Bất cập từ những dễ dãi trong điều chỉnh
Ngày 10/5/2019, Ban đại diện cư dân dự án Ngoại giao Đoàn và chủ đầu tư Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp) đã có cuộc đối thoại với sự chứng kiến của nhiều bên. Cuộc đối thoại này được tổ chức dựa trên đơn kiến nghị và yêu cầu đối thoại của Liên minh các toà chung cư Ngoại giao Đoàn (phường Xuân Đỉnh, phường Xuân Tảo, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) vào tháng 3/2019.
Theo đó, một số nội dung chủ yếu được cư dân thắc mắc là việc điều chỉnh quy hoạch, tăng mật độ sử dụng nhiều khu đất; kế hoạch xây dựng Bệnh viện Ung bướu; tiến độ cấp sổ đỏ và việc chậm triển khai một số công trình hạ tầng phục vụ đời sống dân cư dự án.
Theo kiến nghị của cư dân điều chỉnh khu CC5 (HH1) từ 27 tầng xuống 5 tầng, khu NO1-NG & NO2-NG từ 15 -17 tầng xuống 5 tầng. Về nội dung này, chủ đầu tư đồng thuận với kiến nghị của các cư dân, chủ đầu tư đã báo cáo và sẽ tiếp tục trình cấp có thẩm quyền xem xét quyết định.
Đồng thời, Hancorp cũng cam kết từ nay về sau không đề xuất điều chỉnh quy hoạch của các lô đất trong dự án như đề nghị của cư dân Toà N01-T2.
Liên quan đến Dự án Bệnh viện Ung bướu tại lô đất ĐMKT1, đại diện Hancorp cho biết, hiện nay đã được giao cho Công ty cổ phần Phát triển Công nghệ y học Việt Nam-Nhật Bản làm chủ đầu tư. Vì vậy, việc lấy ý kiến cư dân về báo cáo đánh giá tác động môi trường và các nội dung khác liên quan đến dự án là do đơn vị này thực hiện, Hancorp không tham gia.
Sau đó, dù đại diện chính quyền Hà Nội đã cho biết Dự án Bệnh viện Ung bướu sẽ chuyển đổi thành Dự án Bệnh viện Đa khoa với mục đích nghiên cứu khoa học là chính và sẽ trở thành một tiện ích cho cư dân sở tại, nhưng câu chuyện tại Dự án Ngoại giao Đoàn vẫn chưa lắng xuống khi cư dân có vẻ vẫn “bán tín bán nghi” về cam kết không điều chỉnh quy hoạch dự án của chủ đầu tư.
Khu Ngoại giao Đoàn không phải là trường hợp duy nhất phát sinh mâu thuẫn từ sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất trong khu vực, mà hiện tại nhiều người dân Khu đô thị mới Dịch Vọng, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội cũng đang rất bức xúc với đề xuất "xén" một phần Công viên Cầu Giấy làm bãi đỗ xe, trung tâm thương mại của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Tây Hồ.
Dự án này có diện tích đất sử dụng là 14.500 m2, gồm 3 tầng hầm và một nhà điều hành trên mặt đất có diện tích 725 m2. Theo những hộ dân tại các tòa nhà: N04B1, N04B2, N06B1, N06B2, N07B1.1, N07B1.2, N07B2, N07B3, N08B, Hà Đô Parkview, Hà Đô Parkside, N09B1, N09B2, N10 và khu biệt thự liền kề…, sinh sống cận kề Công viên Cầu Giấy, dự án bãi đỗ xe ngầm đã thể hiện những bất cập, làm phá vỡ quy hoạch H2-2, tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt từ trước.
Ngày 25 - 26/4, UBND phường Dịch Vọng đã thông báo kết quả kiểm phiếu lấy ý kiến cư dân và các đơn vị đóng trên địa bàn, theo đó hầu hết cư dân và tổ chức đều đồng thuận với dự án. Tuy nhiên, đến ngày 8/5 vừa qua, cư dân nhiều tòa chung cư kế bên dự án cho rằng đó là kết quả không trung thực nên tiếp tục có những hành động phản đối.
Cũng trong tháng 4/2019 vừa qua, hơn 500 hộ dân ở Khu đô thị Nam Thăng Long gửi đơn kiến nghị khẩn cấp đến các cơ quan chức năng phản đối việc chủ đầu tư có phương án điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Nam Thăng Long.
Theo đó, cư dân khu đô thị này cho rằng, bất cứ sự điều chỉnh, thay đổi nào đều phải đảm bảo không ảnh hưởng đến tính chất, ranh giới, định hướng phát triển chung của đô thị, tính chất chức năng, quy mô và các giải pháp quy hoạch chính của khu vực lập quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết. Dựa trên yêu cầu đó, đại diện cư dân lo ngại rằng phương án điều chỉnh mới được đưa ra chưa thực sự phù hợp, cần phải xem xét lại.
