Bất động sản 2017, thiếu chuyên nghiệp sẽ hụt hơi

Nhìn lại các phân khúc thị trường

Cuối tuần qua, Công ty Danh Khôi Á Châu (DKRA) tổ chức tổng kết thị trường bất động sản phía Nam với sự tham gia của đại diện các doanh nghiệp
bất động sản, nhằm đánh giá lại thị trường bất động sản 2016 và dự báo thị trường 2017.

Theo báo cáo của DKRA, thị trường căn hộ năm 2016 dồi dào nguồn cung và thanh khoản tốt. Tính chung cả năm 2016, tại TP.HCM, có khoảng gần 50.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường, lượng tiêu thụ đạt khoảng 40.000 căn. Hầu hết các đợt mở bán dự án mới có ít nhất 50 - 60% lượng căn hộ được tiêu thụ.

Trong đó, 3 quý đầu năm, các dự án căn hộ trung cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn, nhưng sang đến quý IV, một lượng lớn căn hộ bình dân (dưới 1,5 tỷ đồng/căn) được tung ra thị trường đã mang lại nhiều cơ hội cho khách hàng có mức tài chính phù hợp. Nhà ở xã hội cũng được một số chủ đầu tư quan tâm với số lượng đưa ra nhiều hơn.

Một điểm nhấn nữa của năm 2016, là thị trường cũng đã chứng kiến sự trở lại của phong trào “căn hộ tiêu chuẩn nước ngoài”, tập trung vào cảnh quan môi trường sống. Trong đó, sản phẩm officetel phát triển mạnh trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, đến cuối quý III và quý IV, sản phẩm này có dấu hiệu chững lại.

Đối với thị trường nhà phố/biệt thự, do nhu cầu cao, nên lượng tiêu thụ ở phân khúc này khá tốt. Các dự án hầu hết tập trung ở các quận khu Đông như quận 2, quận 9, Thủ Đức và khu Nam Sài Gòn như huyện Nhà Bè. Tính đến hết năm 2016, có khoảng 4.000 căn nhà phố/biệt thự mới được chủ đầu tư đưa ra thị trường, lượng tiêu thụ đạt khoảng 80 - 90%. Giá bất động sản nói chung tăng trung bình từ 5 - 10% trong năm, đặc biệt khu vực phía Đông với một số dự án đất nền giá tăng đến 20 - 30%.

Một điểm nhấn nữa của năm 2016 là thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển khá mạnh. Tính chung năm 2016, có khoảng 3.000 căn biệt thự nghỉ dưỡng, khoảng 15.000 căn condotel được đưa ra thị trường (số liệu này tính các dự án từ Đà Nẵng đến Phú Quốc).

Lượng tiêu thụ phân khúc này khá tốt, khoảng 50% đối với biệt thự nghỉ dưỡng, khoảng gần 70% đối với condotel. Tuy nhiên, theo nhận định chung của đại diện các doanh nghiệp, bước sang năm 2017, phân khúc thị trường này sẽ có sự cạnh tranh gay gắt, đòi hỏi các doanh nghiệp phải cân nhắc điều chỉnh giá cả hợp lý và đưa ra nhiều chính sách linh hoạt hơn nữa để thu hút khách hàng.

Trong thời gian tới, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tập trung phát triển tại những địa danh có thương hiệu về du lịch như Phú Quốc, Nha Trang, Vũng Tàu, Phan Thiết, Đà Nẵng… Trong đó, nổi bật là Nha Trang và Phú Quốc sẽ có nguồn cung lớn. Tuy nhiên, tại Phú Quốc, thực tế cho thấy, bên cạnh ưu thế về cảnh quan tự nhiên, thì các tiện ích công cộng, tiện ích giải trí vẫn còn khá khiêm tốn, chưa thật sự thu hút. Ngoài ra, các chủ đầu tư những dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại đây vẫn chủ yếu là nhà phát triển bất động sản trong nước.

Tại Nha Trang, năm 2016, bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận thanh khoản tốt, thị phần dẫn đầu thuộc về loại hình condotel. Ưu thế của bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam trong năm 2017 sẽ nghiêng về Vũng Tàu, Phan Thiết do hai địa phương này tận dụng được lợi thế thương hiệu du lịch và gần TP.HCM. Đồng thời, việc cải thiện giao thông hạ tầng, rút ngắn thời gian di chuyển giúp Vũng Tàu, Phan Thiết thu hút thêm nhiều lượng khách du lịch địa phương. Đây là thuận lợi rất lớn để phát triển và nâng cao tính thanh khoản của thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng ở hai khu vực này. 

