Bảo lãnh dự án bất động sản, “bóng” trong chân… chủ đầu tư!

Ngân hàng công bố dịch vụ

Quy định bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng được xem là một bước tiến lớn của pháp luật kinh doanh bất động sản, nhằm bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro “mua vịt giời”, khi chủ đầu tư bán hàng thu tiền xong nhưng không thể triển khai dự án, hoặc dự án xây dang dở thì “đắp chiếu” vô thời hạn giai đoạn trước. Trong trường hợp chủ đầu tư không triển khai bàn giao nhà theo đúng cam kết, phía ngân hàng sẽ đứng ra hoàn trả khoản tiền khách hàng đã nộp cho chủ đầu tư.

Triển khai quy định này của Luật Kinh doanh bất động sản, mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách 33 ngân hàng thương mại đủ điều kiện cung cấp dịch vụ bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai đợt 1. Các ngân hàng trong nhóm này bắt đầu giới thiệu rộng rãi về việc triển khai nghiệp này, trong đó có Viet Capital Bank.

Theo Viet Capital Bank, từ tháng 9/2015, những doanh nghiệp bất động sản đáp ứng các điều kiện theo Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản như: có chức năng kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án… và các dự án nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định của pháp luật như: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thi công, biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng… đều có thể tham gia sản phẩm “Bảo lãnh mua bán và cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” của Ngân hàng.

Ngoài Viet Capital Bank, trao đổi với Đầu tư Bất động sản, một lãnh đạo của VIB cho biết, phát hành bảo lãnh bất động sản là một phần không thể thiếu trong việc cấp tín dụng bất động sản và VIB rất quan tâm tới phân khúc này, đặc biệt với các dự án khả thi.

Phó tổng giám đốc một ngân hàng, thực tế, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai không phải là vấn đề mới mẻ, đã được ngân hàng triển khai lẻ tẻ từ lâu.

Theo phản ánh của một số doanh nghiệp bất động sản, nguyên lý của bảo lãnh, cũng như quy định của Bộ luật Dân sự, pháp luật ngân hàng, bảo lãnh là bảo đảm đối với một nghĩa vụ tài chính với một đối tượng cụ thể. Như vậy, ngoài người bán nhà, ngân hàng, bắt buộc phải có đối tượng thứ ba là người thụ hưởng bảo lãnh (người mua nhà) thì mới cấu thành đủ các bên tham gia trong một nghiệp vụ bảo lãnh. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 lại quy định, hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà chỉ chính thức có hiệu lực sau khi ngân hàng phát hành cam kết bảo lãnh.

“Rõ ràng, sự ngược chiều về trình tự thủ tục giữa Luật Kinh doanh bất động sản và quy định pháp lý của ngành ngân hàng đang là một cản trở đối với việc bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai", lãnh đạo một doanh nghiệp nêu quan điểm.

Về khúc mắc này, lãnh đạo cao cấp NHNN khẳng định, quy định trên không hề vướng cho DN. Theo giải thích của lãnh đạo NHNN, Thông tư 07/2015/TT-NHNN, việc bảo lãnh có thể được thực hiện theo quy trình sau: Bước 1, các tổ chức tín dụng có thể ký một thỏa thuận cấp bảo lãnh khung với chủ đầu tư về việc tổ chức tín dụng này cam kết bảo lãnh cho những người mua nhà tại dự án cụ thể; Bước 2, chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà với người mua nhà; Bước 3, căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh khung ký với chủ đầu tư (người bán nhà) và từng hợp đồng mua bán nhà cụ thể, tổ chức tín dụng phát hành cam kết bảo lãnh (dưới hình thức thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh) cho từng người mua nhà. 

Muốn được bảo lãnh, chủ đầu tư phải… “ngon”

Vướng quy định pháp lý về trình tự cung cấp dịch vụ bảo lãnh thực ra chỉ là một vấn đề rất nhỏ, việc dự án nhà ở hình thành trong tương lai có sự bảo lãnh từ phía ngân hàng hay không, phụ thuộc vào chính… chủ đầu tư. 

Theo phân tích của TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, bảo lãnh bất động sản là nghiệp vụ có rủi ro rất lớn, chủ đầu tư có thể có cả 1.001 lý do không bàn giao nhà đúng tiến độ và trong trường hợp đó, ngân hàng phải thay chủ đầu tư đứng ra chịu trách nhiệm với khách hàng. Tổn thất khi đó rất lớn, trong khi phí thu về từ dịch vụ này lại không đáng kể. Còn nếu ngân hàng đưa ra mức phí cao, dẫn đến giá nhà tăng thì người mua nhà lại không chấp nhận được. Trong khi về nguyên tắc, mức phí bảo lãnh phải tương ứng với mức độ rủi ro.

“Do vậy, các ngân hàng không mặn mà bảo lãnh bất động sản cũng là chuyện dễ hiểu”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nói.

Theo lãnh đạo của một ngân hàng, bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ là một trong những cách bán hàng của chủ đầu tư, không phải là cách duy nhất. Ở Việt Nam, nhiều doanh nghiệp bất động sản không có đủ khả năng tài chính để hoàn thiện sản phẩm rồi mới đưa ra bán hàng, nên phải chọn cách này để có nguồn tài chính tiếp tục triển khai dự án. Trong khi đó, nếu đầu tư theo lối truyền thống, nghĩa là xây nhà xong mới bán thì không cần đến bảo lãnh của ngân hàng.

“Vấn đề mấu chốt ở đây là, nếu chủ đầu tư thực sự “ngon”, tự khắc các ngân hàng sẽ tranh nhau nhảy vào để cung cấp dịch vụ bảo lãnh. Điều này có thể thấy rõ ở trường hợp các dự án bất động sản của Tập đoàn Vingroup luôn được các ông lớn ngân hàng chào đón. Hay như gần đây, 5 ngân hàng VietinBank, BIDV, Sacombank, SCB, VietBank đã ký kết hợp tác bảo lãnh cho các dự án của Hưng Thịnh Corp. Do vậy, các ông chủ dự án hãy kinh doanh chuyên nghiệp và minh bạch, thay vì hết lần này đến lần khác tìm mọi lý do để trốn tránh trách nhiệm của chính mình”, vị lãnh đạo ngân hàng này nêu quan điểm.

Phí thấp, rủi ro cao, nên đương nhiên, các ngân hàng phải rất thận trọng trong lựa chọn dự án để cung cấp dịch vụ bảo lãnh. Đó là chưa tính đến việc tùy năng lực tài chính của ngân hàng, quy mô dự án mà ngân hàng có thể thỏa thuận chỉ bảo lãnh cho một số căn hộ nhất định trong một dự án.

Tiết lộ từ một lãnh đạo ngân hàng, từng có những trường hợp, sau khi ký hợp đồng bảo lãnh cho gần chục căn hộ tại một dự án căn hộ, ngân hàng đã phải ngừng vì xem xét thấy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.