Nhiều “biến số” mới
“Những thay đổi lớn trong năm 2024 về chính sách, xu hướng đầu tư hay bối cảnh kinh doanh là cơ sở để chúng ta tiếp tục lạc quan về thị trường bất động sản năm 2025.
Khi các tín hiệu tích cực xuất hiện rõ hơn cũng là lúc tái khởi động dòng vốn vào các giao dịch và sẵn sàng đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới”. Đây là nhận định của ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cũng là khái quát cho câu chuyện về triển vọng thị trường địa ốc năm 2025.
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Service (DXS-FERI) cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2024, có 23 sự kiện động thổ, 45 sự kiện giới thiệu và 45 sự kiện mở bán dự án, riêng quý III ghi nhận số lượng sự kiện giới thiệu nhiều nhất với 22 dự án.
Các dự án mới được mở bán trong năm qua có thể kể đến là Vinhomes Royal Island tại Hải Phòng vào tháng 3 và Vinhomes Global Gate tại Hà Nội vào tháng 9 của Vinhomes; Lumi Hanoi (trong Khu đô thị Vinhomes Smart City) ở Hà Nội và Sycamore ở Bình Dương của chủ CapitaLand, đánh dấu dự án đầu tiên của chủ đầu tư này bên ngoài Hà Nội và TP.HCM; Eaton Park và The Meadow tại TP.HCM của Gamuda Land...
Trong quý IV/2024, theo thống kê của Báo Đầu tư Chứng khoán, có khoảng 20 sự kiện giới thiệu, ra mắt căn hộ mẫu, mở bán dự án diễn ra trên cả nước thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường, thậm chí có sự kiện có tới cả nghìn người tham dự.
Theo báo cáo mới đây của Knight Frank, giá bán căn hộ hạng sang ở TP.HCM và Hà Nội dao động từ 5.400-15.000 USD/m2, dần tiệm cận với thị trường thế giới, nhưng tiềm năng tăng giá vẫn rộng mở nhờ kỳ vọng vào nền kinh tế tăng trưởng cao trong năm 2025, bên cạnh một loạt dự án hạ tầng giao thông đang được thúc đẩy triển khai trên khắp cả nước giúp tăng cường tính kết nối các khu vực, vùng miền và nâng cao giá trị bất động sản tại nơi có dự án đi qua.
Đáng chú ý, danh mục bất động sản chất lượng cao, giá cả hợp lý tại Việt Nam đang thu hút sự quan tâm đặc biệt từ giới đầu tư trong và ngoài nước.
Ông Nguyễn Thạc Cường - Phó tổng giám đốc Mai Việt Land cho hay, bất động sản luôn là một trong những kênh đầu tư được ưa chuộng tại Việt Nam, nhất là khi thị trường có sự chuyển biến rõ nét trong năm 2024 sau giai đoạn khó khăn kéo dài. Giá nhà đất đã tăng vọt do nhu cầu sở hữu nhà tăng cao, trong khi nguồn cung hạn chế.
Mức tỷ suất sinh lời trong lĩnh vực này có thể đạt từ 20-30%, một con số hấp dẫn đối với hầu hết nhà đầu tư, trong đó dẫn đầu là phân khúc chung cư, tiếp theo đó là đất nền và biệt thự - liền kề.
Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng sang các dòng sản phẩm có giá trị thực, đặc biệt là các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp và bất động sản ven đô có yếu tố đặc biệt trong bối cảnh ngành du lịch đang hồi phục mạnh mẽ.
Với thị trường bất động sản, mặc dù mức độ hồi phục tùy thuộc vào hiệu quả của các chính sách kích thích kinh tế, nhưng có thể nói, hiện là cơ hội “mười năm có một” đối với các nhà đầu tư đường dài.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, chung cư là loại hình bất động sản luôn đi trước trong các chu kỳ hồi phục của thị trường, ghi nhận sự tăng trưởng tốt cả về lượng quan tâm và giá cả (đạt 45%, cao hơn các loại hình khác như nhà riêng (36%), đất nền và biệt thự (26%), nhà mặt phố (10%)) trong quý IV/2024 so với quý I/2022.
Động lực tăng trưởng lớn nhất của phân khúc chung cư đến từ nhu cầu ở thực luôn ở mức cao, đặc biệt với người trẻ. Một khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy, có tới 73% người được hỏi cho rằng đây là loại hình bất động sản được người trẻ (dưới 35 tuổi) quan tâm nhất trong năm 2024.
