Ban quản trị chung cư, khi “con cáo vào chuồng gà“

Đủ trò để vào ban quản trị

Cuối tháng 4/2019, Báo Đầu tư Bất động sản nhận được đơn khiếu nại của một số người dân tại một khu chung cư ở khu vực Hà Đông, Hà Nội. Đáng chú ý là không như thường lệ về việc phản ứng chủ đầu tư, đơn khiếu nại này chỉ đích danh trưởng ban quản lý và một vài thành viên, vốn là các cư dân, đã làm đủ mọi cách để lợi dụng vị trí trục lợi tiền bạc mà cư dân đã góp, từ việc chọn ngân hàng gửi quỹ bảo trì để ăn chênh lệch lãi suất đến "xà xẻo" tiền đóng góp của dân khi mua camera, tiền tổ chức lễ tết chung... 

Tại TP.HCM, câu chuyện một số người tìm đủ cách để "chui" vào ban quản trị chung cư nhằm trục lợi cũng xảy ra.

Chẳng hạn, Chung cư S.G.R, quận Bình Thạnh (TP.HCM) được bàn giao từ cuối năm 2017, nhưng trước đó, đã có người lập ra một nhóm (group) trên facebook, tập hợp cư dân mua nhà tại chung cư này để soi mói các vấn đề của chủ đầu tư. Sau 1 năm hoạt động, tới lúc bầu ban quản trị, người lập group bắt đầu vận động cư dân bầu người này vào ban quản trị.

Sau khi vào được ban quản trị, người này tính ngay tới việc đưa công ty “sân sau” vào quản lý vận hành tòa nhà. Để cư dân chấp thuận, người này tiếp tục sử dụng group để vận động và nói tốt về công ty trên. Kết quả, công ty này được chọn là đơn vị vận hành tòa nhà chung cư với hơn 600 căn hộ.

Quyền lợi khi vào ban quản trị tòa nhà của cư dân kia là không phải đóng bất kỳ khoản phí quản lý, dịch vụ nào, thậm chí còn được hưởng khoản phần trăm lên tới hàng chục triệu của công ty quản lý tòa nhà.

Tương tự, tại một chung cư trên đường Nguyễn Chí Thanh, quận 5
(TP.HCM), dù được bàn giao cách đây 5 năm, nhưng chung cư chưa có ban quản lý tòa nhà, trong khi ban quản trị chỉ có 2 người. Hai người này được xem như “vác tù và hàng tổng”, đã đấu tranh với chủ đầu tư đòi được quyền kiểm soát khu trung tâm thương mại và chỗ đậu xe rộng hơn cho cư dân. Tuy nhiên, sau đó có 3 người mới chuyển đến chung cư sống đã vận động người dân bầu lại ban quản trị và phải có ban quản lý để vận hành tòa nhà.

“Họ muốn bầu lại ban quản trị và có ban quản lý thực tế là điều tốt cho toàn bộ chung cư. Tuy nhiên, việc họ mang quà đến từng nhà vận động để bầu họ vào ban quản trị khiến cư dân nghi ngờ có vấn đề, bởi từ trước tới nay, không ai ở chung cư này muốn vào ban quản trị. Cư dân càng nghi ngờ hơn khi nhóm người này đề xuất một công ty vào vận hành tòa nhà”, bà H., Trưởng ban quản trị chung cư này nói.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một cán bộ hành chính tại phường Phước Long A, quận 9, TP.HCM kể, trên địa bàn phường có nhiều dự án chung cư và xuất hiện một nhóm người mua 1 - 2 căn/dự án, sau đó tìm cách đưa người của mình vào ban quản trị bằng việc lập các group trên mạng xã hội để chia sẻ, đăng các bài viết bảo vệ cư dân để lấy lòng cư dân. Tuy nhiên, khi đã vào được ban quản trị, chi phối được ban quản trị, nhóm người này đưa công ty quản lý “sân sau” vào quản lý và tăng các loại phí.

 Ban quản trị chung cư cần luôn luôn đứng về phía người dân. Ảnh: Họa Mi

Theo bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus, một công ty chuyên quản lý vận hành tòa nhà chung cư, có nhiều chiêu mà những người muốn vào ban quản trị thực hiện. Một trong những chiêu được áp dụng phổ biến là lập group trên mạng xã hội mời gọi cư dân tham gia, rồi nói xấu ban quản trị cũ, vạch lỗi ban quản lý, làm rối tung mọi chuyện ở chung cư nhằm mục đích lật đổ ban quản trị cũ, bầu ban quản trị mới.

Cần có tiêu chí cụ thể

Mới đây, tại một chung cư trên đường D5, quận Bình Thạnh (TP.HCM) đã phải tổ chức họp cư dân gấp vì sau khi quyết toán tiền phí sửa chữa tòa nhà, cư dân giật mình vì chỉ trong 1 năm, số tiền sửa chữa tòa nhà lên tới hơn 3 tỷ đồng, trong đó những hạng mục được cho là chi hàng trăm triệu để sửa chữa, nhưng không sửa chữa gì và tiếp tục hư hỏng.

