô thị quy hoạch bài bản tại trung tâm thành phố. Ngoài ra, còn có khoảng 1 triệu công nhân kỹ thuật cao, chuyên gia, kỹ sư trong nước làm việc, cũng tạo ra lực cầu lớn. Ngoài nhu cầu nhà ở, thị trường bất động sản Bắc Ninh cũng có tiềm năng lớn về mặt bằng bán lẻ khi các ngành dịch vụ phục vụ nhu cầu người dân tăng cao

Bước sang năm 2019, mặc dù đã trầm lắng hơn, tuy nhiên, ghi nhận từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong bảng danh sách những thị trường tiềm năng, Bắc Ninh vẫn được coi là điểm đến đáng đầu tư khi TP. Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc Trung ương vào năm 2022. Theo quy hoạch xây dựng vùng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, Bắc Ninh được định hướng trở thành cửa ngõ xuất nhập khẩu, trung tâm tiếp vận - trung chuyển hàng hóa của Vùng Thủ đô Hà Nội với cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị (Lạng Sơn), tạo thành hành lang kinh tế Lạng Sơn - Bắc Ninh - Hà Nội.

Thống kê sơ bộ của Cenland, từ đầu năm 2019 đến nay, có khoảng 10 dự án nhà liền thổ mở bán tại thị trường Bắc Ninh. Có thể kể đến các dự án như Him Lam Green Park, Khu đô thị Vườn Sen, Khu đô thị Dabaco Lạc Vệ, Dabaco Vạn An, Khai Sơn City Thuận Thành, Khu đô thị Sing Garden thuộc VSIP Bắc Ninh...

"Với diện tích đô thị được mở rộng cùng dự báo tăng trưởng dân số cơ học, với tốc độ đô thị hóa, thị trường có cơ sở để tăng trưởng trong dài hạn khi mặt bằng chung giá đất dù đã tăng trưởng khá mạnh trong vài năm qua nhưng vẫn có thể tịnh tiến đi lên do nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất lớn" đại diện Himlam, chủ đầu tư dự án Himlam Green Park Bắc Ninh cho biết.

Cẩn trọng lựa chọn dự án

Mặc dù “thủ phủ FDI” được nhận định vẫn là điểm đến đầu tư sáng sủa, song theo các nhà môi giới có kinh nghiệm, hiện ở Bắc Ninh đã xuất hiện những “dự án” nhỏ chưa đủ pháp lý bán theo kiểu phân lô bán nền. Điều này không chỉ tạo ra nguy cơ với khách hàng mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến cả thị trường khu vực này.

Nhiều dự án như dự án Khu đô thị mới Trang Hạ, dự án Khu đô thị mới Yên Trung, dự án Khu đô thị mới Hải Quân, dự án Khu công nghiệp làng nghề mỹ nghệ Đồng Quang… thời gian vừa qua liên tục bị nhiều người phản ánh chưa đủ điều kiện pháp lý đã chào bán và thu tiền qua hình thức phiếu đặt cọc hoặc hợp đồng vay vốn. Bên cạnh đó, nhiều dự án cũng đã nằm trong danh sách thanh tra của Sở xây dựng Bắc Ninh do chậm triển khai hoặc chưa tuân thủ pháp lý về quản lý, sử dụng đất theo quy hoạch.

Danh sách nhiều dự án đáng chú ý như: Dự án Khu đô thị Hanaka của Công ty cổ phần Tập đoàn Hanaka làm chủ đầu tư; Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị sinh thái Hồng Hạc - Xuân Lâm (huyện Thuận Thành); Dự án đầu tư khu nhà ở Đầm Dê tại xã An Bình, huyện Thuận Thành, dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở và dịch vụ cho cán bộ, công nhân viên Khu công nghiệp Yên Phong tại xã Đông Phong, huyện Yên Phong; Dự án xây dựng khu nhà ở cao cấp Long Vân (phường Võ Cường, TP. Bắc Ninh); Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp nhỏ và vừa Đa Hội (phường Châu Khê, thị xã Từ Sơn),….

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, sự phát triển mạnh mẽ của thị trường địa ốc Bắc Ninh là do sự kết nối thuận lợi về hạ tầng giao thông, dịch vụ, thương mại… với Hà Nội và các tỉnh, thành phố trong khu vực. Tuy nhiên, sự phát triển quá nhanh ở những thị trường mới như Bắc Ninh dù có nhiều cơ hội, những cũng sẽ có những rủi ro nếu nhà đầu tư không xem xét cẩn trọng.

Đồng quan điểm, đại diện Hải Phát Land, đơn vị đang phân phối một số dự án tại Bắc Ninh cho biết, người mua cần có sự tính toán trước khi nhảy vào đầu tư thay vì chạy theo số đông để không chịu thiệt trong giao dịch. Khi tham gia giao dịch, người có nhu cầu mua đất nên so sánh với mảnh đất tương đồng về diện tích ở khu vực xung quanh, phải tìm hiểu kỹ vị trí khu đất mình mua và tránh phụ thuộc vào một cá nhân hay môi giới nào đó. Cần đặc biệt chú ý đến biên bản bàn giao đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy hoạch theo tỉ lệ 1/500.

"Phải xem rõ hợp đồng về điều khoản tiến độ thanh toán, bồi thường, không nên mua đất có chung giấy sở hữu quyền sử dụng đất. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần thận trọng với những khu đất chưa được phân lô, tách nền vì thường đang vướng mắc khá nhiều về pháp lý trong giai đoạn này" đại diện sàn môi giới này nhấn mạnh.