Đòi hỏi sự chuyên nghiệp

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nhìn lại thị trường bất động sản thời gian qua, điều đáng ghi nhận là thị trường có được sự phát triển mang yếu tố bền vững, trong đó thị trường đã chứng kiến sự sàng lọc khá lớn, không ít doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn, nhưng nhiều doanh nghiệp đã trưởng thành và từng bước xây dựng đươc những bước đi khá vững chắc.

Chẳng hạn, Công ty Phúc Khang với sự khởi đầu là một doanh nghiệp môi giới và đầu tư thứ cấp, hiện nay đã trở thành một nhà phát triển dự án hàng đầu với hàng loạt dự án có quy mô lớn và giá trị. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng đi lên từ môi giớ như Hưng Thịnh, An Gia, Eximrs..., ngày càng khẳng định sự chuyên nghiệp của mình.

Theo nhận định của các doanh nghiệp, năm 2017 sẽ là một năm “thử lửa” với các doanh nghiệp địa ốc khi cơ hội và thách thức đan xen.

Theo chuyên gia tài chính, bất động sản Đinh Thế Hiển, một trong những thách thức của thị trường 2017 đó là tăng lãi suất ngân hàng. Theo ông Hiển, năm 2017, lãi suất ngân hàng sẽ đi ngang hoặc tăng lên, chứ khó có khả năng giảm. Điều này dễ nhận thấy khi Thông tư 06/2016/TT-NHNN, thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN với việc nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% và đưa ra lộ trình hạn chế dần việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn bắt đầu có hiệu lực theo lộ trình, giảm từ 60% xuống còn 50% từ 1/1/2017 và đến ngày 1/1/2018 giảm còn 40%. Vì vậy, vấn đề đặt ra là nhu cầu về sở hữu bất động sản vẫn còn, nhưng nguồn cung về dòng tiền có hạn, dẫn đến lãi suất khó có khả năng giảm.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2017, ông Hiển nhận định, năm 2017, thị trường sẽ khó khăn hơn năm 2016. Nguyên nhân là do giai đoạn 2014 - 2016, thị trường đã tăng quá mạnh so với nền kinh tế; nhiều nhà đầu cơ sử dụng vốn vay ngân hàng sẽ phải thoát hàng khi thời hạn nhận bàn giao căn hộ đến gần; các công ty bất động sản sẽ đẩy mạnh bán hàng với sự cạnh tranh giá để trả nợ; tín dụng bất động sản hạn chế hơn; nhà ở phân khúc giá thấp thiếu vốn ưu đãi…

“Tuy nhiên, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn hơn các kênh đầu tư khác khi tiền gửi ngân hàng thiếu hấp dẫn về tích sản, vàng có xu thế giảm, tỷ giá có xu thế khó tăng hơn 5%, chứng khoán còn nhiều rủi ro, khó thu hút người mới”, ông Hiển nhận định.

Giải đáp câu hỏi của doanh nghiệp về vấn đề chính sách của cơ quan nhà nước nhằm quản lý, giám sát, cũng như hỗ trợ thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu cho biết, dựa trên cơ sở một số các văn bản đã và sẽ ban hành, cơ quan nhà nước sẽ sâu sát hơn trong vấn đề cải cách thủ tục hành chính nhằm hạn chế tình trạng thủ tục ruờm rà, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.

Trong đó, có thể kể đến việc ban hành Nghị quyết số 19-2016/NQ-CP của Chính phủ về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia hai năm 2016 - 2017, định hướng đến năm 2020 và Nghị quyết 35/NQ-CP về hỗ trợ và phát triển doanh nghiệp đến 2020.

Dự báo chung về thị trường bất động sản 2017, giới chuyên môn điều có chung nhận định, phân khúc căn hộ bình dân (dưới 1,5 tỷ đồng/căn) sẽ là phân khúc đầu tư an toàn nhất và là phân khúc dẫn dắt thị trường. Trong khi thị trường nhà phố/biệt thự, đất nền vẫn tiếp tục là kênh hấp dẫn, có tính thanh khoản cao, thu hút cả người mua ở lẫn giới đầu tư, đặc biệt là đất nền vùng ven. Trái ngược là phân khúc căn hộ cao cấp sẽ có sự cạnh tranh ngày càng gay gắt.