Cần thay đổi nhận thức về cách tiếp cận
Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, chưa bao giờ các vấn đề về quy hoạch và quản lý đô thị ở Việt Nam lại "nóng" với nhiều bất cập cần được nhìn nhận và giải quyết như 2 - 3 năm trở lại đây, khi nhiều khu chung cư cao tầng đi vào sử dụng.
Thực tế, trường hợp Khu Ngoại giao Đoàn, hay Khu Công viên Cầu Giấy chỉ là câu chuyện điển hình trong số hàng chục, thậm chí hàng trăm vụ khác nhau liên quan đến những bất cập của quy hoạch và điều chỉnh tại Hà Nội đang diễn ra vào thời điểm hiện tại như khu vực hồ Linh Đàm, hồ Thành Công… và tại một số khu đô thị mới ở phía Nam Hà Nội.
Theo ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, không phủ nhận trong thời gian vừa qua, sự hình thành các đô thị mang lại diện mạo mới cho Hà Nội. Tuy nhiên, bên cạnh đó sự phát triển tự phát, phong trào, không theo quy hoạch hoặc phá vỡ quy hoạch vẫn phổ biến.
Nguyên nhân của tình trạng này, theo ông Chính, trước hết là do hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, phát triển đô thị còn thiếu đồng bộ, phạm vi điều chỉnh bỏ trống nhiều lĩnh vực, có chỗ chồng chéo, chế tài xử lý vi phạm chưa rõ. Bên cạnh đó, quá trình quản lý nhà nước về xây dựng còn bất cập so với yêu cầu phát triển. Hiện cả nước có 760 đô thị đều có quy hoạch chung, nhưng quy hoạch chậm hơn so với yêu cầu đặt ra. Có những nơi đô thị phát triển rồi mới xây dựng xong quy hoạch.
Đồng quan điểm, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) cho rằng, nguyên nhân của tình trạng phát triển đô thị kiểu “phong trào” là do khâu tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch yếu kém. Một thời gian dài, chúng ta tổ chức thực hiện quy hoạch theo kiểu đã có quy hoạch chung là coi như xong. Các chủ đầu tư bám vào quy hoạch chung để “chấm” dự án đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, điều này chính là sai lệch cơ bản vì quy hoạch chung chỉ mang tính định hướng, sau nó là các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị...
"Điều này cũng chính là nguyên nhân khiến nguồn lực dành cho phát triển đô thị bị phân tán, mất cân đối cung cầu và việc không thực hiện theo bộ công cụ quản lý đô thị dẫn đến tình trạng ‘nhìn mặt nhau để thỏa thuận’, Nhà nước không những dần mất vai trò định hướng quy hoạch mà còn trở thành người đi sau nhà đầu tư để hợp thức hóa các dự án", ông Chiến nhấn mạnh.
Do đó, theo các chuyên gia, Việt Nam cần học tập nhiều quốc gia phát triển khác, để quy hoạch và quản lý đô thị tốt, ngay từ đầu cần có sự tham gia của nhiều bên: chính quyền, hệ thống chuyên gia, các nhà đầu tư, các đơn vị tư vấn và cộng đồng người dân. Trong đó, chính quyền có vai trò quan trọng và phù hợp nhất để mời các bên nói trên cùng nhau bàn thảo, tham vấn, lập các đề xuất, ra quyết định và cam kết cùng thực thi quy hoạch (riêng khâu ra quyết định thì vai trò của chính quyền là lớn nhất).
Tháng 3/2019, Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị 05/CT-TTg yêu cầu tăng cường chấn chỉnh công tác quy hoạch xây dựng, quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch được duyệt. Để tăng cường chấn chỉnh công tác quy hoạch xây dựng, quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch được duyệt, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật Xây dựng, Quy hoạch đô thị, Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các nghị định, thông tư liên quan bảo đảm tính minh bạch, thống nhất, loại bỏ các mâu thuẫn, chồng chéo, đáp ứng yêu cầu phát triển của thực tiễn và hội nhập, hoàn thành trong năm 2019.
Cũng trong năm 2019, Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan tới phát triển đô thị, nhà ở bảo đảm yêu cầu sử dụng đất hiệu quả; đổi mới phương pháp quy hoạch đô thị, quản lý phát triển đô thị nhằm nâng cao chất lượng công tác quy hoạch xây dựng, quản lý phát triển đô thị; hoàn thành việc lập cổng thông tin điện tử quốc gia về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị...
UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tăng cường kiểm soát quá trình phát triển đô thị theo quy hoạch và kế hoạch, đặc biệt đối với khu vực đô thị mở rộng; rà soát, cắt bỏ các thủ tục hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng và phát triển đô thị nhằm loại bỏ cơ chế xin cho; thực hiện nghiêm túc việc đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật.
Đồng thời, cần tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra công tác lập, quản lý quy hoạch, quản lý hoạt động xây dựng. Xử lý nghiêm, kịp thời, dứt điểm các vi phạm tại địa phương.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