Trong khi đó, các sản phẩm bất động sản thấp tầng có giá trị lớn và chưa được đánh giá cao về chính sách hỗ trợ tài chính. Ngoài ra, xu hướng tăng chi tiêu cho thương mại điện tử của người tiêu dùng cũng ảnh hưởng phần nào đến dòng tiền cho thuê bất động sản thấp tầng.
Cơ hội rộng mở
Trong năm 2024, tỷ suất sinh lời của vàng miếng SJC dao động từ 8-10%, vàng nhẫn là 28-34%.
Tuy nhiên, khi đặt lên bàn cân so sánh với bất động sản cùng ở tỷ suất sinh lời tương tự, nhiều nhà đầu tư cho rằng, bất động sản là kênh đầu tư an toàn hơn và sẽ được ưu tiên lựa chọn trong năm 2025, nhất là khi hành lang pháp lý lĩnh vực này đã được hoàn thiện hơn với việc 3 sắc luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, tạo tiền đề thuận lợi cho thị trường địa ốc trong chu kỳ phát triển mới.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản trong năm 2025 sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi với tốc độ tương đồng với năm 2024.
Tại thị trường phía Bắc, Hà Nội tiếp tục là “hạt nhân” trong giai đoạn mới với nguồn cung mới ở mức cao, khoảng 25.000-30.000 sản phẩm. Còn tại TP.HCM, con số này khiêm tốn hơn, khoảng 7.000-8.000 sản phẩm.
Ông Kiệt nhìn nhận, mặc dù mức độ phục hồi phụ thuộc vào từng khu vực và phân khúc sản phẩm, nhưng thị trường bất động sản còn nhiều cơ hội bứt phá trên nền tảng nền kinh tế đang chuyển mình mạnh mẽ.
Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang ở khu vực trung tâm các thành phố lớn không còn dồi dào như trước, căn hộ dịch vụ cho thuê được quản lý, vận hành bởi các đơn vị uy tín với hệ thống tiện ích đẳng cấp sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ có thể mang lại nguồn thu ổn định từ tệp khách hàng lưu trú lâu dài là các chuyên gia, người nước ngoài sinh sống ở Việt Nam. Đây cũng là dòng sản phẩm đang rất được quan tâm trong những năm gần đây, cùng dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ biển về phố.
Ở góc độ khác, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, dòng tiền trên thị trường thời gian gần đây đã rẻ và dồi dào hơn, việc ngân hàng cởi mở hơn trong cho vay lĩnh vực bất động sản và mặt bằng lãi vay ổn định ở mức thấp phần nào chứng minh cho điều này.
Với thị trường bất động sản, mặc dù mức độ hồi phục tùy thuộc vào hiệu quả của các chính sách kích thích kinh tế, nhưng có thể nói, hiện là cơ hội “mười năm có một” đối với các nhà đầu tư đường dài.
“Ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư có sẵn tài chính có thể cân nhắc bỏ vốn vào các bất động sản đáp ứng nhu cầu thực như nhà phố, căn hộ trung tâm đầy đủ pháp lý và tìm kiếm những sản phẩm đang bị “ngộp”, bán tháo ở các phân khúc này để có được lợi suất đầu tư cao hơn. Bởi khi thị trường hồi phục, các bất động sản này có khả năng tăng giá tốt và thanh khoản đảm bảo. Nếu chờ đến khi mọi thứ rõ ràng, chắc chắn giá sẽ khác rất nhiều”, ông Chung cho hay.
Báo cáo thị trường của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định, năm 2025, hoạt động giao dịch và các làn sóng tăng giá sẽ tập trung ở các sản phẩm bất động sản thuộc vùng đô thị hoặc lân cận trung tâm kinh tế (Hà Nội, TP.HCM) do áp lực giãn dân đô thị và quá trình phát triển kinh tế, hạ tầng, tiện ích tại mỗi khu vực. Trong khi đó, các sản phẩm bất động sản du lịch và đất nền ở khu vực xa trung tâm sẽ chưa khởi sắc trong năm nay.
“Chu kỳ thị trường từ năm 2025 có động lực thúc đẩy lớn nhất đến từ yếu tố nhân khẩu học, khi nhóm dân số độ tuổi 9x (thế hệ ghi nhận sự bùng nổ dân số mạnh nhất của Việt Nam và hiện chiếm tỷ trọng lớn trong tầng lớp trung lưu) bước vào giai đoạn tăng tốc mua nhà”, báo cáo của VCBS đánh giá và cho rằng, thị trường Hà Nội, TP.HCM và vùng lân cận sẽ hưởng lợi từ xu hướng trên khi là nơi tập trung phần lớn nhu cầu mua nhà và các giao dịch bất động sản, do các địa phương này vượt trội so với các địa phương khác về mức độ phát triển kinh tế và cơ hội việc làm.