Sau khi rà soát lại toàn bộ, cư dân phát hiện ban quản trị đã bắt tay ban quản lý để lập khống tài liệu sửa chữa, làm rối tung sổ sách chi tiêu để khi bị phát hiện cư dân cũng khó có thể giải quyết số tiền đã chi ra. Bên cạnh đó, cư dân còn phát hiện người trong ban quản trị đã vừa bán căn hộ và chuyển đi nơi khác sống, công ty quản lý tòa nhà thì hết hợp đồng và cũng yêu cầu hủy hợp đồng không tiếp tục quản lý tòa nhà trên nữa…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nhóm lợi ích này cố tình tạo nên sự lộn xộn ở các chung cư. Thậm chí, tại một số dự án, có đối tượng móc nối với thành phần xã hội đen, khống chế cộng đồng dân cư để được bầu vào ban quản trị.

Ban quản trị nhà chung cư giữ vai trò điều phối, bảo vệ quyền lợi các chủ sở hữu chung cư. Do đó, hội nghị nhà chung cư cần cân nhắc lựa chọn tổ trưởng dân phố, trưởng ban điều hành khu phố, hoặc chủ đầu tư dự án nhà chung cư có uy tín làm trưởng hoặc phó ban quản trị nhà chung cư.

Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm trưởng hoặc phó ban quản trị. Quan hệ giữa ban quản trị nhà chung cư với doanh nghiệp quản lý, vận hành chung cư, doanh nghiệp công ích, các nhà thầu là mối quan hệ giữa đại diện chủ sở hữu chung cư (cũng là chủ tài sản kinh phí bảo trì) thực hiện chức năng giám sát đối với đơn vị được giao trách nhiệm quản lý, vận hành, các nhà thầu bảo trì chung cư theo nghị quyết, kế hoạch bảo trì của hội nghị nhà chung cư.

Thực tế, từ các dự án của doanh nghiệp trong giai đoạn đầu chưa có ban quản trị, tình hình rất phức tạp, khó kiểm soát. Nếu ban quản trị được bầu công khai, tiêu chí rõ ràng chọn được những người có năng lực và uy tín, sau đó tổ chức đấu thầu chọn đơn vị vận hành, quản lý chuyên nghiệp, cư dân sẽ rất an tâm và sẽ không xảy ra xung đột với ban quản trị như hiện nay.

Bà Hương cho rằng, nên có bộ tiêu chí đề cử người vào ban quản trị một cách rõ ràng hơn. Ở một số dự án, trưởng ban quản trị lại là người của chủ đầu tư, gây phản cảm. Theo bà Hương, để tránh rủi ro, tài khoản quỹ bảo trì nên đứng tên hai người trong ban quản trị, tránh tình trạng một người tự ký rồi rút tiền ra tiêu không rõ ràng.

Bên cạnh đó, bà Hương còn cho rằng, các quy định pháp luật hiện nay chưa có một định nghĩa rõ ràng về ban quản trị. Theo quy định, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn. Song, các quyền hạn, trách nhiệm và nhiệm vụ của đơn vị này thì lại là một tổ chức chuyên môn.

Việc các văn bản pháp luật đang quy định lẫn lộn giữa tổ chức đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn đang dẫn đến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm của ban quản trị khó có thể thực thi.

“Nếu là một tổ chức chuyên môn, ban quản trị phải có đầy đủ nghiệp vụ, trình độ, kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà chung cư để hoàn thành nhiệm vụ của mình. Trong khi đó, vì không thể đáp ứng cả hai yêu cầu vừa là tổ chức dân chủ cơ sở, vừa là một tổ chức chuyên môn nên trong hoạt động của các ban quản trị đã xảy ra nhiều tình huống”, bà Hương nói và cho biết, tình huống thứ nhất là ban quản trị không dám chủ động chi tiêu các quỹ bảo trì và bảo dưỡng đúng chuẩn mực, hoặc mạnh dạn chủ động chi tiêu, nhưng đa phần cố gắng chi tiêu phần ở những hạng mục tối thiểu chủ yếu là thang máy và phòng cháy chữa cháy theo luật định, còn các hạng mục khác, họ không tuân thủ lịch bảo trì, bảo dưỡng theo đúng quy định của nhà sản xuất. Việc này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của công trình nhà cao tầng, sau 5 - 7 năm công trình đi vào khai thác.

Tình huống thứ hai là quy định về quỹ bảo trì đang có những khoảng trống trong vấn đề về quản lý, sử dụng dẫn đến số tiền hàng chục tỷ đồng rất dễ bị trục lợi.