Ngân hàng - chủ đầu tư đi trước quy định
Techcombank mới đây đã ký kết hợp đồng bảo lãnh cho dự án khu dân cư cao cấp Masteri Thảo Điền do Thảo Điền Investment làm chủ đầu tư. Theo đó, Techcombank sẽ tài trợ vốn cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, đồng thời quản lý dòng tiền thanh toán của khách hàng.
Techcombank cam kết, nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn trên hợp đồng, Ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm thanh toán số tiền khách hàng đã nộp cộng khoản phạt trị giá 20% số tiền đã nộp. Ngoài ra, Techcombank cũng cam kết cho khách mua nhà vay tới 80% giá trị căn hộ, khoản vay có thời hạn 60 tháng, cố định lãi suất trong 3 năm.
Không riêng Techcombank, OCB, ACB, HDBank cũng đang triển khai dịch vụ bão lãnh cho các dự án của Sacomreal. Hay Eximbank ký kết hợp đồng bảo lãnh cho người mua nhà tại dự án của CTCP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền, VPBank bảo lãnh cho các dự án của Novaland…
Theo giới kinh doanh địa ốc, quy định bảo lãnh cho người mua nhà trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhằm bảo vệ người mua, buộc các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải là đơn vị chuyên nghiệp, có năng lực tài chính tốt, dự án tốt và có thanh khoản cao. Điều này cũng tạo niềm tin cho người mua nhà vào dự án, giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững, phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế.
Còn lãnh đạo các nhà băng cho rằng, ngay sau khi ký kết hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi của toàn bộ người mua.
Trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ giao nhà, phía ngân hàng sẽ hoàn lại số tiền người mua đã thanh toán và các khoản tiền khác theo quy định trong hợp đồng đối với thời gian chậm trễ nếu có.
Việc ký hợp tác bảo lãnh dự án giữa ngân hàng và chủ đầu tư nhằm giúp người dân có điều kiện vay mua nhà ở khi ngân hàng đẩy mạnh vốn cho vay, chủ đầu tư sớm ra hàng và ngân hàng tăng trưởng được dư nợ tín dụng.
Đến thời điểm này, dù chưa có thông tư hướng dẫn cụ thể về việc bảo lãnh trong bán - cho thuê nhà ở được hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng nhiều ngân hàng và chủ đầu tư dự án bất động sản đã nhanh chân, đi trước quy định.
Chính vì vậy, câu chuyện ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản “bắt tay” nhau, ký kết hợp đồng bảo lãnh được nhiều người đánh giá là cách để “đánh bóng” dự án, giúp chủ đầu tư dễ bán hàng, ngân hàng dễ tăng trưởng tín dụng.
Mặt khác, các ngân hàng cũng chỉ bảo lãnh cho những dự án mà ngân hàng đã cho vay trước đó để “nuôi” con nợ, thu hồi nợ. Ông Trương Đình Long, Phó tổng giám đốc OCB giải thích, thông qua hình thức bảo lãnh, các ngân hàng tiếp tục rót vốn cho chủ đầu tư hoàn thiện dự án, đẩy mạnh đầu ra và khi bán được hàng sẽ có cơ hội thu hồi nợ.
Đó cũng chính là lý do vì sao một số nhà băng chỉ quan tâm đến những dự án có đầu ra tốt. Phó tổng giám đốc VPBank, ông Phan Ngọc Hòa cho biết, trong giai đoạn thị trường còn khó khăn, ngân hàng rất cẩn trọng trong việc lựa chọn khách hàng hợp tác. Đồng thời, các nhà băng không nhận bảo lãnh những dự án đã được thế chấp tại các NHTM khác.
Phí bảo lãnh: không quan trọng!
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định về bảo lãnh các dự án có thể làm phát sinh thêm chi phí mới trong việc bán ra sản phẩm căn hộ.
Ông Châu phân tích, quy trình bảo lãnh có thể khiến phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu mua phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Giả sử, dự án có 100 căn hộ, giá 1 tỷ đồng một căn, tổng giá trị của dự án sẽ là 100 tỷ đồng, dự kiến bàn giao nhà sau 2 năm.
Theo Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt tại ngân hàng để được phát hành chứng thư bảo lãnh. Nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản đảm bảo thay thế.
Mỗi năm, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2% (tương đương 2 tỷ đồng). Chi phí này, chắc chắn các chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán căn hộ mà người tiêu dùng phải trả khi mua nhà, song trong các hợp đồng bão lãnh hiện nay không hề nhắc tới phí bảo lãnh.
Trong khi đó, theo các quy định hiện hành thì NHTM và chủ đầu tư dự án sẽ tự thỏa thuận về mức phí bảo lãnh, dựa theo các nguyên tắc của thị trường và tùy thuộc vào mức độ rủi ro, cũng như tính khả thi của dự án, đồng thời phụ thuộc vào uy tín và xếp hạng tín nhiệm của chính chủ đầu tư. Vì thế, theo các chuyên gia, không thể có chuyện dự án khác nhau về mức độ rủi ro lại được cào bằng về mức phí bảo lãnh.
Còn theo ông Trương Đình Long, việc bảo lãnh khác với việc cho vay, nên đầu ra không đóng vai trò quyết định trong việc ngân hàng bảo lãnh dự án. Ngân hàng chỉ chịu trách nhiệm về việc bảo lãnh của mình khi chủ đầu tư không giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ đã cam kết. Ông Long cũng từ chối tiết lộ mức phí bão lãnh mà OCB đã bảo lãnh cho Sacomreal.
Theo một số chuyên gia tài chính, nên chăng, các cơ quan quản lý nhà nước cần xem xét xây dựng khung biểu phí, hoặc mức trần phí bảo lãnh để doanh nghiệp bất động sản chủ động xây dựng phương án kinh doanh và cân đối tài chính cho dự án trước khi đưa ra thị trường.
Một lãnh đạo cấp cao trong ngành ngân hàng cũng cho rằng, quy định bảo lãnh với việc bán-cho thuê nhà hình thành trong tương lai sẽ có tác động tích cực lên thị trường bất động sản. Thế nhưng, theo vị lãnh đạo này, các cơ quan hữu quan cần nhanh chóng ban hành hướng dẫn cụ thể và điều chỉnh, cân nhắc phí, giảm một số khoản để phù hợp hơn với thực tế của thị trường.
