Bảo vệ người mua nhà, các bên đều “liên đới” trách nhiệm

Tuy nhiên, những vụ lùm xùm gần đây liên quan đến một vài dự án, ảnh hưởng tới quyền lợi của người mua nhà đang tác động không tốt lên thị trường chung. Để bảo vệ người mua nhà khỏi các rủi ro này, nhất là việc chủ đầu tư thế chấp dự án vay vốn ngân hàng, cần có sự chung tay từ nhiều phía.

Thời gian qua, thị trường xôn xao với việc người dân Chung cư The Harmoma, hay Chung cư Ruby Land (TP. HCM) không làm được sổ hồng, có nguy cơ mất nhà khi chủ đầu tư thế chấp dự án vay vốn ngân hàng và đứng trước nguy cơ bị ngân hàng siết nợ, hay việc cư dân Dự án Bảy Hiền Tower bị "mời" ra khỏi nhà của mình do công trình chưa được nghiệm thu nhưng chủ đầu tư vẫn cho người mua nhà vào ở…

Rõ ràng, các rủi ro này đang khiến cho nhiều khách hàng lo lắng, ảnh hưởng xấu tới thị trường căn hộ nói chung. Để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong trường hợp này, trách nhiệm không chỉ đến từ phía chủ đầu tư, ngân hàng, mà còn phải kể đến nghĩa vụ của khách hàng và cơ quan chức năng, bởi việc mua bán căn hộ tại các dự án chung cư bây giờ không còn đơn giản chỉ là quan hệ mua bán giữa chủ đầu tư và người mua, mà nhiều khi có 3 - 4 bên có liên quan. 

Về phía chủ đầu tư dự án

Nhiều dự án mặc dù người dân đã nhận bàn giao nhà nhiều năm nhưng vẫn không làm được sổ hồng, mà nguyên nhân phần lớn do lỗi của chủ đầu tư, như đang thế chấp toàn bộ dự án tại ngân hàng, chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước…

Dưới góc độ pháp luật, Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê mua…, thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý, lúc đó tiền bán hàng từ dự án phải được chuyển về tài khoản của ngân hàng đang cho dự án đó vay.

Như vậy, quy định pháp luật về vấn đề này là khá chặt chẽ. Quy định này xác lập rõ nghĩa vụ giải chấp của chủ đầu tư và trách nhiệm của ngân hàng trong việc quản lý tài sản thế chấp. Khi khách hàng mua căn hộ đã thế chấp mà chưa được giải chấp thì sai phạm trước hết thuộc về chủ đầu tư.

Trong trường hợp này, người mua hoàn toàn có thể khởi kiện chủ đầu tư ra tòa để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 

Về phía ngân hàng

Trong câu chuyện trên, dù lỗi phần lớn là do chủ đầu tư, nhưng ngân hàng cũng không hoàn toàn vô can. Hoạt động kinh doanh ngân hàng luôn gắn liền với nhiều loại rủi ro, nên trước khi quyết định tài trợ cho chủ đầu tư bất động sản trên cơ sở bảo đảm bằng dự án bất động sản đó, thì ngân hàng cần có sự lường trước mọi rủi ro về dạng tài sản bảo đảm này.

Một trong những rủi ro liên quan đến việc thế chấp dự án tại ngân hàng là tình trạng nhận thế chấp trùng tài sản trong cùng một dự án bất động sản như đã đề cập ở trên. Sau khi ngân hàng đã nhận thế chấp tài sản là toàn bộ dự án chung cư và đã tiến hành cho chủ đầu tư vay vốn để triển khai dự án, ngân hàng buộc phải biết về các diễn biến có liên quan đến tài sản thế chấp tại ngân hàng và chủ đầu tư phải báo cáo đầy đủ cho ngân hàng. Do đó, việc để xảy ra tình trạng tài sản thế chấp đã bán hết, trong khi chủ đầu tư không trả nợ đúng hạn như trường hợp tại Chung cư The Harmona là do ngân hàng cho vay và quản lý tài sản thế chấp quá lỏng lẻo.

Do vậy, ngân hàng cần phải có quy trình kiểm soát việc cho vay một cách chặt chẽ, toàn bộ các giao dịch của chủ đầu tư với bên thứ ba, khi đã tài trợ dự án và nhận bảo đảm bằng bất động sản dự án. Nếu ngân hàng kiểm soát tốt các vấn đề này, thì rủi ro sẽ giảm bớt cho ngân hàng và người mua nhà. 

Về phía các cơ quan quản lý

Cũng theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở 2014, việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng), nơi có dự án triển khai.

Còn theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, Sở có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Việc chủ đầu tư huy động vốn là công khai, việc thế chấp ngân hàng phải qua đăng ký thế chấp và bán nhà cho dân cũng công khai. Trong khi việc chủ đầu tư huy động vốn vào thời điểm nào còn phải được cơ quan chức năng đồng ý và thẩm định. Vì vậy, nếu các cơ quan quản lý sâu sát, có trách nhiệm, thì sẽ biết sự việc và ngăn chặn ngay từ đầu. Từ đó, sẽ hạn chế được rất nhiều việc gây ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng. 

Khách hàng

Thông thường, các vụ việc như nêu trên, khách hàng là người chịu thiệt thòi và là đối tượng cần bảo vệ. Tuy nhiên, để xảy ra tình trạng trên, một phần cũng có liên quan tới đến sự chủ quan của người mua nhà.

Để tránh rủi ro, bảo vệ cho quyền lợi hợp pháp cho mình, khách hàng cần tìm hiểu thông tin kỹ dự án, chủ đầu tư. Khách hàng có thể tìm hiểu dự án thông qua nguồn từ Sở Xây dựng xem dự án đẫ đủ điều kiện mở bán hay chưa, hay qua ngân hàng tài trợ vốn cho dự án để biết dự án đã bị thế chấp hay chưa. Ngoài ra, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin và chứng minh về tính pháp lý của dự án như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, giấy phép thi công, biên bản hoàn thành các hạng mục đã bàn giao, giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án…, nên thận trọng trước những lời quảng cáo của đơn vị phân phối. Bên cạnh đó, khách hàng cần tìm đến các dự án có bảo lãnh ngân hàng.

Về hợp đồng, khách hàng cần đọc thật kỹ từng điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà và trong trường hợp cần thiết, hãy nhờ đến sự trợ giúp từ những công ty tư vấn luật pháp.